房屋租赁合同纠纷中保证金的性质

受到疫情影响，房屋租赁合同纠纷呈现井喷式增长，理清房屋租赁合同纠纷中保证金性质对于此类案件审理至关重要。

“保证金”性质的界定

根据原《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第八十五条：“债务人或者第三人将其金钱以特护、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿”之规定，结合该条文所在章节（第四部分关于质押部分的解释中的第一章动产质押）体现的立法者原意，保证金属于广义上的、特殊的动产质押。通常，承租方都会以额外支付数个月房租的形式将保证金交付至出租方手里，并在租赁合同中将该笔保证金作为双方履约的质押担保，此为交付占有及特定化的具体形式。

对于这种形式的保证金可以视租赁合同的具体约定，将之分为违约金性质的保证金和定金性质的保证金。

一、违约金性质的保证金

房屋租赁合同中的保证金是用来对双方当事人依约履行各自义务的担保，一旦交付保证金的一方拒绝履约或瑕疵履行，则收取保证金的一方有权没收保证金。这也是对一方违约行为给另一方造成的损失的提前确定。预先确定合理的违约金，不仅增加了违约方的违约成本，而且免去了将来再举证实际损失金额的繁琐。因此，违约金性质的保证金只要在合理的范围内，就属于当事人之间的意思自治，可以得到法律的支持。但如果预先确定的违约金过分偏离实际损失，或者当事人之间还另外约定了其他违约责任，法院有可能会对之进行干预及调整。

二、定金性质的保证金

定金，是指合同当事人为确保合同的履行，依法律规定或双方约定，由当事人一方在合同订立时或订立后、履行前，预先给付对方的一定金钱或其他替代物。实践中，有一部分租赁合同会约定“承租方违约，租赁保证金不予返还；反之出租方违约，则租赁保证金应当双倍返还”。当租赁合同中存在上述表述时，应当将其中的租赁保证金认定为定金性质的租赁保证金。与违约金性质的保证金最大的不同在于，定金性质的保证金与违约金只能择一适用，且不能超过主合同标的额的20%。