律师观点分析

案情简介：

委托人C先生与F先生系朋友关系，F先生工作能力强、出手阔绰让人产生信赖。在交往过程中F先生多次向C先生借钱，每次都能按时还款。2016年12月F先生表示自己最近资金压力大，想将涉案房屋出售缓解自己压力。让C先生问身边是否有朋友可以购买。此时F先生欠C先生20万元。恰巧C先生正好有购房需求，因为他刚刚出售了名下一套公寓想购买一套大产权住宅。两人经过协商，2016年12月达成房屋买卖合同口头协议，约定F先生涉案房屋出售给C先生，总价370万元。双方约定：1、前期C先生支付150万元首付款用来解决F先生的资金困境。2、F先生购买涉案房屋向银行贷款的190万元，在具备办理过户登记条件时F先生负责找第三方公司垫资190万解除房屋抵押，过户后C先生办理购房贷款偿还该190万元垫资款。3、成功过户后C先生向F先生支付剩余房款30万元。4、涉案房屋每月月供9000元左右，到办理过户登记手续前月供由C先生负责偿还。5、此房产交房的第一时间由C先生收房并占有使用。2017年5月C先生听身边朋友提及F先生经常向身边亲朋好友和同事借钱，遂对其偿债能力有所担忧，经与F先生沟通，2017年5月13日双方在中介公司的居间及见证下补签了房屋买卖合同。2017年12月F先生向亲朋好友发送一条离别微信，随后手机关机，一直失联。因F先生失联导致房屋买卖合同履行出现障碍，故C先生向法院起诉要求继续履行合同。

本案难点：

   1、双方资金往来账目混乱； 2、首付款150万元中有20万元为偿还借款其余130万元是在5个月内分13笔给付的，很多笔付款金额仅为几万元。不符合大宗房屋买卖合同首付款一次性给付的交易惯例。3、《房屋买卖合同》为补签。法律规定房屋等不动产交易由于金额巨大，手续较为复杂应采用书面形式订立合同。而本案起初订立了口头合同，书面房屋买卖合同为补签，不符合大宗房屋买卖合同的交易习惯。4、本案有悖交易常理，F先生又下落不明，开庭时无法到庭对C先生提供的证据进行质证，法官不敢贸然裁判势必增加了C先生的诉讼成本和败诉风险。5、F先生欠了很多债务，如何能保证涉案房屋不被其他人优先主张权利。

办案经过：

    接受委托后，考虑到本案的疑难复杂，本案由孙建章和王佳两名律师主办。两位律师第一时间申请诉前财产保全，查封了涉案房屋，防止其他债权人对涉案房屋主张权利。由于我们速度快，虽然涉案房屋在后又被查封了三次，但因为我方是首封且主张的是房屋权属，轮候查封都无法发生查封效力，为胜诉打下了坚实的基础。

    虽然申请财产保全比较顺利，但立案后还是遭遇到了前所未有的阻力，因为案件有悖常理，F先生下落不明，承办法官为了规避自己的风险，以种种理由责难、挑刺逼我方撤诉。而我方一旦撤诉自己的合法权利没有任何其他救济途径，所以告知法官，我方已充分知晓并理解不撤诉带来的败诉风险，但不会撤诉，案件随即陷入僵局。为了推进案件，孙律师和王律师多次给承办法官打电话、写信，邮寄法律文书及情况说明，阐述双方交往的背景、购房经过（解释为什么交易貌似不符合常理）、首付款支付明细等。沟通后承办法官数次以公告送达为由，约律师和C先生去法院谈话。可法官每次都不顾我们提供的证据：银行流水、中介见证的《房屋买卖协议》、F先生本人出具的首付款收条、房屋已实际交付C先生占有使用，C先生进行装修、每月替F先生向贷款银行还款等一系列证据都已形成一个闭合的证据链条这一事实，仍我行我素，谈话的主旨仍是纠结于银行账目，逼我方撤诉。我方要求办理公告送达手续的要求被法官以种种理由推托，一次次地乘兴而去败兴而归。考虑到C先生每月仍承担9000元月供可案件久拖不决将会严重损害其合法权益，无奈之下，经过和当事人C先生协商我们团队决定背水一战-----提出了《法官回避申请》及《复议申请书》。后来回避申请虽被驳回，但案件也在斗争中取得了实质性进展，即法院终于在立案后的第十个月同意给我方办理公告送达申请了。又过了半个月，一个W姓庭长给王律师打电话称这个案子从今天起由他负责处理。实际是《复议申请书》中的讲事实、摆道理、谈法律起到了作用，说服了法院，原来的法官被回避掉了。当告知C先生这一消息后，他兴奋得不能自已。更换的W姓庭长法律素养很深、思维清晰、双方可以平等有效地沟通。他采纳了律师的意见：1、判定一个行为是否符合日常生活经验，不能局限于自己的圈层和角色定位，必须要放到特定的人群、特殊的背景环境、特殊的交易主体和交易习惯中去审查，需要了解当事人的职业背景，生活背景与案件纠纷有关的相关信息。由此再来观察这类群体的行为习惯是否有悖常理。2、本案中补签的房屋买卖合同是对之前双方达成口头协议内容的固化，正是因为能看出是补签的合同才恰恰说明该合同是真实的，不是虚假诉讼。否则如果弄虚作假，大可将合同倒签回达成口头协议之日就无法看出合同为补签。3、不要纠结于双方往来的银行流水，就算银行流水不全，但F先生本人在中介的见证下亲自书写了收条证实其已收到了150万元的首付款，而他是一个理性的成年人，应该理解自己行为的意思表示。4、C先生多次强调如果怀疑涉嫌虚假诉讼可以向公安机关移送，C先生本人也可以出具保证书，如果虚假诉讼愿意承担一切法律后果。并且F先生不到庭，应视为其自动放弃举证、质证及辩论的权利，但法院不能因为F先生不到庭没有限制的增加原告方的举证责任，或者逼原告撤诉变相拒绝裁判，这也是另一种不公平。

    最终，这个案子我方所有的诉讼请求法院都予以支持，取得了最圆满的结果。但，只有我们自己知道，这个胜诉判决有多么来之不易，需要克服多少困难，做了到少次推演和复盘，经历了多少次心理博弈和较量，才能逆风翻盘！