律师观点分析

A、B房屋买卖合同纠纷二审民事判决书 XX江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）XX01民终8022号 上诉人（原审原告、反诉被告）：A，男，1989年9月24日出生，汉族，住上海市青浦区：， 上诉人（原审原告、反诉被告）：A，女，1989年5月28日出生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区， 二上诉人共同委托诉讼代理人：A，浙江XX律师事务所律师， 被上诉人（原审被告、反诉原告）：A，男，1960年3月16日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区， 被上诉人（原审被告、反诉原告）：A，女，1964年2月14日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区， 二被上诉人共同委托诉讼代理人：A、B，浙江XX律师事务所律师， 原审第三人：杭州XX公司，住所地：浙江省杭州市拱墅区，统一社会信用代码：9133XXXX737XXXX6526XJ， 法定代表人：A，董事长， 委托诉讼代理人：A，浙江XX律师事务所律师， 上诉人A、B因与被上诉人C、D、原审第三人杭州XX公司（以下简称华邦XX）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2016）XX0105民初8521号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年11月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结， 原审法院认定，2016年9月17日，A、B（甲方、买受方）与C、D（丙方、出卖方）、华邦XX（乙方）签订编号为杭工商拱格（备）字[2011]-15-1-08的《房地产买卖居间协议》一份，约定：甲方愿意委托乙方居间购买丙方的物业，甲方于同日向乙方交付意向金10万元，并于甲、丙双方在居间协议上签字时，甲方同意交付给乙方的意向金直接转为购房定金；物业名称为嘉泰馨庭7幢1108室，面积为69.85平方米，物业类别为住宅，，共有人为A、B，抵押为领取甲方首付款还贷；该协议所列条款均以签署正式转让合同为准；总房款为XXX元；当丙方接受甲方提出的购买条件而签署本协议后，甲、丙双方需积极履行本协议中约定的义务，双方同意在签署该协议之后三天内签订正式的房屋转让合同，届时，如果甲方未能依约签订房屋转让合同，甲方已交付的定金不予返还，丙方同意将不予返还之定金的50%支付给乙方，作为居间费用，如果丙方未能依约签订房屋转让合同，则丙方应向甲方双倍返还定金（包含甲方已支付定金），甲方同意将丙方双倍返还之定金（包含甲方已支付定金）的25%支付给乙方，作为居间费用；甲、丙双方若有一方违约，则违约方支付守约方总房价20%的违约金；该协议在履行过程中发生的争议，当事人协商不成则依法向乙方所在地人民法院（即杭州市拱墅区人民法院）起诉，上述合同签订生效后，A、B于同日按约向华邦XX交付意向金100000元，2016年9月18日，杭州市XX住房保障和房产管理局发布《关于印发 的通知》，内规定，杭州市自2016年9月19日起实施住房限购政策，暂停在市区限购范围内向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房；非本市户籍居民家庭在购买住房前，应当向房地产开发企业或房地产经纪机构提供家庭成员身份证明、婚姻证明、户籍证明的原件和复印件及拟购房人签字确认的《非本市，2016年9月19日，华邦XX通知A、B杭州限购政策，2016年9月21日下午，A的母亲将其户口本从江苏省无锡市送至浙江省杭州市以申请开具《杭州市区，2016年9月22日，杭州市XX住房保障和房产管理局向A、B开具《杭州市XX区非本市户籍居民家庭住房情况查询记录》各一份，A、B名下在杭州市XX并无房产，后A、B以C、D逾期为由拒绝签署正式买卖合同，A、B于2016年10月17日起诉至原审法院，请求：1.确认A、B与C、D及华邦XX于2016年9月17日签订的《房地产买卖居间协议》合法有效；2.C、D向A、B支付违约金40万元，并继续履行《房地产买卖居间协议》至华邦XX处签订《杭州市房屋转让合同》（网签）及约定的其他义务；3.本案诉讼费用由A、B承担， 原审法院认为，本案的争议焦点为A、B有无同意顺延签订正式买卖合同，双方居间协议中明确约定了正式的房屋买卖合同需在签署《居间协议》之后三日内签订，但是因为杭州市于2016年9月18日出台了相关限购政策，导致A、B需要至房产档案管理部门开具《杭州市区非本市户籍居民家庭住房情况查询记录》以确认其具备杭州市市区，无法在三日内（即9月20日之前）签署正式的买卖协议，属于意料之外的政策原因造成，A、B认为C、D同意延期至2016年9月23日签订正式房屋买卖合同，并提供了9月21日的A发给华邦XX的业务员B的语音微信，即“那等到星期五（9月25日），否则星期五不来，一拍两散”，对该语音微信，由于A无法提供手机证明上下文内容，而A手机中删除了该微信，无法核实上下文内容，A对该语音内容解释为等到星期五双方协商解决违约事宜，而非顺延签订正式合同，由于法院无法核实上下文内容，双方又未达成书面的顺延签订合同时间的合意，无法判定A、B同意顺延签订正式房屋买卖合同，A、B不同意继续履行居间合同有相应依据，由于双方系因政府政策导致双方未能及时履行案涉合同义务，非因双方当事人的原因导致，故双方均无过错，故《房地产买卖居间协议》符合解除条件，由A、B返还C、D定金10万元，但无法适用定金法则和违约条款，据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第九十七条、第一百一十七条之规定，于2017年8月17日判决：一、解除A、B与C、D及XX州XX公司于2016年9月17日签订的编号为XX工商拱格（备）字[2011]-15-1-08的《房地产买卖居间协议》，二、A、B于判决生效之日起十日内返还C、D定金100000元，三、驳回A、B的其他诉讼请求，四、驳回A、B的其他诉讼请求，如果A、B未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，本诉案件受理费7300元，由A、B负担；反诉案件受理费减半收取计3650元，由A、B负担， 