问：如何认定开发商与买卖人在商品房认购书中约定的定金性质？

答：在商品房认购书中，常常出现保证金、押金或订金等字眼。定金是保证主债务得以履行的一种担保手段，其首要作用是担保合同的履行，定金合同为从合同，定金可以因为一方不履行约定的债务而执行定金罚则；而订金是债务履行的一种方式，有关订金的约定为主合同内容，给付订金即使一方有不履行约定的债务的行为也无罚则可言。可见，判断给付款项的性质至关重要。根据《担保法解释》第118条的规定“当事人交付留置金、担保金、保证金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”判断所付款项是否为定金的基本方法是(1)合同中关于所付款项的文字表述是否为“定金”若是“定金”，则依法适用定金的相关规则，若不是需要进一步判断；(2)若合同中关于所付款项的文字表述为“留置金、担保金、保证金、押金或者订金等”，则应根据合同中关于该款项的具体规定进一步判断，若其中有“无权要求返还或双倍返还”的约定，则可以视为定金。

来源：《房屋买卖合同纠纷裁判思路与裁判规则》王林清 郭燕枝 杨心忠著