律师观点分析

上诉人（原审原告）：金女士，女，1971年生，汉族，住山东省腾州市。

委托诉讼代理人：周远志，广西众润律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：李某，男，1969年生，汉族，住广西东兴市。

委托诉讼代理人：温律师，广西***律师事务所律师。

委托诉讼代理人：蒙律师，广西***律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：云女士，女，1970年生，汉族，住广西东兴市。

被上诉人（原审被告）：防城港***房地产投资有限公司。住所：广西防城港市。

法定代表人：王某，经理。

上诉人金女士因与被上诉人李某、云女士、防城港***房地产投资有限公司（以下简称房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服东兴市人民法院（2020）桂0681民初1718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人金女士的委托诉讼代理人周远志，被上诉人李某的委托诉讼代理人蒙律师到庭参加质证并接受询问。被上诉人云女士、房产公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。

上诉人金女士上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由李某、云女士、房产公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。（一）2019年11月10日李某与房产公司签订的《项目总代理销售合同》属于倒签的合同。早在2019年10月23日和2019年11月8日，房产公司已分别就该项目向案外人宋金广和刘红签订了《商品房买卖合同》，当时房产公司并没有取得该项目的代理权，房产公司在取得代理权之前就已经实际代理销售新都大厦房屋。（二）涉案《商品房买卖合同》签订时金女士已交清首付款83185元，约定剩余房款通过银行按揭方式向李某支付，银行放款之日起金女士偿还银行贷款，承诺合同约定的付款方式并对不按时支付贷款本息的违约责任。合同还对逾期交房和产权登记事项进行了详细的约定。结合李某、云女士、房产公司卖房时对购房收益的承诺“首付8万，现房现证，包精装修，包返租，以租养贷，边民政策”和答辩意见中“现房现证，没有上锁，随时交房”的内容，其已向金女士承诺了交房日期。（三）一审判决认定“由于银行要求首付比例达到40％，金女士无法办理贷款手续”错误，事实是因李某、云女士、房产公司违规操作导致无法办理贷款。（四）李某、云女士、房产公司均称《房屋托管合同》和《商品房买卖合同》无关，但《房屋托管合同》又约定了统一管理和以租养贷的内容，显然与其陈述不符。二、一审法院适用法律错误。（一）一审判决认定“支付房屋价款是金女士的合同义务，金女士将银行贷款无法通过归责于李某并无理据”错误。金女士已经按照合同约定支付首付款，且不是因为个人征信问题导致银行不予发放贷款。支付方式不但涉及金女士购房时的经济能力，也涉及房屋的使用和收益。李某、云女士、房产公司不能单方面改变合同约定要求增加首付款，并在贷款无法通过时将责任推给金女士。（二）李某、云女士、房产公司在多次要求金女士补交首付款，且金女士提出李某、云女士、房产公司违约退房要求的情况下，同意继续履行合同且愿意承担银行提高的首付比例不能免除其违约责任，也不是合同不能解除的理由。（三）一审判决认定“合同约定不明并不必然导致合同无法履行…李某表示愿意继续履行房屋买卖合同。金女士主张上述合同无法履行而要求解除合同，无事实和法律依据”错误。《房屋托管合同》和《合同书》（装修合同）是《商品房买卖合同》的从合同，主合同因李某、云女士、房产公司原因导致无法继续履行，从合同也就失去了继续履行的条件和基础。（四）云女士和李某为涉案房屋共有人，应当对签订和履行《商品房买卖合同》过程中存在在违约行为承担连带责任。

被上诉人李某辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请二审法院维持原判。

被上诉人云女士、房产公司既未到庭，亦未向本院提交书面意见，视为放弃其享有的质证、辩论等权利。

金女士向一审法院起诉请求：一、解除金女士与房产公司签订的《房屋托管合同》、《合同书》；二、李某、云女士、房产公司退回金女士购房首付款83185元并支付资金占用期间利息（利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2019年10月22日起计算至退还购房款之日止）；三、李某、云女士、房产公司退回金女士20000元装修款；四、本案诉讼费用由李某、云女士、房产公司承担。

一审法院认定事实：2019年11月10日，李某与房产公司签订《〈东兴新都大厦〉项目总代理销售合同》，约定房产公司代李某销售新都大厦项目的酒店公寓。

2019年11月20日，金女士与李某签订《商品房买卖合同》，约定金女士向李某购买东兴市东盟大道1008号东兴市，建筑面积为49.67平方米，单价为5500元／平方米，总价273185元；付款方式为首付总房款30％，即83185元，剩余70％房款共190000元向银行按揭贷款；合同还对双方其他权利义务进行了详细约定，但未约定交付时间。金女士在买受人处签字并捺印。

上述合同签订当日，房产公司将其收取的83185元归还给金女士。此后，金女士向李某转账83185元。

由于银行要求首付比例达到40％，金女士无法办理贷款手续。2020年6月5日，李某通过银行向金女士转账19800元；2020年6月7日，李某通过银行向金女士转账200元。李某主张上述两笔款项系出借给金女士协助其向银行贷款。

