案例
甲与上海乙实业投资有限公司（以下简称乙公司）于2010年11月11日签订了《上海市房地产买卖合同》（以下简称《合同》），《合同》约定：由甲受让乙公司自有的系争房屋及系争房屋占用范围内的土地使用权；系争房屋坐落于上海市某区某镇某路某弄2、3号等室（产权证上注明的地址为上海市某区某镇某路某弄11号）；转让总价为人民币（币种下同）6,594,658元；本合同签订后，甲于2010年11月11日支付房款659,466元，于2010年11月21日前支付2,645,192元，于2010年12月31日前支付3,290,000元；双方同意，乙公司于2011年1月1日前腾出系争房屋并通知甲进行验收交接，甲应在收到通知之日起5日内对系争房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后乙公司将系争房屋钥匙交付给甲为房屋转移占有的标志；双方确认，在2011年1月1日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙公司未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产转移）给甲的，应当向甲支付违约金，违约金按甲已付款的日万分之三计算，违约金自本合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止；……。签订《合同》后，甲即按约履行合同。2011年1月4日，系争房屋被申请受理产权过户手续；2011年1月20日，系争房屋的产权经核准登记于甲名下。2011年1月5日，甲在乙公司指定的上海丁物业管理有限公司（以下简称物业公司）处办理交房查验手续时发现系争房屋的屋顶与上海丙建筑工程有限公司（以下简称丙公司）所购房屋（位于上海市某区某镇某路某弄10号，以下简称相邻房屋，为五层楼，比系争房屋高一层）相连处已由丙公司搭建占用等，即向物业公司提出整改要求，随后甲又多次至乙公司及物业公司处提出整改要求，物业公司也多次向丙公司发出整改通知。乙公司多次催促甲交房，甲则多次以系争房屋的屋顶被丙公司破坏、占用为由拒收房屋。乙公司曾于2012年3月15日出具《公函》给丙公司，要求丙公司拆除系争房屋屋顶上的搭建物并清理现场，以便乙公司顺利完成系争房屋的交房工作。原审另查明，乙公司与丙公司于2010年8月3日签订关于相邻房屋的《上海市房地产买卖合同》（以下简称《合同》2），丙公司向乙公司购买了相邻房屋，约定于2010年10月19日前交房并办理产权过户手续。2010年11月4日，乙公司将相邻房屋交付丙公司使用。2011年1月8日起，丙公司在相邻房屋的五层楼外、与系争房屋相连的部分屋顶进行装修装饰。经原审法院现场查看，丙公司在相邻房屋五层楼外、与系争房屋相连的部分屋顶上搭建了一外伸相邻房屋屋檐约1米左右的玻璃雨棚，雨棚外的系争房屋的部分屋顶铺设了木架，木架下铺设了防水层，木架两边摆放种了花草的花盘；系争房屋屋顶相对应的室内天花板系较厚的钢质天花板，未见渗水等痕迹。甲诉称：其与乙公司签订了房屋买卖合同，合同约定，由甲受让系争房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，转让总价为6,594,658元；双方同意乙公司于2011年1月1日前腾出系争房屋并通知甲进行验收交接，甲应在收到通知之日起5日内对系争房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后乙公司将房屋钥匙交付给甲为房屋转移占有的标志；乙公司未按合同约定期限将上述房地产交付给甲的，应当支付违约金，违约金按已付款的日万分之三计算，违约金自合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止。合同签订后，甲按约履行合同。2011年1月5日，甲在乙公司指定的物业公司处办理交房查验手续时发现所购物业已遭破坏，具体破坏情况为：屋顶的防水隔热层被大面积占用破坏，屋顶的产权分割墙被开门，屋顶被搭建钢结构等。该等情况将会造成诸多安全隐患，故甲无法进行验收，更无法对系争房屋依约占有、行使所有者权益。甲当即向物业公司提出整改要求，随后又多次提出。物业公司亦曾多次出具要求整改的通知书，但最终表示无能为力。基于此，系争房屋至今未能交付，造成甲的巨大经济损失，故诉至法院，诉请：一、判令乙公司实施拆除搭建、封闭墙体等行为，按双方所签合同约定的房产状态向甲交付系争房屋；二、判令乙公司向甲支付违约金，按总房款6,594,658元的日万分之三自2011年1月5日起计算至实际交房之日止。
裁判原文节选：
一审：一、关于甲要求判令乙公司实施拆除搭建、封闭墙体等行为，并按双方所签合同约定的房产状态交付系争房屋之诉请的处理意见。甲要求判令乙公司实施拆除搭建、封闭墙体等行为的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。理由如下：1、乙公司并未实施搭建、封闭墙体等行为；2、根据《合同》2附件一中户型位置示意图显示，相邻房屋五楼与系争房屋四楼屋顶相连处本就有通向系争房屋的四楼屋顶的一扇门，丙公司在此处开门并不违反《合同》2的约定；3、甲未举证证明丙公司的搭建物及所铺设的木架及置于木架上的花盘对其造成妨碍或者损失；4、根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条的规定，规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称的专有部分，业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。