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钱某君、施某婕等与贾某、韩某房屋买卖合同纠纷案

发布者:曹亚帝|时间:2016年12月19日|577人看过

律师观点分析

上海市第二中级人民法院

2016)沪02民终1721

上诉人(原审第三人)钱某君,男,19831022日出生,汉族,住上海市。

上诉人(原审第三人)施某婕,女,1984930日出生,汉族,住址同上。

上诉人(原审第三人)施某根,男,195327日出生,汉族,住上海市。

上诉人(原审第三人)柳某坚,女,195643日出生,汉族,住址同上。

上述四位上诉人共同委托代理人高琦,上海思义律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)贾某,男,19891026日出生,汉族,住上海市。

委托代理人柴小平,上海申邦律师事务所律师。

委托代理人曹亚帝,上海申邦律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)韩某,男,1987423日出生,汉族,住上海市。

委托代理人董元友,上海市华荣律师事务所律师。

上诉人钱某君施某婕施某根柳某坚因房屋买卖合同纠纷一案,不服上海市宝山区人民法院(2015)宝民三(民)初字第1698号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明,韩某是位于上海市场北路XXXXXXXXX室系争房屋的房地产权利人。2015321日,韩某(甲方、卖售人)与贾某(乙方、买受人)签订《上海市房地产买卖合同》,约定,甲乙双方通过上海太平洋房屋服务有限公司(以下简称太平洋公司)巨峰路店公司居间介绍,由乙方受让甲方系争房屋,房屋建筑面积93.41平方米,转让价款人民币(以下币种均为人民币)215万元,甲乙双方在2015830日之前,共同向房地产交易中心办理转让过户手续。同日,双方签订补偿协议约定,上述房地产买卖合同的成交价为215万元,未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备,乙方现同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方55万元。

2015321日,太平洋公司出具收据,确认收到贾某购买系争房屋的佣金3万元。2015321日、22日,韩某分别出具收据,确认收到贾某房款2万元、3万元。2015328日,贾某韩某银行转账30万元,韩某出具收据,确认收到房款30万元。2015411日,韩某贾某银行转账101万元,韩某出具收据,内容为收到贾某房款100万元,收据下方注明:银行转账1万元,给予现金4万元,共计付款105万元,共计105万元,并加盖中介公司章。2015411日,上海太平洋房屋服务有限公司出具佣金收据,确认收到贾某购买系争房屋的佣金2.4万元。2015428日,贾某韩某银行转账49万元,韩某出具收据,确认收到房款49万元。201568日,贾某韩某银行转账15万元,韩某出具收据,确认收到房款15万元。201572日,贾某韩某银行转账5万元,韩某出具收据,确认收到房款5万元。2015716日,贾某韩某转账30万元,韩某出具收据,确认收到房款30万元。

贾某表示,上述2015411日收据中,写明收到100万元是中介有误,实际是向韩某支付105万元,包括101万元银行转账,及贾某的母亲梁晓琴银行取款4万元后现金交付给韩某,故中介在收据中予以特别注明共计付款105万元。韩某表示,从收据来看,2015411日收到的应当就是100万元,故贾某实际支付总房价款应当是234万元;但鉴于签订解约协议时,韩某精神失常,故韩某现说不清楚其到底收了多少钱。

2015426日,贾某韩某签订房屋买卖交接书,韩某将系争房屋交付给贾某

2015731日,韩某(甲方)与贾某(乙方)、太平洋公司(居间方)签订《解约协议》约定,1、甲乙双方协议自即日起解除就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》,同时甲乙双方按以下处理:甲方于2015916日之前退还乙方已支付的全部价款244万元;甲方于2015930日之前,支付乙方违约赔偿金35万元,作为对乙方的补偿。2、以上款项,甲方应按照约定期限支付,逾期一日需按未付款项万分之五支付乙方滞纳金。3、签订本解约协议后,乙方应于2015101日之前且收到甲方支付的上述款项后搬离此房屋。乙方逾期搬离此房屋,需支付甲方租金及违约金。4、甲乙同意按本次成交总价的2%支付中介方中介服务费5.4万元,于签订本协议当场支付给甲方(签订本协议前已支付的予以抵扣,中介方不予退还)。5、除本协议约定外,双方互不承担其他违约责任。贾某表示,其向韩某已支付的房款为239万元;此外,贾某还向中介公司支付佣金5.4万元,韩某确认其中5万元应当由韩某负担,故视为贾某已付款项为244万元,即为解约协议约定的返还数额。

2015930日,韩某贾某银行转账15万元,并注明用途:还款。贾某表示,因解约协议约定,930日支付违约金,故该笔15万元应当是支付违约金。韩某表示,因解约协议约定的返还房款的时间在先、支付违约金的时间在后,故该笔15万元是返还房款。

