应重视通知的作用和效力

在房屋买卖合同履行过程中，甚至说在所有的合同履行过程中，均应当重视“通知”的效力，尤其是解除合同的通知的效力。

【基本案情】

王某通过房产中介向刘某购买一套二手房，并签署了房地产买卖合同。合同约定，若房屋交易过程中，因国家政策的因素致使乙方(即王某)不能从银行贷款足额支付购房尾款，致使合同不能继续履行的，双方均有权解除房屋买卖合同，互不追究违约责任。后双方在交易过程中，因非王某的原因银行贷款未能办理成功，王某接到银行的告知函后立即与刘某联系，

但刘某口头不同意解除合同，认为并非是因为国家政策因素导致的合同不能继续履行，遂要求继续履行合同，逾期将追究王某的违约责任。

本律师拿到材料后，看了一下双方签署的房地产买卖合同，对于尾款的支付时间并未明确表述，刘某也未催告过。于是，我告知王某，目前这个案子刘某的主动权比较大，作为买方来讲，我们需要举证证明贷款不能办出的原因作出说明，如果有类似的银行意见，对案件的帮助是非常大的。故一方面我们希望从合同本身寻找对王某有利的部分，另一方面，根据办案经验，本律师希望能够通过一些技巧来维护当事人的权益。经过一番准备工作后，本律师决定发了一封解除合同的通知快递给刘某。刘某发现时解除合同通知后，原封不动的又邮寄了回来，根本不理会。

这段时间，王某很是着急，但他并不知道案件逐渐向自己有利的方向发展。刘某自认为自己有王某的首付在受伤，房屋也没有过户，一点风险都没有。但事实并非如此。过了三个月，我又发了一封催告函，催告王某三日内退还购房款，并自到解除合同通知之日起计算赔偿利息。刘某收到函件后，也发了一封函件，大意是追究王某的违约责任。

逾期刘某未按照催告函内容履行，本律师向法院提起了诉讼，并将刘某的王某进行了保全。在诉讼过程中，刘某提出了反诉。

【律师部分代理意见】

本案中双方在合同的就合同的解除，约定了比较具体的条件，而银行出具了不能贷款的通知后，又出具了并非王某原因致使贷款不能办理的说明。在这种情况下，王某及时向刘某说明情况，并发函告知刘某因国家政策原因导致合同不能继续履行，要求解除合同，尽了必要的通知义务，也给了刘某合理的期限。而刘某收到了函件后，三个月的时间里面未对王某解除合同提出任何异议。在王某要求其退还购房款及相应利息时，其提出反诉要求，而反诉的内容是要求继续履行合同，而结合本案实际，房屋买卖合同已经不能继续履行，刘某的反诉请求没有事实基础。

【法院判决】

经过审理，法院采纳了本律师大部分代理意见，判决解除房屋买卖合同，王某退还购房款及部分利息。

【律师提醒】

1、二手房买卖合同约定的解除条件成就，或因不可抗力、对方逾期违约，或对方迟延履行主要债务经催告后在合理期限内仍未履行，或对方迟延履行或其他违约行为导致合同目的落空的，一方提出解除合同的，解除通知到对方时合同解除。对方有异议的，可请求法院或者仲裁结构确认解除合同的效力。

2、通知建议通过快递方式邮寄，并在快件详情单上注明快递文件的内容，保留回执。

3、在一方迟延履行主要合同的情况下，对方提出解除合同的，应当提出要求履行的催告，并给与合理的履行期限，直接提出解除通知的，可能构成违约。