最高人民法院
当事人就房屋买卖还是民间借贷产生争议的，法院将依据双方真实意思表示及合同履行情况综合认定
??作者：唐青林 李舒 韩旭（北京两高重大疑难案件律师团队）
阅读提示：司法实践中，民间借贷纠纷同时涉及房屋买卖、借款两个法律关系的情况较为常见，双方真实意思表示是认定双方之间法律关系的关键。那么在当事人就双方系房屋买卖还是民间借贷关系产生争议且双方证据均有缺陷的情况下，人民法院应当如何审理？本文以最高法院的案例作为范例对此问题予以剖析，以资读者参考借鉴。
在双方证据均有缺陷的情况下，当事人之间就其法律关系为商品房买卖合同关系还是民间借贷关系产生争议的，人民法院应当结合双方当事人提供的证据，探究合同签订时双方当事人的真实意思表示，依照当事人的真实意思表示及合同履行情况对当事人之间的法律关系作出判断。
一、2007年6月27日，杨伟鹏与嘉美公司签订《商品房买卖合同》。合同签订当日，杨伟鹏向嘉美公司支付购房款340万元，嘉美公司向杨伟鹏开出《销售不动产统一发票》。第二日双方到来宾市房产管理局对商品房进行备案登记。
二、2010年，杨伟鹏向来宾中院起诉，请求确认双方签订的《商品房买卖合同》有效，判令嘉美公司交付房屋并支付违约金。来宾中院认为，双方之间是商品房买卖关系，《商品房买卖合同》有效。
三、嘉美公司不服一审判决，向广西高院上诉称双方系民间借贷关系，嘉美公司由于所开发的商品房尚未办理产权证，无法为杨伟鹏办理抵押，故采取签订《商品房买卖合同》并到房产管理局备案的办法，以达到类似抵押的目的。广西高院经审理认为，嘉美公司关于双方系民间借贷法律关系的主张证据不足，不予支持，遂判决驳回嘉美公司上诉。
四、嘉美公司不服二审判决，向最高法院申请再审。最高法院经审理认为，当事人之间存在借贷关系，签订《商品房买卖合同》是为担保杨伟鹏债权的实现，判决撤销一审、二审判决。
本案嘉美公司主张双方为借贷关系，但缺少了关键性的证据借款合同。杨伟鹏主张其与嘉美公司之间为商品房买卖合同关系，而从未签订过借款合同，但其前后陈述存在明显矛盾。最高法院认为，认定当事人之间是否存在债权债务关系，书面合同并非不可缺少的要件。只要确认双方当事人就借贷问题达成了合意且出借方已经实际将款项交付给借款方，即可认定债权债务关系成立。杨伟鹏向嘉美公司支付340万元并收取利息的行为，足以认定双方之间成立了债权债务关系。嘉美公司从杨伟鹏处取得340万元的真实意思是融资还债，其与杨伟鹏签订《商品房买卖合同》的目的，则是为了担保债务的履行。鉴于双方未办理抵押登记，其约定也不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，故双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为应认定为非典型的担保方式。既然属于担保，就应遵循物权法有关禁止流质的原则，因此本案债权人实现担保债权时，对设定的担保财产，应当以拍卖或者变卖的方式受偿。
前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：
一、当事人之间是否存在债权债务关系，书面合同并非必要要件。只要确认双方当事人就借贷问题达成合意且出借方已经实际将款项交付给借款方，法院即可认定债权债务关系成立。
二、当事人签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为并不导致抵押权的成立。
三、让与担保应遵循物权法有关禁止流质的原则，在债权人实现担保债权时，对设定的担保财产，应当以拍卖或者变卖的方式受偿。
《中华人民共和国担保法》
第四十条 订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十六条 抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十四条 当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。
以下为该案在法院审理阶段，裁判文书中“本院认为”就该问题的论述：
当事人于再审期间的争议焦点仍然是：嘉美公司与杨伟鹏之间是借贷关系还是商品房买卖关系。嘉美公司主张双方为借贷关系，但缺少了关键性的证据《借款合同》。杨伟鹏主张其与嘉美公司之间为商品房买卖合同关系，而从未签订过借款合同。但与其主张相矛盾的是：第一，杨伟鹏未持有其所称交付340万元购房款后应当取得的《销售不动产统一发票》原件，第二，杨伟鹏否认先后分九次收到的嘉美公司打入其不同账户的61.1万元是嘉美公司支付的借款利息，但却以商业秘密为由拒不说明该款项的性质。再审庭审中，虽经合议庭向其释明其有关商业秘密的说法不能成立，其有义务向法院说明上述款项性质，但杨伟鹏仍然未作出说明。因此，在双方证据均有缺陷的情况下，应当结合双方当事人提交的证据，探究合同签订时双方当事人的真实意思，进而对当事人之间的法律关系作出判断。
