律师观点分析
原告：王X，男，汉族，1963年2月25日生，住址：辽宁省辽阳县。委托代理人：李XX，辽宁XX律师。
委托代理人：**钧，辽宁XX律师。
被告：鞍山XX公司，住所：鞍山市达道湾开发区中小企业创业园2期12号厂房XX。
法定代表人：刘XX，公司董事长。
委托诉讼代理人：马X，该公司员工。
原告王X诉被告鞍山XX公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月23日受理后，依法适用普通程序，由本院审判员郑XX担任审判长，与人民陪审员王丽荣、姜XX组成合议庭，于2019年9月3日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李XX，被告委托诉讼代理人马X到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告王X向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告以395045元为本金，利率按照中国人民银行同期贷款利率130%的标准支付原告逾期交房违约金83135.85元(2015年7月2日至2018年11月1日）。2.请求依法判令被告按照第一项诉讼请求的标准支付2018年11月2日至实际交付房屋之日止的违约金。3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年10月31日，原被告签订三份《商品房买卖合同》，原告购买三套被告开发的“鞍山义乌国际商贸城”项目房屋，原告依约向被告支付了购房款，但因被告原因，被告并未向原告交付房屋，根据《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”中第二项“买受人要求继续履行合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之八的违约金”之规定，原告多次要求被告承担违约责任，均遭被告拒绝。
被告辩称：1、被告没有逾期交房违约行为，所以不应该承担违约金；2、即使法院判定被告违约，也应该执行商品房销售合同附件四判令被告不承担违约金的支付责任，如果法院认定被告承担违约金，请求法院调整违约金。
经审理查明：2013年10月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》以及合同补充协议各三份，合同约定被告分别将以下三套房屋出售给原告，一是位于鞍山市铁西区建设大道XX（产籍号为2-60-9-2636），房屋总价款124030元；二是位于鞍山市铁西区建设大道XX（产籍号为2-60-9-2634），房屋总价款145759元；三是位于鞍山市铁西区建设大道969号Ａ馆3层1街47号（产籍号为2-60-9-2635），房屋总价款125256元，三套房屋价款总计395045元。合同第八条约定出卖人应当在2015年7月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付使用条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。商品房交付使用条件包括配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、商品住房的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实、工程竣工验收合格并取得《竣工验收备案表》、分户热计量装置安装符合设计要求等。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，将按逾期时间分别处理：1、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；2，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的30%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之8的违约金。3、双方同意按以下方式处理，详见附件四。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因未能按期交付的，责任由买受人承担。双方同意按以下方式处理，详见附件四。附件四-合同补充协议第五条约定，关于交接的约定：1、以出卖人书面通知买受人办理该房屋交付手续为依据，如买受人在交房通知规定的交房最后期限内，未办理该房屋交接手续的，视同买受人已经按期验收并接收该房屋和出卖人已经履行完毕对该房屋的交付义务。……5、因本项目分期开发，如出卖人就该房屋以达到竣工验收条件，但政府相关部门要求后期工程均完成竣工后再发放《交付备案证书》的，出卖人可据实延期且不承担违约责任。附件四-合同补充协议第八条约定，关于本合同第九条的补充约定，因专业市场的特殊性，公共区域装修、招商运营等可能会随经营工作展开及时依据经营需求进行调整以实现市场作旺，如出现逾期交房，买受人同意不退房；逾期不超过90天的，买受人同意出卖人无需支付违约金。若该房屋提前交付使用，买受人同意按出卖人发出的交接通知的规定办理该房屋交接手续。合同签订后，原告于2013年11月21日交付房价款395045元，被告出具销售不动产统一发票。
上述事实，原告提供的证据有：商品房买卖合同、销售不动产统一发票。被告未提供的证据。以上证据，经庭审质证及本院审查，所证事实足资认定，本院予以采信。
本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，故应当认定为有效。原告与被告应当按照签订的协议履行自己的义务，本案的争议焦点在于，被告是否按照合同的约定向原告交付房屋。据此，被告向原告交付房屋时应当满足：1，依据合同约定的时间向原告交付房屋。2，依据合同约定的交付交接条件向原告交付房屋。就被告是否依据合同约定的时间向原告交付房屋一节，被告未向法庭提供证据证明被告已经按时交付房屋，应承担举证不能的责任。对于被告提出根据《商品房买卖合同》附件四的约定，即使逾期交房，被告也无需支付违约金的抗辩意见，经查，原被告之间《商品房买卖合同》附件四第八条约定“……逾期不超过90天的，买受人同意出卖人无须支付违约金……”，现被告逾期交房已超过90天，应承担违约责任，故对于原告诉请被告支付违约金的主张有事实和法律依据，本院予以支持。原告提出的违约金计算方法符合法律规定，本院依法支持，故违约金应以原告已付房价款为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的130%计算，从双方约定交付房屋的最后日期之次日，即2015年7月2日开始，计算至被告实际交付房屋之日止。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：
被告鞍山XX公司于本判决生效之日起十日内向原告王X支付违约金（违约金的计算方式为：以购房款395045元为计算依据，利率按照中国人民银行同期贷款利率的130%,从2015年7月2日开始，计算至房屋实际交付之日止）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1878元（原告已预交），由被告承担，被告在履行上述义务时一并支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。
