马婧律师

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房屋买卖合同中以合同更名形式交易的法律效力及关于合同解除函的相关法律规定

发布者:马婧律师|时间:2018年08月31日|分类:房产纠纷 |965人看过


案情简介:

2017年3月16日,××委托其母亲××将其名下位于西安市某小区的房屋对外出售,并委托办理一切手续。同日,××××××及第三人签订了《买卖定金合同》(以下简称“定金合同”),由第三人陕西房地产中介公司提供居间服务;合同中约定房屋交易总价款为人民币168万元(大写壹佰陆拾捌万元)、××全额付款、定金为20万元。定金合同还约定房屋的交易方式及违约责任。合同签订后,买受人××依约向××支付了定金20万元,并于2017年3月17日将剩余房款148万元(大写壹佰肆拾捌万元)存入银行,与××进行共管。2017年3月21日××突然以房屋更名手续办不了为由明确表示房子不卖了,并要将定金退回,将房款解冻。××经过多次与××协商,均无果。

××2017613日与我所签订了委托代理合同,我所委派马婧律师、郑志春律师作为本案一审阶段的代理人,2017年12月6日与我所签订了委托代理合同,我所委派马婧律师、郑志春律师作为本案审阶段的代理人。在接受××的委托后,及时与××进行了沟通并收集了案件的相关材料。

案件处理结果:

西安市雁塔区人民法院于2017122日,作出了民事判决书【(2017)陕×××民初×××号】,判决被告返还原告20万本金,驳回其它诉求;西安市中级人民法院于2018年7月5日,作出了民事调解书【(2018)陕××××××号】,被告返还20万本金并支付10万元赔偿金,承担一审二审所有诉讼费

办案心得:

本案是印象为深刻的一起案件,刚刚接触本案之时,第一感觉就是被告违约事实明确,且有微信及短信记录为证,事实清楚,按照定金罚则适用,应该不是多么复杂的案件,但是当再进一步去研究证据和查阅相关法律法规以及部分案例后发现并非如此。

本案合同中明确约定“交易方式为合同更名”,而我们在查阅部分案例发现,此种交易方式有可能会涉及因避税而违反法律的强制性规定导致合同无效,如果真的适用此种情形的话那么将无法按照定金罚则适用,那后果非常不利,故我们大家的侧重点放在这个问题上,于是我们团队律师一起讨论后又进行了进一步查阅,结果发现:一、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定不属于效力性规范,不能作为认定合同效力的依据。最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第14条“合同法第五十二条第(五)项规定的强制性规定,是指效力性强制性规定”。根据该规定可知,并非违反了国家强制性规定的合同都应当被认定为无效,只有违反效力性规范的合同才能被认定为无效。强制性规范是否为效力性规范,应从法律、行政法规的立法目的出发,运用目的解释方法予以综合评判。首先,《城市房地产管理法》第三十八条第六项规范的含义,其只是规定“未依法登记领取权属证书的”房地产“不得转让”,并未正面规定转让未登记领取房产证的房屋买卖合同无效。其次,《城市房地产管理法》为行政性法律,其目的在于加强对城市房地产的管理。从立法意图上看,该条规定的立法目的是为了保证进入市场交易的房地产产权清晰合法,避免权属不清的房地产进入市场后,扰乱市场秩序,损害当事人的合法权益,并利于国家对房地产的管理和监督。违反这一规定,只产生物权不能及时变动(如房屋转让不能及时过户或及时颁证)的结果,其只会损害房屋买受人的民事利益,并不直接损害国家利益和社会公共利益,故该条规范的性质属于管理性的禁止性规范,而非效力性规范。违反该条规定并不对民事行为效力产生影响,亦不当然导致房屋买卖合同无效。所以,在本案这一点上暂时消除了顾虑且最终庭审中法官及对方律师也未提及到这一点。

但是此时又有一个新的问题出现了,那就是对方提出发送了一份合同解除函,且我方当事人收到了此函,且依据《合同法》第九十六条规定“当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”认为该合同已经解除且我方错过异议期,针对此观点,我们又再一次感觉到了问题的复杂性,在查阅了相关法规后我们找到了支撑,那就是依据2013年6月4日最高人民法院研究室对浙江高院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第24条理解与适用的请示的答复中规定“当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的,必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件,才能发生解除合同的法律效力。”本案中被告××所发的解除函不具备合同法第九十三条或九十四条的规定,当然也不受合同解除异议期的保护,本案合同未解除,原告不存在违约事实。

本案一波三折,层层深入,一审法院判决未支持我们的诉求,但认真分析一审情况及证据后,我们认为我们证据及法律依据很充分,应当坚持,当事人也认为应当坚持,决定上诉,二审是以调解结案,但内容上讲相当于一份改判的判决书,对方赔偿了并承担了所有诉讼费,最终我们成功了,此案让我们感受到作为法律人,我们心中必须有那么一份正义,并且坚持

 


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