2016年6月10日，经中介公司居间介绍，李某以人民币500万元向王某购买其名下位于徐汇区的一套房屋，并于当日签订了《房屋买卖协议》，李某当场支付了定金10万。

      2016年7月10日，双方至居间方处签订买卖合同示范文本，李某又向王某支付了房款170万元，随后李某按约向银行申请贷款，并获得审批通过。双方约定于2016年8月25日一起至交易中心办理过户手续，房屋交易手续按照合同约定在顺利推进。

       但是，约定过户当日，王某突然提出，其丈夫张某不同意出售房屋，房子不能卖了。李某认为这是王某因为房屋上涨而提出的借口，虽经多次交涉，但是王某一直不愿配合办理过户手续。李某是既愤怒，又无奈，最后诉至法院要求继续履行。经法院审理查明，上述房屋虽仅登记在王某名下，但确实是王某与张某的夫妻共同财产。现张某主张王某未经其同意，擅自处分夫妻共有财产，构成无权处分，且张某明确表示不同意出售，因此，驳回李某的诉讼请求。

      显然，李某在此过程中不仅没有买到房子，而且因此耽搁了较长时间，同时由于房价上涨，给李某造成了巨大的损失，那么是不是李某就没有办法维权了呢？或者说李某该如何维护自己的权益，使损失降低到最小呢？    

      涉案房屋虽然仅登记在王某一个人的名下，但因该房屋确系王某与张某的婚内财产。因此，按照婚姻法的规定，若夫妻双方对该房屋没有特别约定的，应视为王某与张某的夫妻共同财产。

      根据物权法的相关规定，处分该房屋需征得全体共同人的同意，也就是说，将涉案房屋出售给李某需要同时得到王某与张某的同意。否则，有一方不同意的情况下，不能处分该涉案房屋；若一方未经另一方同意，擅自处分的，构成无权处分。在不能证明张某事前同意的前提下，李某与王某签订的涉案房屋买卖合同只有在取得张某的追认，或者王某取得张某的委托授权之后，该合同才对张某有效。否则，该买卖合同对张某不发生法律约束力，仅能约束王某。也就说，李某依据该合同诉至法院，要求张某按照合同约定继续履行，是无法获得支持的。

      那么，李某所遭受的巨大损失，该由谁来承担呢？根据我国相关司法解释的规定，该房屋的买卖合同是由王某与李某签订的，因此，该房屋买卖合同对这两个人依然具有约束力。现在王某的老公张某不同意出售，所造成的后果是王某无法按照买卖合同的约定履行过户手续。李某可以依据与王某签订的买卖合同，向王某主张违约赔偿，具体的赔偿数额可以按照定金或违约金的约定，或者根据房屋涨价部分来主张，从而尽量减少李某的损失。

      众所周知，因为种种原因，不动产权证上权利人并不等于该不动产实际所有人，其中，夫妻共有却仅登记在一方名下的情况是非常典型、普遍的。那么，在交易过程中，应当如何防范这样的交易风险呢？

       我们认为：首先，应当尽到自己的注意义务，在交易过程中应向中介公司、房屋出售方通过询问、查看户口本等相关材料等方式了解出售方的婚姻状况。如果出售方是已婚的，应要求出售方的配偶到场或者签署出售同意书。其次，如果房屋出售方配偶不愿配合或者无法取得出售方配偶同意书的，甚至因此在谈判过程中发生纠纷的，建议应当及时聘请律师等专业人士参与谈判，保留证据，以避免发生房款已经支付，但是房子无法过户、房款也无法追回的情形的发生。