问：在商品房质量存在何种瑕疵时，购房者可拒收房屋？

答：购房者拒收房屋的权利应严格适用，只有在所购房屋质量存在严重瑕疵，足以影响合同目的时，才可以拒收。

就房屋主体质量而言，只有在建筑工程验收合格后方可交付使用，未经验收或不合格的，不得交付使用。如果没有经过竣工验收的建设工程交付使用的，开发商就违反了法律的强制性规定，开发商理应向买受人承担房屋质量责任，买受人也因此可以拒收房屋。

从房屋质量瑕疵的角度来看，开发商作为房屋的实际销售单位，理应保证所交付的房屋符合合同中约定质量要求，这种义务在民法理论上被称作瑕疵担保义务，但是，对于交付的商品房存在裂缝、渗漏、门窗损坏等质量瑕疵，因其一般不会导致买受人不能实现合同目的，除非买受人能够证明并说服审理法官接受“严重影响居住”，买受人不能由此拒绝接收房屋。但这并不是说明开发商交付这样质量瑕疵的房屋就无须承担责任，开发商对于交付质量瑕疵的房屋，应承担维修、更换、重做等违约责任，对此给买受人造成损失的，还需向买受人赔偿损失。

2004年1月30日起实施的《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》中对有关房屋的质量责任和保修责任作了进一步说明。《意见》规定，建设位(含开发企业)是住宅工程质量的第一责任者，要对建设工程质量全面负责。商品房在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修而导致房屋使用功能受到影响或因主体结构质量不合格给买受人造成损失的，开发商应承担赔偿责任。买受人认为房屋主体质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验。经核验确属主体质量不合格，购房者有权退房。对于保修期内发生的住宅工程质量投诉由开发商负责查明责任，并组织有关责任方解决质量问题，暂时无法落实责任人的，开发商应先行解决，待质量问题原因查明后有责任方承担相关费用。

从以上分析可以看出，如果是经验收合格的房屋，除非达到“严重影响居住”的条件，否则买方一般是不能拒收房屋的。简言之，质量问题不应当妨碍交付。

拒收是不是一种权利？我们认为，在预售条件下，买受人是先履行方，已经先行支付了价款，履行了主要义务，对他来说，已经不存在履行抗辩权，收房是他的主要权利，不收房，恰恰是放弃主要权利。以放弃主要权利的方式来维权，不能说是理性的行为，对解决质量争议也毫无意义。

房屋交付不是单方行为。交付的主体是出卖人，买受人既是权利人，也有及时领受的义务，拒绝或者迟延领受，是违约行为。《商品房买卖合同》第11条第2款后段也规定：“买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋损毁、灭失的风险自书面通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有规定的除外。”

来源：《房屋买卖合同纠纷裁判思路与裁判规则》王林清 郭燕枝 杨心忠著