贾某涉讼,要求韩某返还房款244万元,赔偿违约金20万元,并按每日万分之五的标准支付244万元自2015917日起至实际返还之日止的滞纳金,按每日万分之五的标准支付20万元自2015101日起至实际返还之日止的滞纳金。此外,贾某表示其愿意在韩某全额返还上述房款、违约金、滞纳金之后,搬离系争房屋。

原审法院审理中,钱某君施某婕施某根柳某坚述称,其与韩某2015830日就系争房屋签订买卖合同,房价为311万元,已支付房款310.5万元,买卖双方已申请过户。但过户过程中,系争房屋因本案查封,致使交易被冻结。鉴于贾某韩某已解除了买卖合同,贾某已放弃了对于系争房屋的物权,且韩某已与钱某君等人就系争房屋进行了过户,钱某君四人应当已取得系争房屋的物权,故贾某不应当继续占有使用系争房屋。此外,本案中,贾某韩某可能存在一定的默契,在钱某君等人看房过程中,贾某父母表示其系韩某的亲戚、暂住系争房屋,而未告知实情,否则钱某君等人不会向韩某支付巨额房款,故钱某君施某婕施某根柳某坚认为己方已取得了系争房屋的物权。

贾某表示,系争房屋现仍由其居住使用,系争房屋月租金3000元左右。钱某君等人的确上门看过系争房屋,但贾某及其家人并未告知其是韩某的亲属。韩某则表示,无须对其在签订解约协议时的精神状态进行鉴定;系争房屋月租金在4000元左右。

原审判决后,上诉人钱某君施某婕施某根柳某坚不服,向本院提起上诉称:其与韩某接洽时,韩某精神正常。购房前确曾上门看房,并有中介公司的证人予以证明,上诉人已于201511月下旬入住系争房屋。被上诉人贾某仅诉请返还房款、支付违约金,未涉及系争房屋的占有、使用的归属,被上诉人韩某也未依法提起以系争房屋的占有为前提的反诉,本案仅是因买卖合同解除引发的债权纠纷,但原审法院违背民事诉讼不告不理的原则,按照对方当事人签署的系争房屋合同,增判贾某在收到房款后搬离系争房屋,将一个未经当事人提起的有关物权的提前处理,侵犯了上诉人的诉权。由于上诉人系以无独立请求权第三人参加本案诉讼,但是原审法院却在未经释明的情况下,超出原审诉请的判决,使得上诉人错失了作为有独立请求权第三人的诉讼主体提出主张,得以顺利维权的最佳时机。上诉人已经就其与韩某之间的房屋买卖合同履行到办理申请过户的阶段,但因本案贾某提出的司法查封的申请,从而导致上诉人无法继续履行。原审法院为何在本案中不查明韩某一房二卖的事实,故其所作的原审第三项的判决,在实体上侵害了上诉人的物权权利。同时,上诉人已于20151022日就其与韩某之间的系争房屋买卖合同另行向原审法院提起了诉讼,要求韩某消除系争房屋的过户障碍、协助上诉人办理过户手续,以及韩某承担逾期办理过户及交房手续违约责任等主张,并申请追加贾某为当事人,该案目前中止审理。据此,上诉人认为原审判决认定事实不清、适用法律错误,且程序违法,请求本院依法发回重审或改判原审判决第三项为贾某在本案判决生效后10日内搬离系争房屋。

本院经审理查明,原审查明事实属实,本院予以确认。

本院认为,当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。对当事人双方的诉讼标的,第三人认为有独立请求权的,有权提起诉讼。上诉人钱某君施某婕施某根柳某坚因与被上诉人韩某就系争房屋签署了买卖合同,其对本案的标的享有权利,故其有权行使诉讼权利。被上诉人贾某认为上诉人一方系无独立请求权的第三人的主张,因无法律依据,本院难以采纳。虽然上诉人对于本案争议的标的享有权利,但由于其系基于与韩某之间的合同关系,与本案处理的两被上诉人之间的合同关系,系不同的合同相对方,故原审法院基于两被上诉人之间的合同约定和履行的相关事实,经依法释明后,作出两被上诉人之间在其合同解除之后的相关权利和义务的处理,并无明显不当,本院予以认同。鉴于上诉人称其已就其与韩某之间的系争房屋买卖合同,向原审法院提出了诉讼主张,故有关该合同的相关当事人的权利和义务关系,可另行处理,本案的判决并未阻碍上诉人依法行使自己的权利和维护自己的合法利益。韩某关于其精神状况的诉称,法院依法释明,其并无足够的证据印证,也不要求进行鉴定,故其此节主张,本院难以采纳。综上所述,原审认定事实清楚,判决并无不当。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费50元,由上诉人钱某君施某婕施某根柳某坚负担。

本判决为终审判决。


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