2019年12月20日，金女士与房产公司签订《装修合同》，约定金女士委托房产公司对上述房屋进行装修，工程价款为35000元。

2020年2月20日，金女士与房产公司签订《房屋托管合同》，约定金女士将上述房屋全权委托房产公司实行统一经营和管理。

一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案诉争事由发生于民法典实施前，应适用当时法律、司法解释的规定。

关于金女士要求退还购房款的问题，金女士与李某签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，内容不违反法律的强制性规定，双方均应按合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”支付房屋价款是金女士的合同义务，金女士将银行贷款无法通过归责于李某，并无理据。金女士要求李某退还购房款实际系主张解除合同，而其提交的证据无法证实案涉合同履行过程中存在上述情形。同时，李某明确表示不同意解除合同，并愿意继续履行合同。至于合同对交付时间约定不明的问题，金女士未能提交证据证实其曾要求李某交付房屋，其可依据合同约定及法律规定向李某主张权利。现金女士未能提交证据证明双方曾就房屋交付问题进行协商，且无法达成一致。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，金女士要求李某退还购房款，无事实与法律依据，不予支持。

关于金女士要求退还装修款的问题，金女士与房产公司签订的《房屋托管合同》、《合同书》是双方真实的意思表示，内容不违反法律强制性规定，双方均应按合同约定履行各自的义务。金女士认为上述两份合同不符合《中华人民共和国合同法》第十二条的基本要求，且李某未交房导致合同无法履行，合同应予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、六十二条的规定，合同约定不明并不必然导致合同无法履行。本案中，李某表示愿意继续履行房屋买卖合同。金女士主张上述合同无法履行而要求解除合同，无事实与法律依据，不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十二条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：驳回金女士的诉讼请求。案件受理费2364元，减半收取1182元（金女士已预交），由金女士负担。

本院二审期间，上诉人金女士提交证据：微信聊天记录，证明李某向金女士转账两万元用于走账做面签流水的事实。被上诉人李某无新证据提交，其质证认为，对金女士提交的证据无异议，可以证明李某支付2万元给金女士以满足银行贷款要求。本院认为，因李某对金女士提交的证据无异议，予以采纳。

本院对一审判决认定事实予以确认。

本院另查明，金女士于2019年6月25日向房产公司转账5000元，于2019年7月4日向房产公司转账15000元。金女士于2019年11月20日向李某支付83185元首付款。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案诉争事由发生于《中华人民共和国民法典》实施前，应适用当时法律、司法解释的规定处理本案。

关于金女士请求李某、云女士、房产公司退回金女士购房首付款83185元并支付资金占用期间利息的问题。金女士与李某签订《商品房买卖合同》约定的首付款比例为30％，即83185元，剩余70％房款共190000元向银行按揭贷款。金女士已依约支付首付款83185元，但由于银行提高首付比例达到40％，导致金女士无法办理贷款手续。李某主张其向金女士出借转账共计2万元以协助其向银行贷款，但该2万元借款最终仍须金女士负担，因此首付款比例的提高间接提高了金女士的购房首付款数额，使得双方订立合同的基础丧失，属于不可归责于双方当事人的事由导致的合同不能履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”的规定，考虑到金女士要求退还购房款实际系主张解除合同，故金女士主张解除《商品房买卖合同》并请求李某退回金女士购房首付款83185元并支付资金占用期间利息，本院予以支持。利息应以李某收到83185元之日即2019年11月20日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至退完款项之日止。因云女士、房产公司并非《商品房买卖合同》的当事人且未收取金女士购房款，故金女士请求云女士、房产公司返还购房首付款83185元并支付利息无事实和法律依据，本院不予支持。

关于金女士请求解除涉案《房屋托管合同》、《合同书》的问题。承上所述，因涉案《商品房买卖合同》已解除，基于涉案房屋所签订的《房屋托管合同》、《合同书》已无法履行，故金女士主张解除《房屋托管合同》、《合同书》，本院予以支持。而房产公司收取的金女士20000元无论是何种性质随着《房屋托管合同》、《合同书》的解除已无事实依据，故金女士请求房产公司返还20000元本院予以支持。房产公司主张其收取的该20000元已包含在其转给李某的首付款83185元内，但未提交证据予以证实，对此本院不予采纳。同样地，因李某、云女士并非《房屋托管合同》、《合同书》的当事人且未收取金女士20000元，故金女士请求李某、云女士返还20000元无事实和法律依据，本院不予支持。

综上所述，上诉人金女士的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，应予纠正。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第二十三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销东兴市人民法院（2020）桂0681民初1718号民事判决；

二、被上诉人李某返还上诉人金女士购房首付款83185元并支付利息（利息计算方式：以83185元为基数，从2019年11月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止）；

三、被上诉人防城港***房地产投资有限公司返还上诉人金女士20000元；

四、驳回上诉人金女士的其他诉讼请求。

以上债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。

一审案件受理费2364元，减半收取1182元（上诉人金女士已预交），由被上诉人李某负担897.81元，被上诉人防城港***房地产投资有限公司负担284.19元；二审案件受理费2364元（上诉人金女士已预交），由被上诉人李某负担1795.63元，被上诉人防城港***房地产投资有限公司负担568.37元。

本判决为终审判决。

（声明：案例转自中国裁判文书网。）