规 则 要 述

01 . 一房二卖情形，备案在先者不当然取得房屋所有权

一房二卖情形，在后买受人虽已办理合同备案登记，但不能对抗签约在前且支付房款、合法占有不动产的买受人。

02 . 开发商因销售商过错一房二卖，不免除双倍赔偿责

开发商委托销售房屋，因受托机构未告知售房情况导致一房二卖应双倍赔偿的，属于商业经营风险，应自行承担。

03 . 上诉期间转让涉案房屋，不构成妨害民事诉讼行为

房屋买卖合同纠纷上诉期间，产权人将未采取诉讼保全的房屋再次转让虽构成违约，但不构成妨害民事诉讼行为。

04 . 一房二卖情形，已办过户手续买受人物权效力优先

一房二卖情形，合同虽均有效，但未办理物权登记的买受人享有债权请求权，不得对抗已办过户登记的物权效力。

05 . 已先履行完毕债权，具有对抗未履行债权法律效力

已履行债权虽未办理物权登记手续，但不影响债权履行效力，已先履行完毕债权具有对抗未履行债权的法律效力。

06 . 联建房一房二卖，均未登记的，应依占有确定归属

联建房屋一房二卖，在均未办理房屋所有权转移登记情况下，已实际合法占有房屋的一方应为履行合同的买受人。

07 . 一房二卖，后手买受人虽办登记，因恶意串通无效

出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定构成恶意串通。

08 . 一房二卖，后签合同但已办过户的购房人取得物权

开发商与购房人已签订购合同，又与第三人签售房合同并办过户，导致物权与债权并存时，应认定物权优先效力。

09 . 签售房合同前已与他人办网签手续，构成根本违约

出卖人在签售房合同前，已与他人就涉案房屋签订买卖合同并办理网签手续的，构成根本违约，应违约损害赔偿。

10 . 一房二卖，均未过户的，先占有买受人取得所有权

一房二卖，房屋所有权是否转移不影响数个合同效力，买受人均未办过户的，先行占有的买受人取得房屋所有权。

规 则 详 解

01 . 一房二卖情形，备案在先者不当然取得房屋所有权

一房二卖情形，在后买受人虽已办理合同备案登记，但不能对抗签约在前且支付房款、合法占有不动产的买受人。

标签：房屋买卖｜一房二卖｜备案登记｜占有

案情简介：2006年，开发公司就回迁房认购与村小组签订认购书。2008年，双方签订正式商品房买卖合同，村小组支付全款并将实际所占有所购门面用于出租。2012年，开发公司将前述房屋售予褚某并办理预售备案登记。

法院认为：①村小组与开发公司所签商品房买卖合同系有效合同，其在先取得债权并已如约完成己方主要合同义务即付清购房款并合法占有诉争门面，依《合同法》第60条关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第107条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”规定，开发公司应继续履行己方未尽合同义务，即根据其与村小组所签合同约定，按国务院《不动产登记暂行条例》第14条第1款关于“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请”、第16条第1款关于“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料”等规定要求，主动配合、积极协助村小组共同向产权登记机关提出不动产权属登记申请，并提交办理权属登记需由出卖人提供的材料。②“占有”仅是法律保护的对物进行实际控制的事实状态，其虽具有类物权性质但终究非物权本身。在一房二卖情形下，基于买卖合同关系对物进行占有的买受人不能对抗最终取得所有权的买受人。同时，依《物权法》第20条第1款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”规定，对不动产进行预告登记方有准物权对抗效力，而合同备案只能表明买受人正在为最终取得物权做准备，故褚某虽对其与开发公司所签合同进行了备案登记，但其签约在后、债权形成时间较晚且备案行为不具备物权公示、对抗效力，加之其未能合法占有诉争门面以及未向法院起诉要求开发公司履行合同义务，故对其辩解意见均不予采纳，褚某可另行向开发公司主张权利。③依《物权法》第9条第1款关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”规定，因诉争门面尚未完成不动产权属登记，故村小组诉请确认其为诉争门面所有权人主张不能成立，不予支持。判决村小组与开发公司所签商品房买卖合同合法有效，开发公司配合、协助村小组共同向房管局办理案涉门面房不动产权属登记。

