律师观点分析

湖南省高级人民法院

民 事 裁 定 书

（2017）湘民申3467号

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：姜XX，男，1966年7月30日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。

委托诉讼代理人：李XX，湖南XX律师。

被申请人（一审原告、二审上诉人）：湖南XX公司，住所地湖南省长沙市开福区XX608房。

法定代表人：谭X，该公司董事长。

再审申请人姜XX因与被申请人湖南XX公司（以下简称XX公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市中级人民法院（2017）湘01民终4810号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

姜XX申请再审称，1、二审判决认定姜XX没有合同解除权，违背了姜XX与XX公司签订的合同约定；2、二审判决认定姜XX无需退还保证金，没有事实依据；3、二审判决认为姜XX应向XX公司支付2016年1月租金及自2016年3月27日起至2016年10月4日止的房屋租金损失，没有事实和法律依据。

本院经审查认为，XX公司与姜XX在《房屋租赁合同》中约定，房屋租金每三个月支付一次。姜XX须在租金到期前5日内支付下季度租金。在履行过程中，姜XX出现了逾期支付租金的行为。为此，姜XX曾于2015年10月30日向XX公司出具《承诺函》，申请2015年11月至2016年1月租金按月支付，每月29日支付次月租金，并承诺该支付方式仅在该季生效，XX公司予以了认可。但姜XX未按照上述承诺在2015年12月29日向XX公司支付2016年1月租金，构成违约。虽然《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了法定解除的五种情形，但该五种情形是赋予守约方的合同解除权，违约方无权行使。本案中，尽管XX公司在姜X逾期支付租金时对租赁房屋停电，该行为系对姜XX违约行为的自力救济，姜XX在先期违约的情形下亦不享有合同解除权。

《房屋租赁合同》约定，姜XX逾期支付租金超过20天的（不足额支付租金视为未支付租金），XX公司有权提前终止合同，并要求姜XX赔偿损失。XX公司依据上述情形提前终止合同的，姜XX应及时迁离并交回房产，租金按时结算，姜XX所交保证金不予以退还。本案中，因姜XX未按照承诺在2015年12月29日向XX公司支付2016年1月租金，XX公司向其发出《解除<房屋租赁合同>及补充协议通知书》，姜XX于2016年1月20日收到该通知，因此，XX公司解除本案《房屋租赁合同》及补充协议，符合双方合同约定的解除条件。二审判决XX公司不予退还姜XX交付的租赁保证金150000元，亦符合双方合同约定，并无不当。

XX公司一审起诉请求姜XX自2016年1月27日起按实际租赁面积45元/月/平方米标准赔偿其至涉案租赁房屋归还之日止的租金损失。原审判决基于双方已于2016年10月4日办理了租赁场地交接手续的事实，并考虑到姜XX诉XX公司房屋租赁合同纠纷的另案审理过程中已申请对涉案租赁房屋的装饰工程及设备设施费用损失进行鉴定与评估，须保持租赁场地现状，其未能及时办理交接手续确有正当理由。据此，原审判决酌情从上述认定的期间扣除两个月租金损失，从2016年3月27日起计算租金损失至2016年10月4日止，符合本案的实际情况，并无不当。因姜XX未缴纳2016年1月的租金，二审判决姜XX向XX公司支付2016年1月的租金，符合双方的合同约定。

综上，姜XX的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回姜XX的再审申请。

审　判　长　　李XX

审　判　员　　贾XX

审　判　员　　覃开艳

二〇一七年十二月二十五日

代理书记员　　程似锦