问：“独家委托条款”的效力如何认定？

答：实践中，中介公司往往采取看房确认书或者在居间协议中设置“独家委托条款”或者添加诸多为促成合同订立亦须支付费用等条款防止客户跳单行为的认定问题，成为当事人争议的焦点。

我们认为，中介使用的独家委托条款等诸如此类格式条款，具有一定的合理性，虽不宜一概认定无效，但作为从事居间活动具有专业优势和处于强势地位的专门机构，对其提供的单方制作未与对方协商的格式化条款，应根据《合同法》第39条的规定审查是否尽到合理提示和说明义务如果未尽该义务，且明显违反公平原则的，应认定为无效条款。对不订合同即须支付违约金等条款，应依据《合同法》第40条之规定，认定因加重委托人的责任、排除其主要权利而无效。而对未促成合同成立亦应支付佣金或报酬等条款，依据《合同法》第427条之规定，因违反法律的强制性规定而无效。

相关法律：

《合同法》第三十九条 格式合同条款定义及使用人义务

采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

第四十条 格式合同条款的无效

格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

第四百二十七条 未促成合同成立的处理

居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

来源：《房屋买卖合同纠纷裁判思路与裁判规则》王林清 郭燕枝 杨心忠著

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