案件描述
代 理 词
审判长、审判员：
原告XXX诉被告XXXXX置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，河南XX律师事务所受原告委托，指派我作为原告诉讼代理人本案参加诉讼，我接受指派后，向合议庭提交了有关的证据材料，并认真参加庭审，现发表如下代理意见：
一、被告迟延交房的事实清楚，已经构成违约，被告应向原告支付违约金29700。
经庭审质证核实，原告、被告于20**年5月15日与被告签订了 “**花园”认购合同，原告采取一次性付款的方式与20**年5月15前交付房款，双方约定：原告认购位于**路与**街交叉口**号楼南3单元4层北户的房产一处，原告于20**年5月15日前交付房款，被告于20**年5月31日前交付房屋，迟延一天按日向原告支付已交付房款千分之一的违约金。根据原告提供的证据1、2、3可以充分证明原告已经按时向被告支付房款**万元，但是被告迟迟不交房，直到20**年9月18日被告才通知原告领房，离被告约定5月31日的时间是110天，这些事实在被告提供的证据中也已经承认是9月18日交房，根据原被告双方签订的《**花园认购合同》合同中第六条约定被告应当在20**年5月31日前，将原告所认购的房产交付使用。第七条中约定被告如未按本协议规定的期限将房屋交付原告使用，按照下列方式处理：逾期超过30日的……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本协议规定的最后交付期限起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款千分之一的违约金。另外双方约定即使是出现不可抗力的情况下，被告也应该在30日内以书面的形式通知原告。
我们认为该认购房屋合同是依法成立的合同，况且是站强势地位的开发商自己起草的合同，在合同中关于违约金条款的约定系双方真实意思的表示，对双方当事人具有同样的约束力，应该严格依法履行。据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。根据约定被告依约应向原告支付违约金两万九千七百元元(计算方法110天×**00元/日=29700元)，在庭审过程中，被告称该违约金的数额约定过高，我们认为这是在法律规定的合理范围内，该违约金的数额相对于**万元的房款来说根本是微乎其微的一个小数目，只是购房款的10%左右，连达到定金罚则20%的规定都没有，何谈过高?我们认为根本没有超出法律的规定，因此法庭应该支持原告的诉讼请求。
二、针对被告在庭审过程中提出证据，我们认为：
被告提供的所有证据恰恰证明了被告的违约行为，应该向原告支付违约金。
1、被告提供的原告领取《领取电磁炉明细单》、《赠送物品领取单》、《交房明细单》的单据不能说明原告放弃了追究被告的违约责任。发放赠品的行为是商家促销的一种手段，被告给原告的这些赠品是为了更好的促销房屋，在该单据上很明显的写着“赠送”字样，可见被告给原告的这些物品是作为赠品的，不能因此说原告已经放弃了追究被告违约责任的权利。《领取电磁炉明细单》也是被告促销的一种行为，也不能说明与违约有什么联系，针对被告提供的《交房明细单》，原告认为，这正好证明被告是20**年9月18日交的房屋，也证明了被告的违约行为。
2、针对被告提供的《关于修建***道路有关事宜会议纪要》，从内容上该份证据不具有与本案的关联性，该证据与本案无关。该会议纪要只是说明了***道路的情况和本案无关。原告所购买的房屋的位置是位于**路与**街交叉口**花园，该小区的出路是在**街，与***路根本无关。
3、针对被告提供的《关于付庄城中村改造的情况说明》
第一、从形式上，我们认为该《情况说明》作为证据不成立
该《情况说明》的出具单位是**高新技术产业开发区**办事处和**市高新技术产业开发区城中村改造指挥部。在该《情况说明》中没有出具具体的日期。我们无法确定是什么时候出具的，该份证据的是做什么用途的。
第二、就该份证据的证明的内容来说，我们认为与本案无关，该份证据只是简单的列举了付庄村的一系列改造日志，也就是说从2006年8月7号到20**年3月4日付庄村的改造过程中的各种文件。我们假设上述文件真实的情况下我们也认为与该案件我们的诉讼请求没有什么联系，因为原告与被告是在这一系列文件之后也就是在5月15日签订的购房协议。
因此，被告所找的一切证据只是想推脱责任，根本不符合证据的特征。被告希望通过一些没有法律依据的证据证明一方面原告已经对被告的违约行为放弃诉讼，另一方又拿出自相矛盾的会议纪要及情况说明来证明被告的违约是有原因的。
综上所述，被告违约交房的事实清楚，双方约定的违约金的条款符合法律的规定，被告作为强势地位的房地产开发公司，应该依约定履行与原告约定的义务，对于被告的违约行为应依法承担违约责任，我们请求人民法院对此案依法判决被告承担违约责任，支付原告两万九千七百元的违约金，以维护广大弱势群体的合法利益。
以上代理意见，请法庭予以考虑!
代理律师 XXX
20XX年11月28日