相邻房屋与系争房屋相邻相连的屋顶并未在《合同》中约定属于甲所有，不属于系争房屋的专有部分，丙公司在与系争房屋相邻相连处的部分屋顶搭建雨棚及铺设木架摆放花盘，系丙公司基于利用相邻房屋的合理需要而为。至于甲要求乙公司按照合同约定的状态向其交付系争房屋的诉讼请求，因《合同》并未对系争房屋的屋顶状态作出约定，甲已经向乙公司支付了房款，系争房屋已经具备交房条件，故甲要求乙公司按照合同约定的状态向其交付系争房屋的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。二、关于要求乙公司向甲支付违约金（按总房款金额6,594,658元的日万分之三自2011年1月5日起计算至实际交房之日止）之诉请。甲在约定的交房期限内已经至系争房屋的物业公司处准备办理交房查验手续，因发现系争房屋屋顶有搭建物等而拒收系争房屋。根据上文的认定意见，丙公司的搭建雨棚及铺设木架摆放花盘的行为并未对甲造成妨碍及损失，更未影响甲居住使用系争房屋，故甲要求乙公司向其支付逾期交房违约金的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条之规定，于二〇一二年十二月十五日判决如下：一、上海乙实业投资有限公司于判决生效之日起十日内将位于上海市某区某镇某路某弄11号的房屋交付给甲；二、驳回甲的其余诉讼请求。案件受理费11,019元，由甲负担。
二审：本院认为，本案中甲系基于房屋买卖合同关系向出售方乙公司提出权利主张，要求乙公司实施拆除搭建、封闭墙体等行为后，按双方所签合同约定的房产状态向甲交付系争房屋，并要求乙公司支付迟延交房的违约金。现根据查明的事实，系争房屋屋顶的搭建并非乙公司所为，而是相邻房屋的产权人丙公司所为，故甲要求乙公司拆除搭建、恢复原状之诉请缺乏事实基础。在房屋买卖合同签订后，双方已经办理了系争房屋的产权过户手续，乙公司亦按约通知甲办理房屋交接，之所以至今未能实际交房，是由于甲以系争房屋屋顶被丙公司搭建、占用并造成其损害为由拒绝接收，本院认为，此不属于房屋买卖合同关系项下的标的物瑕疵问题，甲以此为由拒绝从乙公司处接收房屋的理由不能成立，其要求乙公司承担逾期交房之违约金的诉请亦缺乏依据，故原审法院判令乙公司将系争房屋交付给甲，并驳回甲关于违约金之诉请，所作处理并无不当。但是，丙公司并非甲与乙公司的房屋买卖合同关系的当事人，而是相邻房屋的产权人，其与甲之间属于不动产的相邻权利人，关于丙公司的搭建行为是否对甲构成妨害，则属于相邻关系纠纷，不宜在本案之房屋买卖合同关系中作出认定和处理，当事人可另行主张解决。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币11,019元，由上诉人甲负担。 本判决为终审判决。
相关法规：
《合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。” 合同具有相对性，买房人和卖房人的邻居（第三人）之间不存在合同关系，第三人即便搭建了“违建”在买房人取得标的房屋所有权之前也很难谓第三人对买房人存在侵权行为，所以（如果由于第三人搭建违建造成卖房人无法交房）买房人应当依照与卖房人的合同关系向卖房人主张违约责任。第三人搭建的是不是“违建”，买房人是否可以以存在此“违建”为由拒绝接受卖房人交房且卖房人需承担未按约交房的违约责任。
分析：
《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。” 在房屋买卖中，一般都不会特别细致地约定交房时房屋每个细节处于什么样的状态，所以买房人很那直接依据合同主张第三人的“违建”造成卖房人不能“按照约定”交房。即买房人只能依据法律的规定来认定第三人的“违建”造成卖房人不能按约履行交房义务。
《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。”第四条：“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。”第十四条：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。”《上海市住宅物业管理规定》第五十条规定：“业主、使用人应当遵守国家和本市的规定以及临时管理规约、管理规约，按照房屋安全使用规定使用物业。禁止下列损害公共利益及他人利益的行为：（一）损坏房屋承重结构；（二）违法搭建建筑物、构筑物；（三）破坏房屋外貌；（四）擅自改建、占用物业共用部分；（五）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；（六）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品；（七）排放有毒、有害物质；（八）发出超过规定标准的噪声；（九）法律、法规和规章禁止的其他行为。”
根据上述法律规定，从两个方面分析：
1、是否属于违建。对此，从实体上，可以根据上述法律的规定进行判断。但是，有权认定是否属于违建的是相关行政机关。因此，买房人应当通过申请有关行政机关对此进行认定的方式来确认第三人的“违建”是否属于违建。如果属于违建，买房人当然有权拒绝接受卖房人的交房，且卖房人应当承担不能交房的违约责任。
2、是否侵害了买房人的权利，是否导致买房人买房的合同目的不能实现。如果第三人的“违建”侵害了买房人的权利，如影响到买房人对房子的正常使用，房子应有的价值和功能不能全部发挥出来，或者给房子的质量或安全造成隐患，则可以认定卖房人交付此种状态的房屋属于没有“按照约定”交付房屋，卖房人需承担违约责任。否则，如果第三人的“违建”只是在合法地行使自己的权利，并未侵犯买房人的利益，或者虽然对买房人的利益有所影响和损害，但属于买房人基于相邻关系所应当容忍的范围内，则卖房人交付此状态的房屋应当认定为卖房人“按照约定”交付房屋，买房人无权拒绝接受。（诉讼焦点）
