浅谈婚前个人财产用于婚后购房 登记在一方名下的房产归属

《婚姻法》第十八条规定，有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：(一)一方的婚前财产;(二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用;(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;(四)一方专用的生活用品;(五)其他应当归一方的财产。

《婚姻法解释(一)》第十九条规定，婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。

从以上法律规定可以明确看出，在没有特殊的约定时，婚前个人财产归一方个人所有，且不随婚姻关系而使之变为共同财产。但是法律并没有明确规定，婚前个人财产在婚后发生形式上的转变时的财产归属情况。例如，将婚前的房产变卖后，用此售房款重新购置房屋且登记在一方;还有婚前的个人存款婚后购房登记在一方。对于，此种情形，房屋归夫妻共同所有还是仍归个人所有，在实践中，争议很是比较大的。

目前很多人认为，婚后一方用婚前个人财产购买房屋登记在一方名下，只是财产形式的转变，并不涉及财产的所有权变更，个人财产购买房屋且登记在自己的名下，当然还是自己的财产。另外一部分人认为，婚姻期间取得的财产，当然属于夫妻共同财产，不用区分取得财产的根源是个人财产还是共同财产。本人认为，婚前个人财产用于婚后购买房屋，新购买的房屋归个人还是共同所有取决于，购房行为是否是夫妻双方意思一致所作出的。

由于夫妻关系的特殊性，只要双方共同决定购买房屋，那么房屋就应当属于夫妻共同所有，不应考虑购房的资金来源。因为，法律明确规定，不动产属于物权，至于购房的资金属于债权，根据法律规定，物权是优于债权的。你不能说双方共同决定购买的房屋，仅仅因为房款是由一方个人财产支付而否定了夫妻另一方享有房屋的物权权益，对于一方支付行为完全可以认定为垫资，应属于债权范畴。我们可以这样设想，双方决定买房，即使一方不用个人财产购买，那么也可以通过其他途径取得资金来购买房屋。因此，购买房屋的资金来源并不是关键。

那么，有人会对以上分析提出质疑，一方的婚前个人财产就这样变成了夫妻共同的财产，岂不是很不公平。其实并非这样的，我们应对物权和债权加以区分认识，这样就不会产生不公平的想法了。上述所分析的房屋归夫妻共有，并非同时也认定出资即婚前个人财产也归夫妻共同所有，对于出资仍归其个人所有。但是，由于婚后取得的房屋已经归夫妻共同所有，对于购房款一人承担一半，另一方只需要偿还出资方一半房款即可。

那么，个人财产在婚姻期间转变形式，什么情形下仍归个人所有呢。本人认为，只要一方单独处置个人婚前财产，是自己单方的意愿，与夫妻另一方及婚后生活不存在实质性的关联，那么财产的转换并不改变所有权的归属。

附注：婚后一方用婚前财产购买房屋且登记在出资方名下的，到底是属于夫妻共同财产还是个人财产，实践中颇有争议，一方面法律确实对这种情况没有直接的明文规定，又涉及到婚姻财产的混同制和婚姻财产的约定制度，正是因为在婚姻法中这两个制度实际上是并存的，这两个制度的边界存在模糊地带，该问题复杂的另一个原因在于我国物权法确立的物权与债权两分，物权一般优先于债权的原则。夫妻财产两个制度的并存，加上物权及债权的关系，个人认为是使得该问题复杂化的原因，上文是北京志雄律师事务所一位律师的观点，深得我心，故而转载，以正视听。