案情简介
原告：房屋租赁后，电梯无法使用，致其经营受损
原告友亮公司诉称，公司租赁科信公司的602号房屋，租期三年。但从2018年5月份开始，A座电梯即无法正常使用。公司多次与科信公司沟通电梯维修事宜，均未能解决，致使公司经营受到严重影响。故起诉至法院，要求确认双方签订的《房屋租赁合同》解除、退还租房押金并支付违约金10万元。
原告：电梯损坏不影响承租房屋
被告科信公司辩称，涉案房屋A座电梯损坏并不影响友亮公司使用承租房屋，友亮公司通知公司解除合同只是其单方行为，其在双方协商期间恶意破坏性拆除承租房屋设施，本身已构成违约，依照合同约定，押金不予返还，且其还应承担相应的违约责任。科信公司据此提出相关反诉请求。
庭审中
友亮公司提交其于2018年9月28日向科信公司发送的《律师函》，以电梯长期无法正常使用为由要求解除双方所签订的房屋租赁合同。当天，科信公司回函称：贵司枉顾事实、无理取闹，大厦B座电梯一直畅通无阻，望贵司收到此函后及时缴纳房租，否则我司将依照租赁合同于2018年10月14日收回房屋。后友亮公司于2018年10月14日搬离涉案房屋，并对其装修部分进行了强制拆除。
为查明电梯问题对涉案房屋使用的影响，法院进行了现场勘验：从涉案房屋的后门（消防门）出去可以通过B座电梯到达一楼大厅；A、B座的步行梯均对外开放，无需门禁卡；A座电梯与B座电梯到达大厦门口的距离相等。
法院经审理后认为
依法成立的合同受法律保护。本案中，友亮公司与科信公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，通过往来信函的协商，双方均一致同意友亮公司于2018年10月14日搬离涉案房屋，且友亮公司实际亦于该日期将房屋腾空。
鉴于交付租赁物为出租人的主要义务，而使用租赁物为承租人的主要权利，故对腾退交还租赁房屋的时间达成一致意见，即相当于双方对房屋租赁合同的解除时间达成一致意见。现友亮公司要求确认本案《房屋租赁合同》的解除时间为2018年10月14日之诉请，有事实和法律依据，应当予以支持。上述合同解除后，因友亮公司在承租期间无欠付租金及各项费用的情形，故科信公司应当将租房押金返还给友亮公司。
关于友亮公司要求科信公司支付违约金10万元之诉请，首先，友亮公司提出的A座电梯无法正常使用并非科信公司的原因所致。其次，经现场勘验可知，通过B座电梯亦可到达涉案房屋后门，且从大厦大厅入口通往A座电梯和通往B座电梯的路程是一样的，故乘坐B座电梯到达涉案房屋并不会给友亮公司使用涉案房屋带来额外的、不可承受的负担与不便。再次，涉案房屋后门作为消防门理应保持畅通，故从后门进入涉案房屋亦属正当。
最后，即便通往涉案房屋前门的A座电梯停运确会给友亮公司使用涉案房屋带来一定的不便，那么其也应当通过与科信公司协商减少租金或给予其它费用的减免等方式解决纠纷，而不应当通过拒缴租金的方式为房屋租赁合同的继续履行设置障碍。综上，鉴于科信公司对本案房屋租赁合同的解除没有过错，不存在违约行为，故友亮公司要求其给付违约金10万元之诉请，缺乏事实和法律依据，不应予以支持。
最终，法院判决确认友亮公司与科信公司签订的《房屋租赁合同》于2018年10月14日解除；科信公司应退还友亮公司的押金与友亮公司应给付科信公司的违约金折抵后，科信公司还应退还友亮公司的押金为2万元。
宣判后，友亮公司提出上诉，二审维持原判。
法官释法：在房屋租赁合同纠纷案件中，经常出现承租人以出租人提供的租赁物不能正常使用为由要求出租人承担违约责任的情形。本案中，友亮公司与科信公司对于合同解除问题均无异议，争议焦点在于友亮公司可否以电梯故障为由主张科信公司构成根本违约，并要求其承担违约责任。
《合同法》第九十三条的规定，在双方协商一致的情况下，可以解除合同。第九十四条规定，在一方当事人存在根本违约或者因不可抗力等法定情形导致合同目的不能实现的情况下，另一方可以主张法定解除。根据上述规定，除非双方协商一致解除，否则只有在相对方存在根本违约或者具备法定情形的情况下，一方当事人才可主张法定解除。且在根本违约的情况下，即便是协商一致解除也不能免除违约方应承担的违约责任。故相关情形是否构成根本违约成为此类案件审查和举证的重点所在。
法官认为，对于根本违约的判断，应结合租赁房屋的约定用途、相关情形对房屋的正常使用而言是否已达到实质妨害的程度、该实质妨害程度存续的时间以及产生原因、出租人对于该实质妨害情形的存续有无主观恶意等因素予以综合判断。
如本案，通过现场勘验可知，A座电梯故障并不影响友亮公司通过大厦的另一部电梯进入租赁房屋，且通过两部电梯进入租赁房屋的距离是一样的，故友亮公司据此主张科信公司构成根本违约，并要求其承担违约责任之诉请，明显依据不足，不应当予以支持。
赵通律师