实务要点：一房二卖情形，在后买受人虽已办理合同备案登记，但不能对抗签约在前且支付房款、合法占有不动产的买受人。

案例索引：贵州遵义中院（2015）遵市法民初字第252号“某村小组与某开发公司等商品房买卖合同纠纷案”，见《遵义市红花岗区长征镇沙坝村纪念街村民组诉遵义明顺房地产开发有限责任公司等商品房买卖合同纠纷案》，载《最高人民法院公报·案例》（201812/266:21）。

02 . 开发商因销售商过错一房二卖，不免除双倍赔偿责

开发商委托销售房屋，因受托机构未告知售房情况导致一房二卖应双倍赔偿的，属于商业经营风险，应自行承担。

标签：房屋买卖｜一房二卖｜包销合同｜双倍赔偿｜违约责任｜责任认定

案情简介：2005年，开发公司与销售公司签订商品房保底包干销售合同。2006年4月，销售公司代理开发公司与苏某签订购房合同并收取全部560万余元房款。同年5月，销售公司因与开发公司纠纷提出解除合同后，开发公司将销售公司已售苏某商铺另售他人致诉。开发公司以其未收到房款及销售公司隐瞒苏某购房情况提出不应承担责任。

法院认为：①依最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定，“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”可见，只要出卖人在商品房买卖合同订立后事实上存在将该房屋出卖给第三人行为，无法取得房屋的买受人即可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，且上述规定中并不存在此种赔偿责任适用以出卖人具有恶意违约故意为前提。②开发公司申诉请求实质上将其选择及监督委托代理人的经营风险不当转嫁给购房者，开发公司以此为由主张前述规定的惩罚性赔偿应予免除请求，法院不予支持。

实务要点：开发商委托销售房屋，因受托机构未告知其特定房屋已售出而导致一房二卖、双倍赔偿，属于选择和监督委托代理人的经营风险，应自行承担。

案例索引：最高人民法院（2012）民抗字第24号“某开发公司与苏某等商品房买卖合同纠纷案”，见《湖北金华实业有限公司与苏金水等商品房买卖合同纠纷案》（审判长何东宁，审判员孙祥壮，代理审判员王朝辉），载《最高人民法院公报·裁判文书选登》（201401/207:31）。

03 . 上诉期间转让涉案房屋，不构成妨害民事诉讼行为

房屋买卖合同纠纷上诉期间，产权人将未采取诉讼保全的房屋再次转让虽构成违约，但不构成妨害民事诉讼行为。

标签：房屋买卖｜一房二卖｜妨碍民事诉讼行为

问题提出：赵某将名下房屋卖给钱某，后又高价卖给孙某，房屋尚未过户，钱某起诉赵某，一审法院判令赵某将房屋过户给钱某，涉案房屋并未办理财产保全，赵某不服上诉，上诉期间又将房屋卖给了李某，并办理了过户。赵某行为是否构成妨害民事诉讼行为，能否对赵某行为进行处罚？

处理意见：①对公民不论实施何种处罚，须有严格法律依据。依《民事诉讼法》规定：诉讼参与人或者其他人有下列行为之一的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（1）伪造、毁灭重要证据，妨碍人民法院审理案件的；（2）以暴力、威胁、贿买方法阻止证人作证或者指使、贿买、胁迫他人作伪证；（3）隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的；（4）对司法工作人员、诉讼参加人、证人、翻译人员、鉴定人、勘验人、协助执行的人，进行侮辱、诽谤、诬陷、殴打或者打击报复的；（5）以暴力、威胁或者其他方法阻碍司法工作人员执行职务的；（6）拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的。人民法院对有前款规定的行为之一的单位，可以对其主要负责人或者直接责任人员予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。②依上述规定，由于涉案财产并未办理诉讼保全，赵某转让行为并不构成妨害民事诉讼行为，不能对其处罚，但钱某可要求赵某赔偿损失。

