律师观点分析

上海市浦东新区人民法院

民 事 判 决 书

（2015）浦民一(民)初字第40928号

原告：孙XX，男，1984年XX月XX日生，汉族，住上海市浦东新区浦东大道XX弄XX号XX室。

委托诉讼代理人：顾誉志，上海嘉之会律师事务所律师。

委托诉讼代理人：聂慧娟，上海嘉之会律师事务所律师。

被告：寿XX，女，1981年XX月XX日生，汉族，住上海市浦东新区双桥路XXX弄XXX号XXX室。

委托诉讼代理人：庄炜萍，上海汇创律师事务所律师。

被告：孙XX，男，1954年XX月XX日生，汉族，住上海市浦东新区龙居路XXX弄XXX号XXX室。

第三人朱季XX，1952年XX月XX日生，汉族，住上海市浦东新区。

原告孙XX与被告寿XX、孙XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年XX月XX日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人顾誉志、被告寿XX及其委托诉讼代理人庄炜萍、被告孙XX及第三人朱季XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令两被告就上海市浦东新区龙居路XXX弄XXX号XXX室、102室房屋(以下简称系争房屋)签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、被告寿XX涤除系争房屋上的权利限制，并将系争房屋产权恢复登记至原告孙XX及被告孙XX名下。事实及理由：原告孙XX与被告孙XX系父子关系。系争房屋为两人共同共有。2003年4月20日，两被告隐瞒原告，通过伪造原告签名的方式将系争房屋以买卖合同的形式出售给被告寿XX，并将产权过户至被告寿XX名下。现原告得知后认为两被告恶意串通，合同无效，故诉至法院。

被告寿XX辩称：不同意原告诉请，双方合同不存在无效的法定事由；其已付清全部购房款，原告对此早已知晓，要求法院驳回原告诉请。被告孙XX辩称：其与第三人朱季XX系朋友关系，2003年4月其生病住院，第三人朱季XX及被告寿XX至医院，称需要资金贷款，将系争房屋作为抵押，并找来房产中介，其在身体虚弱的情况下签字及过户。但其未收到任何房款，也对房屋出售不清楚，是被告寿XX及第三人朱季XX欺骗其签订的。

第三人朱季XX述称：其于1998年与被告孙XX同居，与被告寿XX、孙XX及孙XX的父母生活在一起。系争房屋当时要出售，其称出售给别人不如出售给其女儿。双方就签订了买卖合同，原告在外地无法赶回。系争房屋上原有贷款25万元，是用第三人的钱归还，其与被告寿XX一起去办理，实际归还23万元不到；购房贷款放款至中介，扣除1万元中介费后由其与被告孙XX一起去领某，但其没拿钱。

本院经审理认定事实如下：被告孙XX与原告孙XX系父子关系，被告寿XX与第三人朱季XX系母女关系。被告孙XX与第三人朱季XX系再婚夫妻，于2009年登记结婚，两人自1998年起同居。系争房屋登记于原告孙XX及被告孙XX名下，两人共同共有，产权登记日为2001年11月29日。2002年始，被告寿XX、孙XX及孙XX父母、第三人朱季XX共同生活在系争房屋内。原告未与被告孙XX及第三人朱季XX共同生活。系争房屋上原有购房贷款。2003年4月20日，以原告孙XX及被告孙XX作为出卖人(甲方)、被告寿XX作为买受人(乙方)，就系争房屋签订有《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲方将系争房屋以65万元的价格出售给乙方，上述合同由被告寿XX及被告孙XX签名，原告孙XX的签名由他人冒名所签。该买卖合同补充条款约定：该房房价为65万元；乙方承担该房的房屋交易费、税费、中介费；乙方承担该房的贷款费用。合同附件三付款协议约定：本合同签订后，乙方于2003年4月20日支付2万元作为定金，乙方于2003年5月7日支付23万元，乙方于2003年6月15日支付40万元。之后，被告寿XX与第三人朱季XX办理了系争房屋原有贷款抵押注销手续。被告寿XX另向中国建设银行上海浦东分行申请了购房贷款41万元。2003年6月23日，被告寿XX与被告孙XX共同至房地产交易中心办理了系争房屋过户手续，并办理了银行抵押贷款登记手续，原告孙XX未至，由他人冒名办理。2003年6月27日，系争房屋产权登记于被告寿XX名下，并在系争房屋上登记了抵押权人为中国建设银行上海市浦东分行、债务履行期限自2003年4月1日起至2023年4月1日止、债权数额为41万元。上述抵押登记根据建住房[2005]77号文及相应的信托合同，抵押权人已变更登记为“中信信托投资有限责任公司”，登记日为2006年4月3日。该笔贷款由被告寿XX每月正常还款。系争房屋由被告寿XX、孙XX及第三人朱季XX共同居住至2012年孙XX与朱季XX发生矛盾。庭审中，被告寿XX向法庭出示了原告孙XX向其银行转账记录，以证明孙XX于2013年帮助其承担一半银行贷款每月1,400元，一共承担了9个月，孙XX是知晓系争房屋出售情况的；原告对该转款事实予以确认，但提出其转款并非为被告寿XX归还银行贷款，而系补贴被告孙XX与第三人朱季XX的生活费。被告寿XX还陈述，合同约定的购房款为65万元，其实际支付的购房款为66万元；签订合同当晚支付给中介2万元，第三人将23万元现金还清贷款作为首付，41万元办理了银行贷款。庭审中，被告孙XX向法庭陈述，41万元贷款中其还了一万多元，钱给第三人，其以为系争房屋被骗就被骗了，当时第三人称不要其房屋，只是贷点款，把房屋抵押给银行，到时再还给我，贷下来的钱都在第三人手上，其完全不知情。

