以案说法 2016年5月，家住深圳市宝安区的陈女士在五一期间到惠州市巽寮湾旅游时看中巽寮湾的某楼盘，双方于2016年6月7日签订《认购书》一份。双方约定，陈女士认购Y开发商位于巽寮湾某楼盘的商品房一套，人民币115万元，其中购房定金5万元，于签订《商品房认购书》当天支付，剩余购房款在双方签订《商品房买卖合同》当天办理银行按揭手续，买方最迟不得晚于2016年8月10日签订《商品房买卖合同》，逾期未签订的，卖方可将买方认购的房屋另售他人，且定金不予退还。《 认购书》签订后，陈女士发现，自己认购的楼盘周边一片荒芜，开发商在推广时所说的周边商业配套、绿化等均没有，陈女士觉得自己受到开发商的误导，无奈已经签订了《认购书》并支付了购房定金。 2016年8月10日，陈女士如期到销售中心签订《商品房买卖合同》，Y开发商向陈女士提供了《商品房买卖合同》样本，陈女士觉得合同对于房屋面积差的计算处理方式不合理，另外，合同交房时间附属有一个整改时间365天，陈女士就上述问题向Y开发商提出异议，双方未就上述条款修改达成一致意见，陈女士遂拒绝签订《商品房买卖合同》。 此后，陈女士多次向Y开发商提出解除《认购书》并退还购房定金，但Y开发商表示陈女士未在《认购书》约定的期限内与之签订《商品房买卖合同》构成违约，定金予以没收。陈女士不服，遂向人民法院起诉。 判决结果 法院经审理后认为，《认购书》虽然约定买方需要在约定的时间与开发商签订《商品房买卖合同》，逾期未签订合同的定金不予退还，但陈女士在约定的期限内已多次与开发商的销售人员就购房合同的条款进行协商洽谈，未达成购房协议是由于双方的意见分歧较大，故开发商在未与陈女士达成购房合同的前提下没收陈女士的购房定金没有事实和法律依据。经法院主持调解，双方达成调解协议，开发商向陈女士退还购房定金4万元。 鑫涌律师提醒 根据最高人民法院《关于适用<担保法>若干问题的解释》第115条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”。这就是所谓的定金罚则。 但是，当事人之间不能就主合同的条款协商一致，是不是可以一概认为是一方当事人拒绝订立主合同，而适用定金罚则呢？答案是否定的。若该主合同的条款在《认购书》中已经有了约定，则双方当事人应当接受，否则即属于拒绝订立主合同，因为那是对《认购书》的违约，因而可以适用定金罚则。 若当事人协商的主合同条款在《认购书》中无约定，则当事人协商不成的，不能认为是任何一方当事人违反《认购书》的约定，拒绝订立主合同，因而不能适用定金罚则。如果也将此情形认为是一方当事人拒绝订立主合同而适用定金罚则，那将是对买房人极为不公平的。 又《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