实务要点：房屋买卖合同纠纷上诉期间，产权人将未采取诉讼保全的房屋再次转让虽构成违约，但不构成妨害民事诉讼行为。

资料索引：见《上诉期间将涉案标的物转让不构成妨害民事诉讼的行为》（《民事审判指导与参考》研究组），载《民事审判指导与参考·民事审判信箱》（201204/52:248）。

04 . 一房二卖情形，已办过户手续买受人物权效力优先

一房二卖情形，合同虽均有效，但未办理物权登记的买受人享有债权请求权，不得对抗已办过户登记的物权效力。

标签：房屋买卖｜一房二卖｜过户手续｜物权效力

案情简介：2002年，赵某与开发公司签订商品房买卖合同，并依约支付全部26万余元房款。2003年，开发公司以上述房屋做抵押向银行贷款并办理抵押登记。200年，开发公司进入破产还债程序。2005年，银行将上述债权转让给房产公司。2006年，房产公司将前述房产转让给刘某并办理过户手续。2007年，赵某诉请确认房产公司与刘某所签房屋买卖合同无效。

法院认为：①银行依法对开发公司享有债权，其与房产公司签订债权转让合同，将该债权转让给房产公司，房产公司支付了转让款。同时，该合同约定，房产公司有权以自己名义对外销售抵押物。该债权转让合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。虽然赵某与开发公司商品房买卖合同缔约时间倒签，但该合同亦为当事人真实意思表示，内容合法，且合同已开始履行，即赵某实际支付了合同项下购房款，亦应认定合同有效。此后，房产公司与刘某签订合同，将诉争房屋出卖给刘某，刘某支付了全部购房款，办理了房屋过户手续，取得了诉争房屋产权证明，并实际占有和使用房屋至今。鉴于诉争房屋已办理房产过户手续，应认定该房屋已发生物权变动法律后果。②赵某与开发公司签订商品房买卖合同后，未办理房产过户手续，赵某对开发公司只享有债权请求权，其不能对抗刘某依法取得物权效力。赵某基于其与开发公司合同关系而产生的债权纠纷，可另循法律途径解决。判决驳回找某诉请。

实务要点：房屋所有权人将房屋售予多人，且均签订买卖合同，未办理物权登记的买受人享有债权请求权，不得对抗已办过户登记的物权效力。

案例索引：最高人民法院“赵某与某开发公司等房屋买卖合同该纠纷案”，见《“一房二卖”的法律后果和纠纷的处理原则——赵五保与天津市新厦房地产开发经营公司破产清算组、天津市嘉盛房屋置换有限责任公司、刘立华确认房屋所有权纠纷上诉案》（贾劲松，最高院民一庭），载《民事审判指导与参考·最高人民法院二审案件解析》（200902/38:241）。

05 . 已先履行完毕债权，具有对抗未履行债权法律效力

已履行债权虽未办理物权登记手续，但不影响债权履行效力，已先履行完毕债权具有对抗未履行债权的法律效力。

标签：房屋买卖｜一房二卖｜债权平等性｜优先权

案情简介：2003年，烟草公司与城建公司签订《土地转让开发协议》，约定烟草公司以土地使用权出资，房屋建成后分取固定数量房产，其不承担经营风险。2004年，城建公司将前述房屋分别与袁某等8人签订《商品房买卖合同》，袁某等人支付房款后办理了入住但未办理产权登记。烟草公司以城建公司一房二卖，侵犯其共有权为由诉请确认其对案涉商品房的权利。

