辽宁省高级人民法院（2018）辽民终211号民事判决认为，借名买房法律关系中，借名人（实际出资人）对标的房屋享有所有权，进而认为借名人可以据此排除法院对标的房屋的强制执行。我不同意上述观点，我认为借名人和出名人（产权证上登记的权利人）之间是债权债务关系，标的房屋的所有权属出名人所有，借名人和出名人之间发生纠纷时，借名人只能基于债权诉请出名人将标的房屋过户到自己名下（在没有限购、抵押、查封等障碍的前提下）。此外，借名买房背景下，借名人提出执行异议的，法院不应当支持。理由简述如下：《物权法》第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”（1）《物权法》第28条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”《物权法解释一》第2条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”第7条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”人民法院、仲裁委员会的导致物权变动的法律文书或者人民政府的征收决定等生效时，物权就已发生变动，但是不动产登记簿可能还没有做变更登记，这就产生了实际的权利人和不动产登记簿记载的权利人不一致。这里需要注意的是，《物权法》第28条规定中的“人民法院、仲裁委员会的法律文书”是概括性的规定，和《物权法》第29条、第30条并非并列关系，《物权法》第29条、第30条才是真正的导致不动产登记簿记载的权利人和实际权利人不一致的具体原因的列举。因此，并非所有能导致物权变更的法律文书生效都会直接导致不动产所有权变动，比如，法院判决房屋卖售人配合房屋买受人办理过户手续，判决生效后过户前，房屋的所有权人还是房屋卖售人，因为这是一个房屋买卖合同纠纷，本质上是债的纠纷，而非所有权确认纠纷。但是，该条规定中的“人民政府的征收决定”倒是和《物权法》第29条、第30条是并列关系，是导致物权变动的具体原因，也是导致真实的所有权人和登记的权利人不一致的原因。（2）《物权法》第29条规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”继承或者受遗赠开始时，不动产所有权就发生了变动，但是登记簿可能还没有发生变更，这就导致不动产登记簿记载的权利人和实际权利人不一致。当然，这种情况引起的诉讼一般是继承纠纷，不是确权纠纷。（3）《物权法》第30条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”上述事实发生时所有权已经发生变动，但是不动产登记簿上可能还未登记，这也会产生不动产登记簿记载的权利人和真实的所有权人不一致的情况。比如，农村自建房，房屋建好，相应的农户即享有了所有权，而非要等待办了产证才有所有权。
上文提到，《物权法》第28条是一个概括性规定，《物权法》第29条和第30条列举了两种真实权利人和登记权利人可能不一致的情况，也就是说《物权法》第29条和第30条所列情形是《物权法》第28条规定的“真子集”，除《物权法》第29条和第30条所列情形外，还有其他导致登记权利人和实际权利人不一致的情形。比如：《民诉法解释》第493条规定：“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。”拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时标的物所有权即发生了转移，而此时可能还未办理变更登记，即登记的所有权人和实质的所有权人不一致。当然，除了上述列举的情况导致的真实的权利人和登记簿记载的权利人不一致外，还有其他的情形，如夫妻共有的房产只登记了一方的名字，另一方虽不是登记的权利人，但是基于法律规定也是共有人。很明显，借名买房不属于上述登记权利人和实际权利人不一致的情形。借名人和出名人对标的房屋物权归属的约定是合同，是债权债务关系（债分四种：合同之债、侵权之债、无因管理之债、不当得利之债），辽宁省高级人民法院（2018）辽民终211号民事判决认为：“双方当事人通过借名买房的外在形式，将真实的物权登记于出借名人的名下，是双方当事人对物权的一种安排或处分方式，借名人实际上享有真实的物权。”这一观点不对之处就在于“安排”是债权债务关系，而“处分”这个概念使用不对。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”1、“借名人”不是“买受人”，而且两者有本质的区别，不能类推适用。买受人和被执行人之间是买卖合同关系，买受人据以排除强制执行的法理依据是买受人对执行标的物（房屋）的物权期待权优先于申请执行人对执行标的物（房屋）的普通债权。