私有制的出现为租赁行为的产生提供了生存土壤，人们通过对使用权的暂时出让而获取一定费用。早期的租赁物主要为土地、建筑物等不动产，随着经济社会的发展，租赁范围逐渐扩展到机器设备等动产领域。我国《合同法》第212条将租赁合同定义为，出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

　　转租即为承租人在租赁期间内，将租赁物二次租赁给次承租人，从而获取一定费用。

　　小编身边就有不少朋友充当“二房东”的角色，依靠转租他人房屋赚取差价，那么这些转租行为是否都合法呢?下面小编从一个案例入手进行详述。

　　一、案情概述

　　2015年11月，原告李某与被告张某签订了房屋租赁合同一份，将其位于昆山市某小区305室的房屋租赁给被告，租期5年，每月租金800元。

　　合同签订后，被告共支付原告2015年11月至2016年5月计6个月租金及800元押金，合计5600元。嗣后，原告去此房屋更换东西，才发现涉案房屋实际占有使用人为第三人翟某，原来翟某对原被告之间的租赁关系并不清楚，他只是通过中介公司与张某签订的房屋租赁合同，合同期限自2015年12月19日至2016年12月31日，租金1000元/月，押金1000元，付三押一，签订合同时翟某通过中介支付了被告张某4000元，第一期三个月期满后又通过支付宝转账给被告2016年4月至6月的租金共计3000元。

　　自家的房屋在自己毫不知情的情况下被承租人以高于承租的价格给转租出去，承租人在中间渔翁得利，原告李某认为自己的合法权益受到了侵害，遂于2016年2月18日通过中国邮政EMS向被告发函一份，被告于2016年2月22日收到该函，该函载明“根据本人于你之间签订的房屋租赁合同，并未允许你在未经本人同意的情况下擅自转租本人的房屋。你的行为已经构成违约。现本人正式发函，自即日起，解除与你之间的房屋租赁合同。请你在接函后立即向本人返回房屋，交还钥匙。如果继续占用此房屋，本人将主张占用期间的房屋使用费用”。但是被告张某收到此函后，不但不主动联系原告，而且原告打电话给他，他一直拒之不理，为了维护自己合法权益，一纸诉状李某将张某告上了法庭，请求解除原被告之间的房屋租赁合同。

　　庭审中，被告张某拒不到庭，法官依法查明案件事实，被告确实未经原告同意就将涉案房屋进行转租，原告也确实向被告有发过函表示解除此房屋租赁合同，被告于2016年2月22日收到该函，第三人翟某在承租此涉案房屋时也不知原被告之间的关系。最终法院依法判决原被告之间的房屋租赁合同于2016年2月22日解除，由于原告同意第三人翟某继续居住使用此涉案房屋中，此系原告对其权利的自由处分，本院予以准许。

　　在本案中，被告未经原告同意将租赁的房屋转租给其他人，那么出租人有权解除先前签订的房屋租赁合同，原告虽然于2016年2月18日向被告发函表示要解除此合同，但是被告是在2016年2月22日才收到此函，所以二人之间的合同也就是于2016年2月22日解除的。

　　二、合法转租

　　(一)何为合法转租

　　《合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

　　从法条可以得知，合法转租即为经出租人同意后，承租人将租赁物转租给第三人。同意的意思表示，可明示作出，亦可默示作出;可事前同意，也可事后追认;既可以向承租人表示，也可向第三人表示。

　　《合同法》第二百二十五条规定，在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。

　　(二)房屋出租的特殊规定

　　《城镇房屋租赁合同解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

　　也就是说，在房屋租赁合同中，出租人知道或者应当知道承租人擅自转租，但在6个月内未提出异议的，推定为同意转租。

　　《城镇房屋租赁合同解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

　　三、非法转租

　　承租人未经出租人同意将租赁物转租给第三人，即为非法转租。

　　(一)非法转租的合同效力

　　擅自出租他人之物的租赁合同，租赁合同有效。但房屋租赁合同属于一个例外，房屋租赁合同的非法转租，若出租人于知道或者应当知道转租后6个月内表示异议，房屋转租合同无效。

　　房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。

　　(二)出租人的法定解除权

　　承租人非法转租，出租人享有法定解除权。房屋租赁合同中，出租人知道或者应当知道承租人非法转租，但在6个月内未提出异议的，6个月期间届满，推定为同意转租，出租人的法定解除权消灭。

　　出租人解除租赁合同后，承租人拒不返还租赁物，继续出租收取的租金，对出租人构成不当得利。

　　非法转租中，次承租人相对于出租人为无权占有人，作为所有权人的出租人对次承租人享有返还原物请求权。

　　综上所述，转租行为的合法与非法界限在于承租人将租赁物出租给第三人是否经过出租人的同意，同意则为合法转租，否则为非法转租。如租赁物是房屋，则出租人需在知道或者应当知道承租人非法转租之日起6个月内提出异议。若提出异议，承租人与第三人的房屋租赁合同无效，若未提出异议，推定出租人同意转租，6个月的除斥期间因经过而消灭，出租人不得再以此为由确认转租合同无效或者解除转租合同;如租赁物非房屋，则转租合同有效，出租人可以解除转租合同。