律师：婚恋中房产纠纷常见10大问题(案例+解析)
1、【案例一】婚前一方购房，写上双方名字，分手时如何处理买房之后，小兰发现小明不但赌博不说，同时有别的女朋友，两人过不下去了，决定分手。小兰说，房子有自己一半，要求分割;小明说，房子自己出的钱，一平米也不能给小兰。依据我国《物权法》第99条之规定，对于按份共有形式的财产，除非共有人有特别约定，否则按份共有人随时可以请求分割共有财产。本案中小明与小兰恋爱关系终止时，小兰有权要求分割共有房屋。上海高院于2007年9月20日颁布了《关于审理分家析产案件若干问题的意见》第5条之规定：恋爱期间共同购房，一方未出资但产权登记为两人共有，析产分割的处理。从不动产登记的角度分析，房屋已经确定为恋爱双方共有。双方终止恋爱关系后分割共有财产，符合重大理由需要分割的情形。共有关系终止时,对共有财产的分割，有协议的按协议处理，没有协议的，应当考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况，合理确定未出资方的份额，一般以10%到30%的份额为宜。第二十二条 当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。处理结果：也符合上述文件精神，双方在案件审理过程中达成了调解协议，李明明一次性向张兰支付房屋折价款人民币100万元。小明与小兰于2015年2月经人介绍相识并相恋，双方很快坠入爱河并于同年7月开始同居生活，小明与小兰谈起买房的事情，小兰表示买房可以，但自己没有积蓄无法支付房款，而且按照习惯也应该是男方小明买房，不应该自己出资，即使小明不买房，小兰表示也会永远爱小明一生，共度白头。小明为此很感动，为了表示自己的爱意，小明向小兰表示自己出钱买房，将房产登记在小兰名下。小兰听了喜出望外，双方一起看中中了北京朝阳区一套价格600万元的房产，小明全额出资购买，最后该房产于2015年12月登记在小兰名下。但好景不长，2016年1月双方发生争吵，小明提出分手，要求小兰将屋返还并配合办理房屋变更登记，小兰表示房屋是自己的，分手可以，房屋作为青春损失费不同意返还。小明可以得到房屋吗?依据我国《物权法》相关规定，不动产权利人以登记为准，登记在谁的名下首先推定就是谁的，而不论出资人是谁。本案中房屋虽然是小明出资，但产权登记在小兰俎名下，因此房屋属于小兰个人财产，小明无权要求返还。除非双方之间另有约定。男女双方在同居期间为了将来结婚或为了向对方表达爱意，往往一时冲动给付对方较大数量的钱款。一般来讲，这种行为的初衷是建立在将来缔结婚姻、共同生活的基础上才进行的给付，这样的给付具有针对性和目的性。在双方无法继续婚约的情况下，也就是说给付的目的无法实现时，给付一方无权要求接受给付一方婚约的情况下，也就是说给付的目的无法实现时，给付一方无权要求接受给付一方继续帮助自己实现目的，同时作为接受给付一方继续占有给付的大额钱款款或贵重物品等就失去了事实上和法律上的依据。依据民法上不当得利的相关法律规定，受给付一方应当返还给付财产。本案中，小明虽然无权要求小兰返还房屋，但对于给付的大额房款可以要求小兰返还，小兰负有返还之义务，而不能以所谓的青春损失费为由拒不返还。按照《婚姻法解释(三)》第七条的规定，婚后由一方父母出资为子女购买不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。房屋作为货币出资的一种转化物或替代物，又登记在自己一方子女名下，应作为其子女的个人财产。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。很多父母在购房时往往直接将房子登记在子女名下，一旦离婚，对房子的处理就将成为一个有争议的问题。从常理上看，子女确实在购房时没有出钱，房子是用夫妻共同财产购买的。但是，从我国相关法律来看，判断房屋的所有权是看房子登记在谁名下，即房屋的产权归属以产权登记为准。虽然未成年子女没有出资，但是父母一致同意将房产登记在儿子名下，这个行为就可以认定为父母对自己子女的赠与。对于未成年子女的财产，除非为了未成年子女的利益，否则即使是父母也不能随意处分。作为监护人的父母双方离婚不是为了未成年人的利益，因而无权处分子女的财产，只能由离婚后直接抚养子女的一方行使对房子的管理权，但是没有处分权。《合同法》第一百八十六条 赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。(2)已经过户。如果赠与人遵守承诺，帮被赠与人办理了过户手续，无疑被赠与人将是房产的合法权利人，但如果赠与人反悔，那么房产仍旧是赠与人的个人财产。婚姻存续期间，一方将夫妻共同财产擅自赠与他人，因他人接受赠与的财产并没有付出相应的对价，因此不属于有偿取得，不能适用善意取得制度。另一方面如所赠与财产的数额较大，且并非日常生活需要，赠与一方亦无权单独处理，其无偿赠与他人的行为损害了夫妻对方的合法权益，有违公平原则。因此，该赠与行为应认定为无效，夫妻另一方作为财产所有人和利害关系人有权要求受赠人全部返还该财产。