但是，借名人和被执行人（出名人）之间的法律关系虽然本质上也是债权债务关系，但是明显不是买卖合同关系，很难讲借名人对执行标的物享有物权期待权。2、借名人是向案外人（原房屋所有人）支付的房款，不是向被执行人支付的房款。这和第三个要件的规定也不一致。3、借名人之所以要借名买房，一般是出于规避限购政策、规避限贷政策、享受本不属于自己的福利等不合法的目的。因此，执行标的物没有从被执行人名下过户到借名人名下，一般是由于借名人自身的原因。从这个角度讲，第四个要件一般也不符合。注：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条等规定同样不适用。三、不宜通过类推适用或扩大解释等方法认定借名人享有排除执行的权利不宜通过类推适用或扩大解释等方法认定借名人享有排除执行的权利，因为：（1）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等相关规定对于法院支持执行异议规定了严格的条件（比如，第28条规定的四个要件），做此严格规定的原因就是为了在保护案外人的合法权利的同时，也要保护申请执行人的合法权利。如果能够随意的类推适用，扩大解释相关的规定以排除执行，则被执行人的财产将可能大幅减少，这对于申请执行人权利的保护是十分不利的。（2）从部分高院的规定看，借名买房的借名人所提出的执行异议也不应得到支持。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十五条规定：“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。……”根据该规定，“债权人查封”是借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的障碍。从该规定可看出，该规定的立法本意是这个障碍是借名人不能通过保全异议或执行异议（之诉）涤除掉的【善意第三人的权利优先于借名人的权利受到保护，对此应该没有争议。该条规定把“债权人查封”和“善意第三人”并列，由此可以看出，该条规定的本意是“债权人查封”优先于借名人的权利（申请查封了房屋的债权人的债权优先于借名人的债权）】。有些人通过借名买房等方式规避政府的政策，导致政府的政策在目的实现上效果有所减损，但却滋生出很多的纠纷。不支持借名人执行异议（之诉）的判决能够实现由“特殊预防”实现“一般预防”的效果，这对于规范市场秩序是有利的。反之，如果法院支持了借名人的执行异议（之诉），就会使得更多的人借名买房，就会产生更多的纠纷，也会使得出名人的债权人可能因无法知晓出名人的责任财产（房产）是否为其所有，而不敢与之交易，这对于鼓励交易原则是相违背的。海南省高级人民法院（2018）琼民申924号民事裁定认为，根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，单某某为最终的房地产买卖合同的购房人，2008年单某某通过法院确权并将涉案房产的所有权证及土地使用证办理至自己名下，故应确定单某某为涉案房产的所有权人。王某某虽然支付了房屋价款，并一直居住在涉案房产中，但因不动产权属以登记为准，并不能因为王某某支付房屋价款并居住就能证明其为房屋产权人。……本案中，王某某提交的证据并不足以证明其为涉案房产实际产权人，也就是说，王某某并不享有足以排除强制执行的民事权益。北京市第二中级人民法院（2018）京02民终3125号民事判决认为，对于张某秀主张自己是借名买房的情况，据此主张自己系304号房屋的实际权利人，请求排除对该房屋的执行，但未能就其借名买房能够排除执行的主张提供法律依据。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，张某秀主张为用张某生名义贷款而用谢某某和张某生名义买房，其所主张的为借名买房；并非其向谢某某购买了该房屋且支付了价款但非因自己原因未能过户，故张某秀主张的借名买房并不属于上述规定的情形。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定：金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；……金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。本案中，2013年10月，西城法院作出（2013）西民初字第17940号民事判决支持裴某的诉请，2013年12月，304号房屋在执行程序中被查封；而张某秀对304号房屋向朝阳法院提起所有权确认纠纷，具体请求为配合办理过户。2014年3月，朝阳法院未支持张某秀要求过户的债权请求权主张，更未从物权角度直接确认张某秀为304号房屋的所有权人。