房屋租赁合同中保证金的性质

现行法律对房屋租赁合同的相关规定中并没有出现过“保证金”这样的概念，它不是一个法律概念，仅为房屋租赁合同中常用的约定概念。既然是约定概念，则保证金性质和作用需依照具体的约定来确定，而不能一刀切的将其定性为租金、维修金或违约金。

（1）若双方签订的房屋租赁合同约定当承租人逾期不交付房屋租赁，出租人可从保证金中予以扣除，在此项下，保证金具有租金的性质和作用。（2）若双方签订的房屋租赁合同约定当因承租人的原因造成房屋出现损害需要维修从而产生的维修费用出租人有权从保证金中予以扣除，在此项下，保证金具有维修金的性质和作用。（3）若双方签订的房屋租赁合同约定因承租人的原因导致合同解除，保证金不予退还，在此项下，保证金是作为一种对违约方的惩罚措施，因此具有违约金的性质和作用。

在一个合同中可能对以上三个条款都进行了约定，则保证金同时具备多种性质和作用。

在确定了保证金的性质和作用之后，对于合同终止和解除后保证金的退还问题就变得清晰了。原则上，若未出现以上需要扣除保证金的情形（未按期支付租赁、发生维修费用、出现违约情形），则除了房屋租金以外，出租人并应该支付其他任何费用，保证金毋庸置疑应当退还。若出现上述（1）和（2）情形，出租人扣除上述费用后若还有剩余保证金应当也予以退还。若出现（3）情形，此时保证金视为违约金，对其应当适用违约金条款。根据《合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。换言之，若房屋租赁合同除了约定因为承租人的原因导致合同解除保证金不予退还外，同时另行约定了违约金，这是承租人可以主张违约金要求过高，要求法院予以调整。