限购限贷，房屋买卖合同受影响怎么办？

北京、上海等地又出新的房地产市场调控政策了。最近几年，每次在房地产调控政策之后总会出现不少与调控政策有关的房屋买卖合同纠纷案件。此类案件法院如何审理？买房当事人如何应对？本文做一个简要分析。（欢迎指正）

房地产调控政策主要表现为限购和限贷，限购就是对于购房人的购买资格做出限制，对居民购房数量有一定限制，比如最多买两套房等等，居民购房的居住与纳税等需要达到一定期限，这样一些原来能够买房的人，再签购房合同房屋不能过户到自己名下，因而购房目的不能实现；限贷是对于购房人通过银行贷款的首付款比例作出限制，提高首付款比例，部分购房人即难以通过贷款购房，只好放弃购房。

受到房地产调控政策影响的房屋买卖纠纷一般有以下几种类型：

一、在调控政策出台之前已经签订了购房合同，由于各种原因尚未办理房屋过户手续，合同尚未履行完毕。

1、在调控政策出台之后，买方不再具备购房资格，房屋难以过户，发生纠纷。一般来说，房地产调控政策不具有溯及力，因此确实是在调控政策出台之前已经签订的购房合同的，合同履行不应该受到影响。实际中，签订合同的时间往往以在政府网站上办理网签的时间为准。

从一些法院的判决看，如果合同已经部分履行，仅因过户问题发生纠纷，如果买方提起诉讼，请求法院判决继续履行合同的，法院一般会判决继续履行合同，房屋可以过户，不受限购影响。

2、如果在调控政策特别是限购政策出台之前签订合同或协议，但没有办理网签，此种情况下，合同受到政策影响无法实际履行，但并不影响合同的效力，如不存在其他导致合同无效的因素，合同继续有效，但合同不能继续履行，双方均无过错，只能解除合同，互不承担违约责任。

房屋买卖合同依约定期限能够实际履行，因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态，在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的，对守约方要求解除合同，并要求另一方承担赔偿损失等违约责任的诉讼请求，应予支持。

3、在合同履行过程中，因限购政策的出台，在双方当事人自行办理网签手续时，买方不再具有购房资格，买方欲变更合同当事人，卖方不同意，双方因此产生争议并导致合同未能继续履行。法院认为双方履约困难系因限购政策的出台这一客观因素所致，在双方就如何过户未能达成一致意见的情况下，买方未支付剩余房款不构成违约。

4、限购政策出台前签订合同尚未实际履行，原准备先卖后买的卖方，限购政策出台之后，卖方不再具有购房资格、购房套数或贷款受到限制等，因而卖方拒绝继续履行合同的，卖方构成违约。

5、建议：受到限购影响，不能继续履行合同的，合同双方应友好协商，就解除合同的有关事宜达成协议。特别是，解除协议应该对是否承担违约责任或不履行合同的赔偿责任等问题约定清楚，否则尽管合同解除，仍可能遗留纠纷隐患。

二、在调控政策出台之前已签订了购房合同，在调控政策出台之后，由于限贷，买方首付款比例不足而不能获得贷款，不能按时支付购房款。

在不存在合同无效的情况下，合同对不能获得贷款从而不能及时支付购房款如果没有特别约定（反过来说，合同可以对此作出特别约定），如合同约定以贷款方式支付购房款，买方受限贷影响，不能获得贷款的，不构成违约；如未约定以贷款方式支付购房款，那么在限贷的情况下，买方依然有义务按照合同约定及时足额支付购房款，不能及时足额支付购房款即构成违约，买方需要承担违约责任。

如果合同对不能获得贷款因而不能足额支付购房款作出约定：买方不因此构成违约，双方均可解除合同；买方也可选择一次性支付全部购房款。在此情况下，双方可协商解除合同或者变更合同。如果协商不能达成一致意见，合同不能继续履行，买方无需承担违约责任。

三、在调控政策出台之后才签订购房合同，但买方不具备购房资格，或者买方受到限贷影响，无法获得贷款难以支付购房款等等。

1、限购限贷政策不影响合同效力。只要买卖合同是买卖双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。根据《中华人民共和国合同法》和最高人民法院的相关司法解释，违反法律和行政法规导致合同无效的，仅限于全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，不得以地方性法规、行政规章为依据。限购政策并不属于法律和行政法规范畴，故不能作为合同无效的理由。

2、如果是买方隐瞒自己没有购房资格的事实签订买卖合同，明知自己不具有购房资格仍签订合同，在过户时仍未取得资格的，最终不能过户的，买方构成违约。买方如果已经交付定金，合同不能继续履行，买方无权要求收回定金。

3、如果对调控政策特别是限购政策，双方均明知仍签订房屋买卖合同的，对于合同不能履行双方均有过错，发生纠纷后，法院会因合同不具备履行条件而判决解除合同，卖方如已收取定金应返还定金，不适用双倍返还定金的规则。

4、因限购而导致房屋无法过户，双方自愿协商解除合同，但其后买方反悔而提起诉讼。一般来说，无论何种情形，既然已经协商解除合同，其后反悔的，合同都不可能恢复而继续履行，双方之间如果存在其他纠纷如定金纠纷、已入住房屋发生纠纷的，法院根据具体情况处理。

5、签订买卖合同后，卖方在得知合同中的首付比例不符合国家关于买卖第二套住房的相关贷款政策的情况下要求双方重新协商，但买方予以拒绝，导致房屋买卖合同难以继续履行。卖方为另行出售房屋而委托其他房屋中介机构，符合情理，未对买方造成实际损害的，卖方不承担违约责任。

如合同未明确约定以贷款方式支付购房款，又无对不能获得贷款的特别约定的，不能及时足额支付房款，视为买方违约。

6、尽管买卖合同有效，但因限购无法过户的，发生诉讼，买方不能请求继续履行合同。但买方可以等待以后具备条件时再请求过户。

   四、限购限贷出台之前仅签订认购协议，未签订正式合同，如因限贷、限贷，买方不能购买房屋或者无力支付购房款等

一般来说，认购协议书只要系双方的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。认购协议书属于预约合同性质，是为了将来双方签订商品房买卖合同而签订的预约合同。

从认购协议书内容来看，如仅约定了双方的部分权利义务，双方对付款、办证、违约责任等直接影响双方权利义务的重要条款并无明确约定，尚不完全具备《商品房买卖合同》的主要内容。如双方当事人对于商品房合同的主要条款如付款条件等没能协商一致，在无证据证明属于何方恶意违约的情形下，应依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的……因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，买方请求解除认购协议书及退回定金，有事实和法律依据，应予支持。

卖方不能请求买方继续履行合同（不能强制要求买方签订正式的买卖合同）。

本文参考了各地法院的相关规定和判决。但由于限购限贷的政策性很强，各地法院的做法上又有一些差异，每个案件的案情和证据的差异，以上仅供参考。（再次欢迎指正）