故并不存在执行标的被查封前作出的能够排除执行的另案生效法律文书。综上，即便张某秀主张的304号房屋首付款和贷款均由其支付的事实成立，但其据此要求阻却执行缺乏法律依据，本院无法支持。北京市海淀区人民法院（2017）京0108执异183号执行裁定认为，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。本案涉案房屋登记在被执行人任某名下，本院据此予以查封合法有据，并无不当。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定：对案外人的异议，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断其是否系权利人。现案外人任某某并非涉案房屋的登记权利人，其对涉案房屋主张所有权，据此要求停止对执行标的物即涉案房屋的执行并解除查封，不符合法律规定 上海市松江区人民法院（2018）沪0117执异25号执行裁定认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，对已登记的不动产，应当按照不动产登记簿判断权利人。本案中，案外人茸杰公司在本院查封系争房屋后，向本院提出异议申请，主张其为房屋的实际所有权人，两被执行人系为其代持系争房屋。本院认为，仅依据案外人提某某代持确认书，无法认定该代持关系的真实性。即使案外人为系争房屋的实际所有人，但该种代持关系实为规避国家强制性交易税费的借名买房关系，案外人具有过错，应当为自己的行为承担相应的法律后果。本院查封登记在被执行人名下的系争房屋，于法有据，并无不当。故案外人茸杰公司提出的执行异议本院难以支持。
案例一：王某某、胡某、单某某与朱某案外人执行异议之诉案案情简介：王某某、胡某、单某某申请再审称，（一）有新的证据能够证明海口市××路西单元203房的实际产权人为王某某，而非单某某。1、涉案房产是王某某丈夫胡向根（已故）作为海南金达实业联合有限总公司职工而享有的福利性住房，王某某、胡向根是该房屋的实际享有权利人。房产证上的名字并不是唯一证明，应当考虑房产购买事实经过和实际付款证明以查明事实真相。2、涉案房产总价款为85095元，由海南华亭嘉园实业有限公司（以下简称华亭公司）与王某某于2002年7月9日签订房地产买卖合同，王某某先后分四次共支付价款45095元，剩余40000元因经济困难需要向银行按揭贷款。因当时王某某、胡向根已经退休，无法办理按揭贷款，只好以儿媳单某某名义办理按揭贷款。同时，华亭公司将同王某某签订的房地产买卖合同收回，变更为于2002年8月26日同单某某签订房地产买卖合同。3、王某某从1991年至今一直居住在涉案房产。（二）二审判决缺乏证据证明其正确性，且剥夺了王某某等人的诉讼权利。1、二审判决伪造了单某某为借款人的事实。2、王某某在一、二审中请求法院向华亭公司调查关于当时购买涉案房产时的相关情况，未得到支持。3、二审询问中没有对王某某提供的证据进行质证，且阻止王某某向对方提问，剥夺了王某某辩论的权利。朱某提交意见称，二审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应依法予以维持。裁判原文节选【案号：海南省高级人民法院（2018）琼民申924号】本案的焦点在于王某某提出的其为涉案房产实际产权人的主张是否足以排除强制执行行为的问题。（一）王某某所提供的证据能否证明其为实际产权人。王某某主张涉案房屋为自己享有的福利性住房，因办理按揭贷款需要，才以单某某名义购房。王某某共支付购房款45095元，有华亭公司出具的购房款收据作为证据，且主张自己从1991年就一直居住在涉案房产中，因此应为涉案房产的实际产权人。对此本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，单某某为最终的房地产买卖合同的购房人，2008年单某某通过法院确权并将涉案房产的所有权证及土地使用证办理至自己名下，故应确定单某某为涉案房产的所有权人。王某某虽然支付了房屋价款，并一直居住在涉案房产中，但因不动产权属以登记为准，并不能因为王某某支付房屋价款并居住就能证明其为房屋产权人。另外，涉案房产自买受直至查封，王某某从未主张过对涉案房屋的权利，即便在2008年单某某通过诉讼确认其所有权并将房产过户至自己名下时，王某某都不曾主张其为实际产权人，基于王某某与单某某为婆媳关系，王某某为儿子儿媳购买房产支付价款也属情理之中。因此，王某某提出的上述证据并不足以推翻涉案房产所有权证上的权利记载。此外，王某某主张有新的证据证明其为涉案房产的实际产权人，但所提交证据仍然是证明自己支付了部分购房款并一直居住于涉案房产的事实，且该部分证据均已在一、二审中提交过，并不属于新证据的范围。