代理词（房屋买卖合同纠纷）

代理词

尊敬的审判长、审判员：

河北十力律师事务所接受本案被告XXX的委托，并指派张萌萌律师担任本案被告XXX的诉讼代理人。通过庭前了解案情、调查取证，结合法庭调查，现发表如下代理意见：

一、银行资金监管并非房屋买卖正常进行的法定程序且合同并未约定需资金监管，原告自愿将首付款支付给被告，被告无义务将首付款打入银行资金监管账户。

（一）、银行资金监管仅为买卖合同进行的保障手段，并非法定程序，原告将首付款直接支付给被告并不违反法律规定。

银行资金监管为保障双方买卖正常进行的一种保障手段而非法定程序。《邯郸市存量房买卖合同网上签约和交易结算资金监管办法实施细则》是对买卖双方选择资金监管情况下的具体约定与流程指导意见，并非强制性条款，规定买卖双方必须经过银行资金监管。买卖双方为民事行为能力人，在意识清晰，平等自愿的情况下，原告将首付款直接支付于被告完全符合《中华人民共和国合同法》及相关法律的规定，应当予以认可。

（二）、合同约定的付款方式并非资金监管，而为买卖双方自行交付。

《邯郸市存量房买卖合同网上签约和交易结算资金监管办法实施细则》第九条第二项之规定：买方为按揭贷款的（商业贷款、公积金贷款）1、买方持买卖合同将首付款存入监管账户，监管银行向买方出具“邯郸市交易结算资金监管凭证”2、买卖双方持房屋所有权证、买卖合同及贷款所需的相关资料到贷款银行申请贷款。贷款银行核定的贷款额度降低时，买方应当于申请办理转移登记前，一次性补足首付款3、贷款审批后，买方与贷款银行签订借款合同、抵押合同，贷款银行直接将资金转入监管账户。通过上述条款可知，在选择资金监管的情况下，应由买方将首付款存入监管账户且贷款银行需将资金直接转入监管账户，根据原告将首付款直接支付被告，且2017年2月16日三方签订的《邯郸市存量房买卖居间合同》第二条第三项，明确约定剩余房款由所贷款银行直接支付给甲方XXX，可知，买卖双方在签订合同时，选择的付款方式并非资金监管，而是直接支付。现被告要求将首付款及剩余房款打入银行监管账户，纯属无理要求，应予以驳回。

二、被告XXX并未违约，原告诉请违约金于法无据，应驳回原告诉讼请求。

（一）、被告已积极履行各项合同义务，并不存在违约。

2017年2月19日，被告XXX、原告XXX及邯郸市XXX房地产经纪有限公司签订《邯郸市存量房买卖居间合同》，该合同第二条约定房产交易价格为人民币81000元，采用贷款方式支付，约定在签署合同三日内，将本房产过户或贷款所需的证明材料、证件交于丙方。被告在签订合同后，即将房产证等相关材料交给邯郸市XXX房地产经纪有限公司，且一直积极配合被答辩人办理相关手续，办理落宗等事宜。

（二）、合同并未约定网前的具体日期，更未约定过户的具体日期，现被告仍积极履行合同义务，不存在违约情形。

原告在庭审时称被告拒不配合网签并非实情，首先原告或房管局并未将网签申请表交付于被告，被告对此事不知。其次，网签无法顺利进行并非被告的责任，而是房管局及原告贷款银行无理强制要求资金监管造成，应向房管局或贷款银行主张权利。最后，虽然合同约定待贷款审批通过、房产证满两年即办理过户手续，但合同并未约定过户具日期。三方签订的《房屋居间合同》明确约定由贷款银行将剩余房款直接支付被告，然审批通过后，贷款银行并未如约打款，导致无法办理过户手续，为原告违约，而非被告。被告不存在任何违约行为，应驳回原告诉讼请求。

三、原告XXX违约在先，我方保留追究其违约责任的权利。

根据三方签订的《邯郸市存量房买卖居间合同》第二条第三项，明确约定由所贷款银行直接支付给甲方XXX，然时至今日，原告拖延支付房款且其贷款银行也未将房款直接支付给被告XXX，给其造成了巨大的经济损失。原告违反合同约定，拒不支付房款，被告保留追究其违约责任的权利。

邯郸市XXX房地产经纪有限公司存在故意欺瞒买卖双方情形，且该合同并非买卖双方真实意识表示，被告保留解除合同的权利。

（一）、邯郸市XXX房地产经纪有限公司故意期满买卖双方，导致买卖双方纠纷的发生，应由其承担本案的所有法律责任。

据邯郸市XXX房地产经纪有限公司称，2016年12月20日，房管局已停止过户，2017年1月已要求进行资金监管，邯郸市XXX房地产经纪有限公司在明知此情况的情形下，为获取中介费，故意隐瞒此事实，导致买卖合同无法如合同约定进行，存在重大的过错，由此引起的所有法律责任，应由其承担。诉讼费及其他费用也应由其承担。

（二）、本合同签订并非被告真实意识表示，且合同无法正常进行属于不可抗力，被告保留解除合同的权利。

首先，在签署合同时，邯郸市XXX房地产经纪有限公司称贷款审批通过后即可将剩余房款直接支付被告，邯郸市XXX房地产经纪有限公司在签署合同时，故意隐瞒事实，欺骗被告签署合同，本合同并非被告真实意识表示。

其次，根据《合同法》第九十四条：因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。房管局强制要求进行资金监管属于政府行为，因房管局新的行政行为导致合同在客观上无法正常履行，属于不可抗力的一种，被告有权以此要求解除合同。

综上，被告在邯郸市房价飞涨的情况下，仍愿如约将房子低价卖于原告，诚实守信，实属难得。原告不应再无理要求被告将首付款存入银行监管账户。被告不存在任何违约行为，应驳回原告诉讼请求，并保留被告追究原告违约责任的权利以及解除合同的权利。愿合议庭，依法判决，维护被告合同权益，为诚实守信的买卖行为保驾护航。

此致

XXX人民法院  

代理人：