本院认为，根据查明事实，就系争房屋的买卖合同系他人冒名原告签订及过户，虽被告寿XX主张原告对房屋买卖知情，但其提供的证据不足以证明其主张，本院不予采信。故两被告在明知原告系系争房屋产权人之一的情况下，未经原告同意，擅自签订房屋买卖合同并过户的行为，侵犯了原告对系争房屋的财产权益，买卖合同应属无效。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。现被告寿XX称其实际支付66万元房款，分别为2万元定金、23万元归还贷款、41万元贷款。对此，本院认为，其对2万元定金的支付无相应证据提供，本院不予采信。至于已归还的贷款，双方均未举证具体金额，现原告及被告孙XX均陈述其未归还，但原有贷款已注销系事实，现被告寿XX及第三人均陈述由第三人代为归还，但买卖合同买受人为被告寿XX，第三人并非本案买卖合同当事人，第三人之钱款来源及其与被告寿XX或其与被告孙XX就该笔钱款之间的约定并非本案审查内容，现被告寿XX及第三人在本案中均未向法庭举证两者之间由谁实际还款注销并提供相应凭证，故本案中对该笔已归还贷款暂不处理，由被告寿XX或第三人另案向原告及被告孙XX主张。至于被告寿XX已贷款41万元，虽被告孙XX否认收到钱款，但就本案查明事实而言，被告孙XX对合同的签订、贷款、过户均系本人所为，退一步讲，即使如其所述其对买卖不知情，但其对用系争房屋贷款41万元知情(且其陈述还曾部分归还贷款)，该笔贷款系基于房屋买卖的形式而发生，应由出售方收取，对此被告孙XX亦应知情，现在其知情下的套贷行为，即使贷款由案外人领某，亦系被告孙XX与领款人之间的约定，就贷款本身而言，应视为被告孙XX授意并认可。现该笔贷款发放至中介名下，第三人承认该笔贷款已领某，但并非其本人领某而系被告孙XX领某，鉴于被告孙XX与第三人之间同居期间的财产纠纷并非本案处理范围，本案中该笔贷款的走向已并无审查必要，即使该笔贷款最终由第三人或他人实际收取，就贷款本身而言亦应视为经被告孙XX同意的领款行为，至于被告孙XX与领款人之间的关系由两人另行处理，本案中，由被告孙XX承担相应的法律后果。故本案41万元贷款由被告孙XX归还给被告寿XX，再由被告寿XX涤除系争房屋上所设的银行抵押。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：

一、以原告孙XX名义与被告孙XX、被告寿XX就上海市浦东新区龙居路XXX弄XXX号XXX室、102室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；

二、被告孙XX于本判决生效之日起十五日内归还被告寿XX贷款41万元；

三、被告寿XX于本判决生效之日起十五日内涤除上海市浦东新区龙居路XXX弄XXX号XXX室、102室房屋上的抵押贷款；

四、被告孙XX与被告寿XX于履行上述第二、第三项义务后十五日内协助原告孙XX将上海市浦东新区龙居路XXX弄XXX号XXX室、102室房屋产权恢复登记为原告孙XX及被告孙XX名下。

负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费10,300元，由被告孙XX与被告寿XX各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审　判　长　　周　箐

人民陪审员　　乔建忠

人民陪审员　　曹　璐

二〇一六年十一月十一日

书　记　员　　李黎黎

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。