综上，王某某提出的其为实际产权人的主张，本院不予支持。（二）王某某的主张是否足以排除强制执行。本案中，王某某提交的证据并不足以证明其为涉案房产实际产权人，也就是说，王某某并不享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（二）项规定，案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。因此，二审判决驳回王某某的诉讼请求并无不当。（三）对于王某某提出的相关诉讼权利被剥夺的问题。关于向华亭公司调查关于当时购买涉案房产相关情况的问题，本院认为向华亭公司了解当时购买房产的相关情况并非本案审理需要的主要证据，即便是因贷款问题购房人由王某某变更成单某某，也只能证明最终的购房人是单某某，不能因此证明房屋产权人是王某某。因此，对该申请本院不予支持。对于王某某提出二审询问中没有对王某某提供的证据进行质证，且阻止王某某向对方提问，剥夺了王某某辩论的权利。经审查，二审询问程序符合法律规定，且已经对主要问题进行了审查。王某某的主张并不成立。综上，王某某、胡某、单某某的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：案例二：辽宁中集哈深冷气体液化设备有限公司、徐某某、曾某某案外人执行异议之诉案情简介：2012年12月20日，徐某某（甲方）与曾某某（乙方）签订《房产代持协议》，约定：“目标房产坐落于北京市朝阳区（以下简称“案涉房屋”），共有宗地面积116,577．55平方米，房屋建筑面积为522．56平方米；目标房产实际归属于甲方所有，与目标房产有关的所有权、使用权、收益权、处分权等一切权利均属于甲方。甲方仅以乙方名义与星泰公司签订关于目标房产的《购房合同》以及其他相关的配套法律文件，并在交房时，将目标房产的房产证、土地使用证登记在乙方名下。乙方仅代替甲方持有目标房产并不享有目标房产的任何权利，未经甲方书面同意，乙方不得单方面进行将目标房产所有权、使用权、收益权、处分权受限制的行为。”买方即“经办人”处签名为“曾某某”。代持协议每页右下角签名为“曾某某”，尾页乙方（代持人）处签名为“曾某某”。2012年12月24日，金鹏向星泰公司支付购房款20万元（《汇兑来账凭证（回单）》业务编号：CMTI0202712007513）；2013年1月14日至2013年5月14日期间，安凯公司分25次向星泰公司支付购房款共计23,892,000元（具体明细以银行业务回单为准）；2013年5月8日，徐某某通过交通银行POS机刷卡的方式向星泰公司支付购房款250万元（交通银行北京市分行POS交易明细表：30XXXXXXXXXXXXX5），上述购房款合计26,592,000元。2013年3月8日，星泰公司（卖方）与曾某某（买方）签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定房屋坐落于北京市朝阳区，房屋建筑面积522．56平方米，套内建筑面积368.28平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币72,205.93元，总价款26,592,000元，大写：贰仟陆佰伍拾玖万贰仟元整。2013年3月8日，星泰公司（卖方）与曾某某（买方）签订《声明书》，约定卖方将案涉房屋出售给买方，并通过北京市房地产交易权属管理系统签订了合同编号为XF404847的《北京市商品房现房买卖合同》，双方已各自留存经双方签字确认的一份合同原件。现双方共同向朝阳区房屋管理局申请办理房屋登记，双方承诺上述网签合同是双方真实意思表示。本声明书与上述网签合同共同作为房屋所有权发生转移的材料办理房屋登记，书面合同不再提交。买方即“经办人”处签名为“曾某某”。2016年1月8日，委托人曾某某向王辉出具的《授权委托书》，内容为委托王辉代为办理案涉房屋的不动产登记申请、办理相关不动产登记手续、接受询问、撤回登记申请、领取不动产权属证书（证明）或其他办理结果，委托期限自2016年1月8日至2017年1月7日。“委托人”处签名为“曾某某”。2016年2月19日，本案诉争房屋所有权登记在曾某某名下，《不动产权证书》编号为京（2016）朝阳区不动产权第XXXXXXX号。2014年4月25日，中集哈深公司作为委托人、兴业银行作为贷款人与庆然公司作为借款人签订《委托贷款借款合同》（合同编号：兴银沈2014委贷B001号）、《补充协议》（兴银沈2014委贷B001号补充-01），约定：“1.本委托贷款借款金额为人民币29102.本委托贷款借款用于补充流动资金;3、借款期限为6个月，自2014年4月25日至2014年10月24日止……。”