一、关于当事人签订《商品房买卖合同》时的真实意思。根据已经查明的事实，嘉美公司急于从杨伟鹏手中得到340万元，恰恰是因为其向严欣等五人所借债务已届清偿期，而嘉美公司必须按时清偿上述债务，以避免严欣等五位债权人依照借钱给嘉美公司时双方签订的《商品房买卖合同》，以总价340万元取得案涉商铺的所有权。换言之，嘉美公司不愿意让严欣等五位债权人以总价340万元取得案涉商铺的所有权，因此，不惜采取借新账还旧账的办法，向杨伟鹏借款。杨伟鹏的340万元是根据嘉美公司的指令分两笔直接打给严欣等五人的事实可以印证上述分析。嘉美公司与杨伟鹏即使签订了《商品房买卖合同》，其真实意愿也不是以340万元向其出售案涉房产。对于是否存在在同等条件下，嘉美公司不愿将案涉房产出售给严欣等五人而愿意出售给杨伟鹏的可能，从一、二审及再审查明情况分析，杨伟鹏与嘉美公司的主要负责人以前并不相识，其与嘉美公司也无其他经济往来，作为理性的市场主体，嘉美公司没有理由在自己资金严重不足的情况下，想方设法向严欣等五人偿还债务，以收回案涉房屋，然后再以相同价格，将上述房屋出售给杨伟鹏。由此得出的结论是，嘉美公司正是不愿意以340万元的价款出售案涉商铺，因而以借新债还旧债的方式来达到保住商铺的目的。故可以认定嘉美公司的真实意思是向杨伟鹏借款而非以340万元的总价向其出售案涉商铺。
从杨伟鹏一方的情况看，在与嘉美公司签订《商品房买卖合同》的同一天，杨伟鹏按照嘉美公司的指令，将340万元分两笔直接打入严欣等五位嘉美公司债权人的账户，嘉美公司因此消灭了其与严欣等五人的债权债务关系。由此推断，杨伟鹏应当知晓嘉美公司收到340万元是用于偿还严欣等五人。而且，杨伟鹏与嘉美公司签订的《商品房买卖合同》所涉房屋正是嘉美公司因向严欣等五人借款340万元而以签订《商品房买卖合同》的方式提供担保的房屋。要将《商品房买卖合同》所涉房屋备案到杨伟鹏名下，需首先向来宾市房产管理局申请撤销原来严欣、林燕名下的备案登记。
从时间上看，严欣和林燕于2007年6月27日出具的《关于申请撤销商品房备案登记的报告》，是杨伟鹏于次日去办理商品房备案登记手续时必备的文件。由此可以推知，杨伟鹏应当知晓嘉美公司原先向严欣、林燕等借款340万元并以签订《商品房买卖合同》、办理商品房备案登记的方式进行担保的情况。即使杨伟鹏主张其本人在当时的情况下就有购买案涉商铺的意愿，但其亦应知晓嘉美公司的真实意思并非向其出售案涉房屋。
二、关于杨伟鹏提供的《销售不动产统一发票》复印件的证明效力问题。杨伟鹏作为案涉《商品房买卖合同》中的买方，在交纳了全部340万元房款后，未能取得嘉美公司开具的《销售不动产统一发票》原件，却始终没有向嘉美公司索要该发票原件，直到本案诉讼中向法院提交的也是该发票的复印件。且在近两年的时间内，没有要求办理权属登记，这与一般购房者的做法明显不一致，不符合交易习惯。《销售不动产统一发票》原件对于购房者具有十分重要的意义，《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第三条规定，“发票的基本联次包括存根联、发票联、记账联。存根联由收款方或开票方留存备查；发票联由付款方或受票方作为付款原始凭证；记账联由收款方或开票方作为记账原始凭证。”因此发票是交易真实发生的证明。而在不动产交易中，发票更是办理不动产权属登记的重要依据。发票复印件则无法起到同样的作用。
本案中，杨伟鹏提供《销售不动产统一发票》复印件的目的应当是证明其主张的与嘉美公司存在商品房买卖合同关系，而不是主张其向嘉美公司交付了340万元，因为对于后者双方并不存在争议。而欲证明真实的商品房买卖合同关系的存在，《销售不动产统一发票》原件就显得格外重要。嘉美公司作为《商品房买卖合同》中记载的售房一方，在始终认可收到杨伟鹏340万元的情况下，没有将开具的《销售不动产统一发票》原件交付给杨伟鹏，却于2008年1月8日将其为杨伟鹏开具的《销售不动产统一发票》原件连同第二、三、四联在当地税务机关做了缴销的行为，充分说明嘉美公司否认房产交易的真实性。而缴销发票行为发生于2008年1月而非诉讼中，则从另一个侧面证明嘉美公司否认与杨伟鹏之间存在真实的房产交易的态度是一贯的。故结合本案具体情况，仅凭杨伟鹏提供的《销售不动产统一发票》复印件，尚不能认定在杨伟鹏与嘉美公司之间存在商品房买卖的法律关系。
三、关于杨伟鹏收到嘉美公司支付的61.1万元的性质问题。杨伟鹏对于嘉美公司所主张的于2007年6月28日至2007年12月18日之间，分九次汇入其账户的61.1万元，一是在数额上认为自己只收到了57.4万元；二是认为上述款项并非利息。但对款项的性质则以商业秘密为由拒绝作出说明。对于杨伟鹏收到上述款项的数额，二审判决认定事实清楚，杨伟鹏没有提出证据否认上述事实，故本院对于其只收到了57.4万元的主张不予采信。本院再审庭审中，曾特别要求杨伟鹏说明上述款项性质，并向其释明不能以该款项性质属于商业秘密为由拒绝向法院陈述事实，如其不能说明61.1万元的性质，则可能导致对其不利的后果。但杨伟鹏仍未说明收取嘉美公司上述款项的原因及其性质。考虑到民间借贷支付利息的一般做法，综合全案的情况分析，在杨伟鹏未能证明双方当事人存在其他经济往来的情况下，本院认为嘉美公司关于上述61.1万元是其为向杨伟鹏借用340万元而支付利息的观点具有更高的可信度。