宣判后，A、B均不服，共同向本院提起上诉称：一审法院认为“无法判定A、B同意顺延签订正式房屋买卖合同”与事实不符，“那等到星期五（9月25日），否则星期五不来，一拍两散”的微信录音发生在双方房屋买卖合同期间，意思明确具体，法院完全可以判定双方通过中介达成的顺延合议，一、该录音发生于2016年9月21日，系居间合同约定的三日内签订正式合同的次日，正式因为限购政策导致未能在上述三日内完成网签手续，才发生由中介协商顺延的事情，二、A对语音内容的理解为等到星期五双方协商解决违约事宜，而非顺延签订正式合同，该解释理解不符合逻辑，是谎言，（一）如果按照A的理解，其系主张A、B应承担违约责任，其亦于本案提出反诉请求，那么“一拍两散”解释为A、B无需承担违约责任，不符合常理，（二）鉴于A的解释，一审开庭的当日A、B的代理人电话向微信录音提供者华邦XX业务员C求证，A证实前述录音的意思是顺延到9月25日签订正式合同，无任何其他意思，（三）本案一审庭审中，一审法院询问称，双方都没有责任，A把十万元还给对方，A当庭表示同意，A、B当庭表示其本意系购房，已付十万元抵付购房款，请求法院支持其继续履行合同的诉讼请求，三、鉴于一审开庭时，A、B对前述微信录音作出歪曲事实的解释，A、B与2017年2月17日向原审法院提交了调查取证申请，申请法院依法向中国XX公司调取A与B2016年9月21日18时41分前后的微信聊天记录，已查证前述录音的前后语境，但一审法院未予调取，也未予答复或作出说明，综上，三方签订的房地产买卖居间协议合法有效，合同履行中遇政府实行房产限购政策需按新规定办理相关手续，根据常理，履行时间应予合理顺延，且A、B已经同意顺延至9月25日，后又以A、B与华邦XX逾期为由拒绝履行合同，构成违约，除应承担相应违约责任外，合同应当继续履行，综上，请求二审法院依法撤销杭州市拱墅区人民法院（2016）XX0105民初8521号民事判决，改判：1、确认案涉房地产买卖居间协议合法有效；2、林建国、金阅芳支付A、B违约金400000元，并继续履行《房地产买卖居间协议》至华邦XX处签订《杭州市房屋转让合同》（网签）及约定的其他义务；3、本案一、二审诉讼费由A、B承担， 被上诉人A、B共同答辩称：C、D主张A、B同意顺延签订时间的主张与事实不符，缺乏相关证据，案涉微信语音中的一句话，无签收对话语境，无法确认A、B同意顺延签订时间，前述微信语音系指，要求A、B于周五过来解决违约处理事宜，如果周五不来即通过法律途径解决，并非同意顺延签订合同时间，履行期限系合同重大事项，如A、B同意顺延，应由双方继续通过书面方式予以确认，退一步讲，至少需合同双方亲自确认变更事宜，而非仅通过中介公司人员的语音确认，此违背一般合同操作常理，本案合同无法继续履行的原因在于A、B在合同履行过程中，未能及时把握时间，做好履约准备所致，A、B作为购房者，知道其属于新政调整范围之内，其在新政实施后，怠于履行合同义务，不主动配合准备材料，导致合同无法及时签订，在新政公布后至实施前，仍有时间可以准备履约材料，但无论是华邦XX，还是A、B均未能重视，及时办理手续，系二者的原因导致未能及时签约，且本案中，即便可以确认A同意顺延，但案涉房屋属A、B共同共有，A一人同意，顺延时间仍应得到A的认可，综上，A、B怠于履行合同，导致违约行为发生，应当承担违约责任，一审判决认定事实清楚适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判， 原审第三人华邦XX认为，本案由法院依法裁判， 二审中，A、B与华邦XX均未向本院提交新的证据，A、B向本院提交代理人C与D通话录音三份，以证明一审中A、B提交的微信语音聊天记录的真实意思为星期五签订正式的房屋买卖合同，A、B认为，该证据属超期举证，对其证明力有异议；对该证据的三性均有异议，无法确认对话者为A，不能达到A、B的证明目的；该证据形式上属于证人证言，不符合证据规则，不能作为有效证据；A系华邦XX业务员，A、B需向华邦XX支付中介费，二者存在利害关系，A的证言不可信，华邦XX的对该证据的真实性予以认可，其他由法院依法裁判，本院认为，A、B的部分异议成立，本院对该证据的证明效力不予确认， 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致， 本院认为：《最高人民法院关于适用 的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果，A、B主张C、D同意顺延签约期限，应提交充分有效的证据予以证明，现A提交的微信语音聊天记录，双方存有不同理解，尚不足以充分证明双方已经就顺延签约期限达成了一致，因双方未能在签订居间协议后三日内签订正式房屋买卖合同，系因政府政策导致，非因双方当事人过错所致，A、B主张解除合同的理由成立，原审法院予以支持，并无不当，A、B主张林建国C违约，并基于此要求继续履行合同，签订正式房屋买卖合同的理由不能成立，原审法院未予支持，亦无不当，原审法院认定A、B返还定金100000元，A、B并未就此提出上诉，本院予以维持，综上，原审判决事实认定清楚，实体处理并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：A驳回上诉，维持原判， 二审案件受理费5800元，由A、B负担，（A、B已经预缴二审案件受理费7300元，于本判决生效之日起十五日内至本院办理退费，） 本判决为终审判决， 审判长　　毕克来 审判员　　徐　丹 审判员　　盛　峰 二〇一八年三月二十八日 书记员　　A ?PAGE?1?