2014年4月25日，兴业银行与石某、秦某、曾某某、周某、马某某签订的《最高额保证合同》约定石某、秦某、曾某某、周某、马某某对2910万元借款承担最高本金限额为2910万元的连带保证责任，保证范围约定本金利息（含罚息、复利、违约金、损害赔偿、债权人实现债权的费用等）。2016年5月16日，一审法院作出（2015）沈中民三初字第00152号民事判决书，判决：“一、被告庆然公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还中集哈深公司借款本金23,279,999.43元;二、庆然公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付中集哈深公司借款本金23,279,999.43元的利息4,722,607.52元（截止2015年7月24日）;三、庆然公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付中集哈深公司借款本金23,279,999.43元的利息（从2015年7月25日起至本判决确定给付之日止,按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率计付）;四、石某、秦某、曾某某、周某、马某某对上述第一、二、三项承担连带给付责任。”该判决书已生效，其后，中集哈深公司向一审法院申请强制执行。2016年10月21日，一审法院依据（2016）辽01执579号民事裁定书扣划了曾某某名下的北京银行上地支行的存款1,329,000元。2017年1月23日，中集哈深公司出具收到庆然公司执行款1,825,316.07元的《收款收据》。2017年2月10日，中集哈深公司出具收到庆然公司执行款1,542,786.38元的《收款收据》。2016年8月27日，案涉房屋经抵押登记，抵押权人为北京银行股份有限公司红星支行，义务人为曾某某，《不动产登记证明》为京（2016）朝阳区不动产证明第XXXXXXX号。2016年10月14日，徐某某的专职司机向北京紫维丰停车管理有限公司朝阳分公司交纳案涉房屋的车位租金14160元（《收据》编号：5759507）。2016年11月4日，徐某某向燃气公司支付了案涉房屋的燃气费114元。2016年12月26日，徐某某向北京正东电子动力集团有限公司供暖收费中心交纳案涉房屋2014-2015、2015-2016、2016-2017年度的供暖费15676.8元/年度，（《北京增值税普通发票》编号分别为：16160356、16160355、16160352）。2016年10月17日，一审法院作出（2016）辽01执579号民事裁定书，查封了登记在被执行人曾某某名下的坐落于北京市朝阳区的房产（建筑面积为522.56平方米，房证号为京（2016）朝阳区不动产权第XXXXXXX号。2017年4月11日，案外人徐某某向一审法院提出执行异议，2017年4月24日，一审法院作出（2017）辽01执异422号执行裁定书，驳回案外人徐某某的执行异议。诉讼中，一审法院依徐某某申请，于2017年6月28日委托辽宁仁和司法鉴定中心对“《北京市商品房现房买卖合同》、《声明书》、《授权委托书》中的‘曾某某’三个字系徐某某所签。”进行文检鉴定。一审法院依中集哈深公司申请，于2017年6月28日委托辽宁仁和司法鉴定中心对“鉴定徐某某向法院提交的《房产代持协议》的签署的具体时间。”进行文检鉴定。2017年8月28日，辽宁仁和司法鉴定中心出具【2017】文鉴字第0819号文检司法鉴定意见书，鉴定意见为：“1.《北京市商品房现房买卖合同》中“买受人”处“曾某某”签名字迹是徐某某所书写；2.《声明书》中“经办人”处“曾某某”签名字迹是徐某某所书写；3.《授权委托书》中“委托人（签字）”处“曾某某”签名字迹是徐某某所书写；4.《房产代持协议》中“乙方（代持人）”处“曾某某”签名字迹经过光照老化，其真实形成时间已失去检验条件，具体签署时间无法确定。”双方当事人对该鉴定意见书的前三项鉴定结论没有异议。一审【案号：沈阳市中级人民法院（2017）辽01民初352号】本案的争议焦点为案外人徐某某与被执行人曾某某就案涉房屋是否形成借名买房关系，徐某某对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权利。关于案外人徐某某与被执行人曾某某是否形成借名买房关系的问题。