【要点提示】

合作开发房地产提供资金的一方不承担经营风险，只收取固定数额收益的，应认定为借款合同,当事人之间的约定违反法律、行政法规强制性规定的，合同无效。

【案例】

2014年3月10日，某投资公司与某房地产公司签订《项目合作协议》，约定房地产公司提供土地，投资公司提供资金1500万元整。投资公司按销售额的6%提取其收益，分贰期支付：房地产销售至一半支付3%，工程完工结清剩余3%的全部收益。2014年3月17日和同年4月7日，投资公司分两次支付了1500万元投资款。

房地产公司后因房地产市场不景气，银行不放贷等原因致工程为烂尾楼。

投资公司起诉至河北某市中级人民法院，请求解除双方的《项目合作协议》；房地产公司向返还投资款1500万元及利息。

   【审理】
   法院审理后认为，《项目合作协议》只约定投资公司按开发房地产销售额的6%提取作为合作开发的收益，而未约定其承担的经营风险。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条的规定，应当认定为借款合同。判决房地产公司向投资公司偿还1500万元及利息。
   

【法理评析】

当事人虽然订立合作开发房地产合同，但合同约定却为提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额的货币，这种约定排除了双方共担合作风险的情形，其实质在于，提供资金一方当事人之“回报”的获取与合作结果无关。无论合作盈亏，提供资金方均要取得高于其提供资金数额的固定货币。说明实际开发建设方的本意是融资，而提供资金一方当事人本意为借款。

根据《最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》第四条关于联营合同中的保底条款问题：
   （一）联营合同中的保底条款，通常是指联营一方虽向联营体投资，并参与共同经营，分享联营的盈利，但不承担联营的亏损责任，在联营体亏损时，仍要收回其出资和收取固定利润的条款。保底条款违背了联营活动中应当遵循的共负盈亏、共担风险的原则，损害了其他联营方和联营体的债权人的合法权益，因此，应当确认无效。……

最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2005〕5号）第二十六条：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。”

法院判决归还借款1500万元及利息是正确的。