法院认为：根据《土地转让开发协议》约定，烟草公司不承担任何经营风险，只参与分配固定数量房屋，依照最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权转让合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条规定，该协议应认定为土地使用权转让合同。烟草公司对争议商品房所享有的权利是债权，而非基于共有关系产生的物权。债权的基本属性是平等性，不因其成立的先后而具有优先权。在本案“一房二卖”情况下，法律没有明确规定应优先保护哪一方的债权，故应依法理处理本案，即依据债权平等原则来处理本案。城建公司与8位自然人的商品房买卖合同已履行完毕，已履行的债权应得到保护，也是保护市场交易安全的基本要求。虽然双方未在房管部门办理产权登记手续，不能产生登记物权的对抗效力，但未办理过户登记手续，并未影响到债权的履行效力，已先履行完毕的债权具有对抗未履行债权效力。烟草公司对争议商品房权利的主张，发生在袁某等人对同一标的物的债权履行之后，虽其债权成立在先，但根据债权平等性原则，其不具有对抗袁某等人对争议商品房的债权效力，袁某等人的债权已得到实际履行，债权的目的得到实现，法律应充分尊重当事人意思自治，保护履行完毕债权的稳定性，达到维护市场交易秩序安全的目的。

实务要点：债权具有平等性，不因其成立的先后而具有优先权。已履行的债权虽未办理物权登记手续，但不影响债权的履行效力，已先履行完毕的债权具有对抗未履行债权的法律效力。

案例索引：最高人民法院裁定“某烟草公司与袁某等转让合同纠纷申请再审案”，见《债权具有平等性，不因其成立的先后顺序而产生不同法律效力——袁开国等八人与湖北省烟草公司随州公司、随州市东城城乡建设服务公司土地转让合同纠纷申请再审案》（李玉林，最高院立案庭），载《立案工作指导·申诉与申请再审疑案评析》（200902/21:121）。

06 . 联建房一房二卖，均未登记的，应依占有确定归属

联建房屋一房二卖，在均未办理房屋所有权转移登记情况下，已实际合法占有房屋的一方应为履行合同的买受人。

标签：房屋买卖｜一房二卖｜联建房｜均未登记｜占有

案情简介：1994年，工程公司出资、物业公司出地，双方签订联建协议。2002年，物业公司取得全部联建房地产权属证书。2005年，工程公司诉请继续履行联建协议。2010年，法院生效判决支持工程公司诉请。2011年，工业局以其2003年与物业公司签订房屋转让协议、支付价款并占有房屋为由，诉请撤销前述生效判决。

法院认为：①出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按以下顺序确定履行合同买受人：（1）已办理房屋所有权转移登记的；（2）均未办理房屋所有权转移登记，已实际合法占有房屋的；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额多少及限售、是否办理网签、合同成立先后等因素，公平合理地予以确定。买受人之一起诉要求出卖人继续履行买卖合同，出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的，法院可根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼；其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的，应依前款原则协调处理。②另案判决中，工业局非该案当事人，工程公司与工业局分别同物业公司所签合同均为有效，均未办理房屋所有权转移登记，因工业局已实际占有涉案房屋，无需再考虑工程公司与工业局实际付款数额多少及先后、合同成立等因素。比照前述原则，合建协议已无法继续履行，另案判决合建协议继续履行不当，故判决撤销。

实务要点：房屋联建一方将约定归属于另一方的房地产转让给第三人，在均未办理房屋所有权转移登记的情况下，已实际合法占有房屋的第三人应为履行合同买受人。

案例索引：北京高院（2014）高民终字第483号“某工业局与某工程公司等撤销权纠纷案”，见《北京市朝阳区工业局诉中国昆仑工程公司、北京朝海物业管理有限公司第三人撤销之诉纠纷案——一房数卖的认定》（陆旻），载《人民法院案例选》（201502/92:115）。

07 . 一房二卖，后手买受人虽办登记，因恶意串通无效

出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定构成恶意串通。

标签：房屋买卖｜一房二卖｜恶意串通｜善意取得｜合理对价

案情简介：2009年，邹某与孔某签订商品房认购权转让协议，约定后者支付86万余元受让前者认购的商品房。2011年，孔某诉请继续履行，一审判决支持。邹某上诉期间，将诉争房屋作价125万元转让给陈某并办理登记。孔某遂提起撤销权诉讼。