第一，本案中，经鉴定机构鉴定，《北京市商品房现房买卖合同》及办理案涉房屋的不动产登记的《授权委托书》、《声明书》中“曾某某”签名字迹均是徐某某所书写，各方当事人对此均予认可，结合徐某某提供的2012年12月20日其与曾某某签订《房产代持协议》，以及曾某某庭审中自认案涉房屋所有人是徐某某，与其无关，可以证明案涉房屋的买卖及权属登记全过程均由徐某某经办；第二，徐某某提供的其本人通过POS机刷卡向星泰房公司支付的250万元付款凭证、金鹏向星泰公司支付的20万元付款凭证以及安凯公司分25次向星泰公司支付购房款共计23,892,000元，上述三项共计26,592,000元，即《北京市商品房现房买卖合同》中的房屋总价款，结合证人证言可证实案涉房屋的房款由徐某某支付；第三，结合徐某某提供的车位租赁费、采暖费、物业费收据及发票及证人证言，案涉房屋实际由徐某某占有、使用。上述证据互相印证，足以证明案外人徐某某与第三人曾某某“借名买房”的事实成立，而且徐某某购买案涉房屋的全过程均与房产代持协议的约定内容相符。关于中集哈深公司主张“房产代持协议的效力无论是否真实，目的都是规避限购政策，行为目的及方式均存在不正当性，具有法律上的可非难性”，首先，限购政策为房地产市场的行政调控管理手段，非法律和行政法规的强制性规定，且徐某某占用了曾某某的购房资格，曾某某即失去了购房资格，并不会导致本地区限购政策的落空，并不损害公共利益。其次，案涉房屋的房产代持协议及商品房买卖合同均形成于中集哈深公司与大庆庆然天然气有限公司签订的借款合同以及与曾某某的保证合同之前，并不存在恶意转移财产、逃避债务、损害他人利益的情形。因此，徐某某因借名买房需承担被法院强制执行的风险，但不能因此否定剥夺其对案涉房屋享有的财产权利。关于徐某某就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。从不动产物权登记产生的公示公信效力看，不动产物权登记系对社会公众产生外部效力，但不动产物权登记的效力仅是一种推定效力，且不动产物权登记是不动产物权变动的“要件”而非“原因”，因此，当事人有相应证据证明真正的权利人时，可以推翻这种“推定”，从而维护事实上的真实。本案中，第一，徐某某与曾某某签订的《房产代持协议》及由徐某某代曾某某与星泰公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》均发生在法院查封案涉房屋之前；第二，徐某某作为实际付款人，支付了案涉房屋的全部购房款，虽部分购房款并非由徐某某本人直接支付，但经各项付款凭证及证人证言之间相互印证，可以认定实际付款人为徐某某；第三，徐某某在法院查封前，交纳了案涉房屋的车位租赁费等居住费用，实际占有使用案涉房屋至今。故尽管徐某某不是不动产登记簿上的房屋产权人，但不影响徐某某对案涉房屋的物权期待权；第四，本案案涉执行案件中的申请执行人中集公司并非针对曾某某名下的案涉房屋从事借款交易，仅仅因为其与庆然公司、石某、曾某某、秦某、周某、马某某的借款合同纠纷而查封执行曾某某的财产还债，案涉房屋既不是担保物，亦未在诉讼中予以保全，仅是在执行过程中被执行财产不足后方予以查封，故中集哈深公司对案涉房屋并无信赖利益保护的需要，非商事外观主义原则中保护信赖利益债权人的范围，若准予申请执行人强制执行案涉房屋，将严重损害案涉房屋实际权利人徐某某的利益。综上，可以认定案外人徐某某在人民法院查封之前与第三人曾某某存在“借名买房”关系并合法占有案涉房屋，其作为案涉房屋的实际买受人，对诉争房屋享有足以排除强制执行的物权期待权，其主张停止执行诉争房屋的诉讼请求应予支持。关于本案的诉讼费负担问题，徐某某知道或者应当知道将自己购买的房屋登记在曾某某名下所引发的法律风险，对酿成本案诉讼存在过错；曾某某作为被执行人，其不履行生效判决，对酿成本案诉讼同样存在过错；中集哈深公司作为申请执行人，其行使法律赋予的权利，对酿成本案诉讼不存在过错。因此，本案案件受理费应由徐某某与第三人曾某某共同负担。综上，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零一十一条、第三百一十二条之规定，判决：一、不得执行坐落于北京市朝阳区房屋。辽01执异422号执行裁定书失效。案件受理费191,800元，由徐某某与第三人曾某某共同负担。二审【案号：辽宁省高级人民法院（2018）辽民终211号】本案的争议焦点是：一、一审法院是否超出诉讼请求进行审理；二、徐某某与曾某某之间是否存在真实的借名买房关系；三、徐某某是否对案涉房屋享有物权或物权期待权；四、中集哈深公司对登记在第三人曾某某名下的案涉房屋是否享有信赖利益。一、关于一审法院是否超出诉讼请求审理的问题。民诉法解释第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的……。”根据以上规定，人民法院应当在审理执行异议之诉案件时，对案外人是否具有足以排除强制执行的民事权益进行审理和认定，该民事权益即是案外人对执行标的物权等实体权利。该条司法解释的规定，并不以当事人在诉讼中提出该项请求为限，即无论当事人是否提出该诉讼请求，人民法院均应依照民诉法解释第三百一十二条的规定，对案外人是否享有该民事权益进行审理。