法院认为：①一审判决确认邹某有继续履行合同义务，但因该判决未生效，孔某与邹某之间尚未形成到期的、确定的债权债务关系，故本案不适用《合同法》第74条关于撤销权的规定。②对合同效力认定，属法院应主动审查范围，无需当事人明确提出要求确认合同效力的主张，且孔某亦提出过邹某与陈某转让诉争房屋行为无效的意思表示，故依《合同法》第52条规定，法院对邹某与陈某之间房屋买卖合同效力进行认定。③结合邹某与陈某交易时间、涉案房屋所处区位，成交单价明显低于市场价格；从购房款支付情况看，除转账50万元外，对于剩余75万元付款方式，陈某陈述为现金，但并不能提供该现金系通过取款或其他人借款的来源凭据，故对陈某主张其支付合理对价的主张不予确认。另外，邹某称2009年即交钥匙给陈某，陈某在签购房协议前不对该房状况进行了解，交易后亦未按双方合同关于在全部房款付清当日交房的约定，要求邹某交房，这些情况与一般正常房屋买卖市场交易行为惯例不符。陈某各项客观表现均不能证明其系一个支付合理对价的善意受让人，其与邹某之间的房屋买卖行为属《合同法》第52条第（二）项规定的恶意串通，故判决确认无效。

实务要点：出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但各项客观表现均不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定恶意串通。

案例索引：云南昆明中院（2012）昆民一终字第35号“孔某与邹某等房屋买卖合同纠纷案”，见《孔祥文、刘彦诉邹叔芳等房屋买卖合同纠纷案——房屋买卖合同中恶意串通行为的认定》（郑会利），载《人民法院案例选》（201304/86:135）。

08 . 一房二卖，后签合同但已办过户的购房人取得物权

开发商与购房人已签订购合同，又与第三人签售房合同并办过户，导致物权与债权并存时，应认定物权优先效力。

标签：房屋买卖｜一房二卖｜物权优先｜办理过户

案情简介：1995年，房地产公司将开发项目委托开发公司开发经营，并以开发公司名义办理项目楼宇按揭及抵押手续。2001年，黄某与开发公司签订订购合同并交纳首付款、实际入住房屋后，按约定交由房地产公司审批并签订正式购房合同时，买受人改成了房地产公司法定代表人妻子姜某，并实际办理了产权人为姜某的权属证明。2004年，黄某起诉要求确认其与开发公司所签订购合同有效，姜某与房地产公司所签买卖合同无效。

法院认为：①房地产公司是涉诉项目开发商，其与姜某签订商品房订购及买卖合同，并办理产权证，合同有效。开发公司依据房地产公司委托与黄某签订订购合同，明确约定由房地产公司与黄某签订正式商品房买卖合同，故该订购合同是为将来与房地产公司签订商品房买卖合同而订立的预约合同，即使约定了全部买卖合同成立所需条款，亦是对将来所要订立的买卖合同中主要条款的预约，并非使双方当事人负有支付房款和交付房屋的义务，故黄某诉请其签订订购合同有效不予支持。②房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的惟一合法凭证。当物权与债权同时存在时，物权具有优先于债权的效力。鉴于姜某已签订房屋买卖合同并取得诉争房屋产权证，黄某要求确认其所有权不符合法律规定。判决驳回黄某诉请。

实务要点：开发商与购房人签订订购合同后，又与第三人签订售房合同并办理过户，导致物权与债权并存情形时，应认定物权优先效力。

案例索引：福建厦门中院（2005）厦民终字第1930号“黄某诉某房地产公司商品房买卖合同案”，见《黄静诉厦门联宏房地产开发有限公司、姜淑琴、厦门中兴房地产开发有限公司商品房买卖合同案》（林巧玲），载《人民法院案例选》（200602/56:203）。