因此，本案中案外人徐某某虽然未请求人民法院确认其对案涉房屋享有所有权，一审法院在审理本案时，就案外人徐某某是否享有足以排除强制执行的民事权益进行阐述，而且是在判决书的正文中对徐某某享有案涉房屋的所有权予以认定，并未在判决书的主文中进行裁判，故一审判决不属于超出诉讼请求的范围进行审理。一审法院对案外人徐某某是否享有案涉房屋的所有权进行审理和认定，程序正当合法。中集哈深上诉认为一审判决超出诉讼请求进行审理的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。二、关于本案是否存在真实的借名买房关系的问题。首先，根据徐某某在本案一审中所提交的京政办发【2011】8号文件以及徐某某名下的两套房产的房屋所有权证（X京房权证海私字第××号、X京房权证崇私字第××号），在徐某某以一审第三人曾某某的名义于2013年3月8日与星泰公司签订《北京市商品房现房买卖合同》之时，徐某某确属于被限购的买房人范围，在此情况下，徐某某欲再行购买房屋，确有利用他人名义之可能。而其妻子蒋凤云与曾某某为同一公司的两名股东，且各占50%股份，彼此股份均等，互不控股，这在人合兼资合的有限责任公司当中并非普遍现象，说明二者之间关系起码在成立公司至买房期间关系融洽。在此情况下，徐某某欲以他人名义购买房屋，将曾某某作为较理想的人选，在情理之中。其次，关于案涉房屋购房款的支付主体问题。徐某某本人支付了250万元的购房款，支付了902,272元的公共维修基金和契税。其余购房款来源于徐某某妻子与曾某某二人成立的安凯公司。而关于安凯公司支付其余房款的来源问题，虽然徐某某所举的证据中，《Chinacommerce的股东名册》为本案的案外人企业内部资料、《RedbabyHK周年申报表》为案外人企业一方形成的报表、《收购协议》系徐某某主张的其妻子所在企业与他人之间签订的合同，其真实性不能直接认定。但与上述证据相关的且真实性能够确认的招商银行《收款回单》和《企业银行票根》，能够证明2013年2月6日红孩子商贸有限公司收到苏宁电器股份有限公司“收购红孩子部分交割款”145,183,500元的事实，能够证明2013年2月7日天津红孩子商贸有限公司向安凯公司付款34,751,626.71元且用途为“投资款返还”的事实。这两个事实与《Chinacommerce的股东名册》《RedbabyHK周年申报表》和《收购协议》上所载的内容形成了证据链条，且相互印证，故可认定上述证据及反映的事实均为真实。即安凯公司收到的34,751,626.71元，来源于徐某某妻子蒋凤云的股权收购款（投资款返还），而没有证据证明该笔款项与曾某某存在关联。故在徐某某已经自己交付了250万元购房款、安凯公司收到的34,751,626.71元系徐某某妻子返还投资款的情况下，认定从安凯公司支付给星泰公司的其余购房款23,892,000元系徐某某妻子的付款，相较于认定该款系曾某某支付的购房款，更具有证据上的优势。而蒋凤云与徐某某系夫妻关系，婚姻存续期间蒋凤云支付的购房款与徐某某支付的购房款应视为共同财产。结合一审期间曾某某明确声明该案涉房屋的所有权是徐某某的而与自己无关、一审期间关于案涉房屋买卖过程中形成的《北京市商品房现房买卖合同》中买受人“曾某某”的签名、《声明书》中经办人“曾某某”的签名、《授权委托书》中委托人“曾某某”的签名经鉴定均为徐某某所签的事实，应当认定案涉房屋确系徐某某所购。第三，关于徐某某是否实际占有使用案涉房屋的问题。天泰公司2018年8月8日向本院出具《证据材料说明》，性质上属于单位证明，不符合《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第一百一十五条“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章”的规定，该证据在形式上存在瑕疵。但徐某某在二审期间提交的《阳光上东安徒生花园入住缴费通知单》及诸多发票等均有原件，且无相反证据否认其真实性，应为真实。该入住缴费通知单上载明的房间号为31－1－2801，即为案涉房屋，说明2013年6月18日即由该房屋业主占有使用。而交纳款项的人，包括此后2013年6月21日至2015年7月8日期间多次缴纳装修管理费、物业服务费、垃圾清运费、采暖费、电费的人，均记载的是天泰公司。天泰公司作为装修案涉房屋的施工方，如果是其与他人建立的装饰装修合同关系，该款系为徐某某以外的他人代交，又转而向本院提交《证据材料说明》证明是其代徐某某所交，将对已不利。而对于与已不利的证明，一般应认定其为真实，故《证据材料说明》在证据形式上虽然存在瑕疵，但其内容的真实性应予以确认。即上述缴费的真实付款人应为徐某某，故占有使用案涉房屋的人应认定为徐某某。综上，从房屋的真实购买人、房屋的实际占有使用人等情况综合分析，应当认定徐某某系案涉房屋的实际购买人和占有使用人，徐某某与曾某某就本案所涉的房屋存在真实的“借名买房”关系。房屋买卖合同及有关登记机关将房屋购买人及房屋所有权人登记为曾某某，系因“借名买房”所致。关于中集哈深上诉提出《房产代持协议》不真实的问题，该《房产代持协议》共三页纸张均被光照老化，均不能鉴定字迹的形成时间，说明三页纸张是平铺且互不叠压存放于光线较强的位置，该种存放方式对于重要文件的保管而言不合常理，故该证据的真实性难以认定。但是，即使排除对该证据的采信，亦不影响本案通过上述其他证据和事实认定徐某某系案涉房屋实际购买人的事实。故本院对中集哈深以《房产代持协议》系虚假证据为由进而否认徐某某系案涉房屋真实购买人的主张不予支持。三、关于徐某某是否对借名购买的案涉房屋享有物权或物权期待权的问题。首先，关于徐某某与曾某某就案涉房屋存在真实的“借名买房”关系，徐某某是实际购买人并实际占有使用案涉房屋的事实，业经上述阐述，不再赘述。徐某某虽然以曾某某名义购买案涉房屋，案涉房屋的产权登记在曾某某名下，但不动产登记行为并非是行政赋权行为，行政登记行为只能产生权利推定效力，登记行为本身并不产生物权。当不动产登记与真实权利状态不一致时，仍然要依据权利的实际归属情况来确定物权权利人。《物权法解释一》第二条也规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”该条规定说明物权登记与实际权利状况不符时，要以实际权利状况为依据认定事实。“借名买房”系“不动产登记簿的记载与真实权利状态不符”的一种情形。本案中徐某某与曾某某就本案的诉争房屋存在借名买房关系，而且徐某某已经证明其是案涉房屋的实际出资人和占有人，因此，当徐某某主张该房屋的物权应当归属于自己时，人民法院应当予以支持，或者人民法院在审理案件时根据民诉法解释第三百一十二条规定的需要，应当对真实的权利主体予以审理认定。其次，案涉房屋的代持行为，不能导致物权丧失。借名买房在合同形式上，属于债的关系，而实质上，是双方当事人通过借名买房的外在形式，将真实的物权登记于出借名人的名下，是双方当事人对物权的一种安排或处分方式，借名人实际上享有真实的物权。因此，当借名买房双方当事人如果因为借名买房的物权归属发生争议时，真实权利人可以直接向人民法院请求确认物权的归属，而不是仅仅可以请求出借名人变更登记，行使的不是债权请求权。另外，物权的消灭必须有法定事由，即使购买案涉房屋的行为违反了有关地方政府关于商品房限购文件的规定，由于上述文件并非法律和行政法规的效力性强制性规定，借名买房的合同关系也不因此而无效，而应当认定有效。我国法律也没有违反限购政策将导致物权消灭的法律规定，且案涉房屋的代持行为亦无证据证明存在恶意转移财产、逃避债务的情形，认定徐某某不享有案涉房屋的物权，不符合上述司法解释的规定精神。一审判决认定徐某某以案涉房屋享有物权期待权而非物权，适用法律不当，本院予以纠正，但认定徐某某对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益的裁判结果正确，应予以维持。四、关于中集哈深公司对登记在一审第三人曾某某名下的案涉房屋是否享有信赖利益的问题。商事外观主义是指在商事交易活动中，以商事主体的行为外观认定其行为所产生的法律效果，相对人如果对商事主体对外公示的外观事实产生合理依赖，并依此从事相应的行为，即使外观事实与真实事实不一致，仍然依照外观事实进行认定。本案中，一是一审第三人曾某某与中集哈深公司之间形成的是借款保证法律关系，保证责任属于信用担保，不同于物保。在该保证法律关系中并未涉及案涉房屋，未体现出对案涉房屋产生合理依赖。二是案涉房屋所有权是于2016年2月19日登记在曾某某名下的，曾某某是于2014年4月25日与中集哈深公司的委托贷款银行兴业银行签订《最高额保证合同》的，即在该保证法律关系设立时，案涉房屋尚未办理不动产登记，网签合同并非物权法上规定的物权公示方式，尚未产生法律意义上的物权公示效力，中集哈深公司也未提供证据证明兴业银行与曾某某签订最高额保证合同是基于曾某某名下有案涉房屋才签订的。三是中集哈深公司申请人民法院的查封行为，不是基于商事交易行为，非基于信赖房屋登记在被执行人名下而使自己作出相应的商事交易行为、付出相应的对价，亦无信赖利益可言。故中集哈深公司主张其对案涉房屋享有信赖利益应依法执行的上诉请求，理由欠充分，本院不予支持。综上，中集哈深公司的上诉理由均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：二审案件受理费174,760元，由上诉人辽宁中集哈深冷气体液化设备有限公司负担。