09 . 签售房合同前已与他人办网签手续，构成根本违约

出卖人在签售房合同前，已与他人就涉案房屋签订买卖合同并办理网签手续的，构成根本违约，应违约损害赔偿。

标签：房屋买卖｜一房二卖｜根本违约｜差价损失｜网签手续

案情简介：2013年，张某通过房产中介购买覃某房屋，并交纳5万元定金。后发现覃某签约前已与他人签订售房合同并办理网签手续，遂诉请解除售房合同、居间合同，返还定金、赔偿房屋差价损失及居间费2万余元。

法院认为：①覃某在与张某签订房屋买卖合同前，已与他人就涉案房屋签订买卖合同并办理了网签手续，覃某将房屋出售给第三方行为已构成根本违约，对此覃某应承担违约责任并应赔偿张某损失。因双方之间的买卖合同已无法履行，张某要求解除合同应予准许。②合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在房屋买卖合同解除后，张某要求覃某返还定金5万元并赔偿居间服务费2.7万元诉请，有合同依据，应予支持。因覃某根本违约行为造成张某无法购买涉案房屋并造成实际损失，故覃某理应赔偿房屋差价损失24万余元。③依合同约定，张某应将扣除定金外的剩余房款一次性全额以资金托管方式支付给覃某，但张某、覃某、房产中介及托管银行在付款期限届满前未签订资金监管协议。依法律规定，合同签订应以当事人自愿为基础，目前尚无证据证明资金监管协议未签订系张某行为造成，故覃某以此主张张某构成违约，缺乏事实依据。判决解除张某与覃某所签购房合同、张某与覃某及房产中介所签居间合同，覃某返还张某定金5万元，赔偿张某房屋差价损失24万余元，覃某赔偿张某居间服务费2万余元。

实务要点：房屋出卖人在签订售房合同前，已与他人就涉案房屋签订买卖合同并办理网签手续的，构成根本违约，应违约损害赔偿。

案例索引：北京二中院（2014）二中民终字第03140号“张某与覃某房屋买卖合同纠纷案”，见《张淑芬诉覃东房屋买卖合同纠纷案（一房二卖的差价损失赔偿问题）》（李俊晔），载《中国审判案例要览》（2015民:5）。

10 . 一房二卖，均未过户的，先占有买受人取得所有权

一房二卖，房屋所有权是否转移不影响数个合同效力，买受人均未办过户的，先行占有的买受人取得房屋所有权。

标签：房屋买卖｜一房二卖｜产权过户

案情简介：2010年，彭某与吕某签订售房合同并收取2万元定金后，又转卖给李某并为交付、办理网签。

法院认为：①吕某与彭某所签售房合同依法成立并生效。彭某其后与李某所签售房合同亦属于双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，该合同亦依法成立并生效。对于第三人李某要求撤销前一售房合同诉请，法院依法不予支持。因第三人李某已支付购房首付款，并实际办理了房屋交付手续，李某实际履行了合同主要义务，且该义务大于吕某所履行义务，在吕某、李某与彭某均未办理产权登记情况下，彭某应继续履行与李某的房屋买卖合同，协助李某办理过户手续。吕某与彭某所签售房合同无法继续履行，应予解除。②吕某积极给付彭某首付款，彭某拒不接受，故吕某并无违约情形。彭某在与吕某房屋买卖合同履行期间又将房屋另售李某，彭某对吕某构成违约，应承担违约责任，判决解除吕某与彭某所签售房合同、彭某继续履行与李某售房合同、彭某为李某办理过户手续并返还吕某定金同时，酌定彭某支付吕某违约金9万元。

实务要点：一房二卖，房屋所有权是否转移属于合同履行问题，不影响数个合同效力，买受人均未办理过户的，先行占有的买受人取得房屋所有权。

案例索引：北京通州区法院（2010）通民初字第7497号“吕某与彭某等房屋买卖合同纠纷案”，见《吕铁斌与彭伟、北京链家房地产经纪有限公司、李某房屋买卖合同案（一物数卖的法律效果）》（李民），载《中国审判案例要览》（2011民:207）。