律师观点分析
A与赤峰XX公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）红民初字第3994号
原告A，男，1977年2月28日出生，蒙古族，个体工商户，住赤峰市松山区，
委托代理人A，内蒙古大川律师事务所律师，
委托代理人A，内蒙古大川律师事务所律师，
被告赤峰XX公司，住所地赤峰市红山区，
法定代表人齐界，执行董事兼经理，
委托代理人A，内蒙古红城律师事务所律师，
委托代理人A，内蒙古红城律师事务所律师，
原告A诉被告赤峰XX公司（XX公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月14日立案受理后，于2015年10月26日，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告A及其委托代理人B，被告XX公司的委托代理人A、B到庭参加诉讼，于2016年5月19日，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告A的委托代理人B，被告XX公司的委托代理人A、B到庭参加诉讼，本案现已审理终结，
原告A诉称，2014年7月份左右，原告得知被告开发建设的XX”水岸天街”商厅对外进行餐饮招租，被告为吸引商户承租，承诺1、修建XX与皇家帝苑二期南岸”人行跨河大桥”；2、贯通XX与宝山XX、平双桥的连接；3、在XX和嘉华酒店东侧的路口分别修建”XX”导向指示牌；4、开通XX路灯和商户门口的壁灯；5、在”XX”安装监控等安保措施，以上承诺作为硬件基础设施吸引客源，并将”XX”打造成XX，原告基于对被告的承诺和信任，按被告要求交纳了A2区62号商厅租房定金1万元，交纳定金后，被告允许原告开始着手装修及购买餐饮设备，9月29日，被告又要求原告按每个商厅3万元交纳3万元履约保证金后，方能签订房屋租赁合同，合同文本为被告单方印制的格式合同，合同中注明租期为2014年12月1日至2019年11月30日，日租金每平米3元，虽然合同中约定的租金过高，但原告已按被告要求提前交纳了履约保证金，并购买了餐饮设备，同时考虑到被告此前的承诺及其知名度，无奈与被告签订了房屋租赁合同，2015年4月23日，原告向赤峰市工商局红山区分局办了个体工商户预先核准名称”红山区等待酒吧”，并以此制作餐饮牌匾，原告持该通知书办理营业执照时，得知被告整体未办理环评审批手续，致使原告无法办理所租赁商厅用于酒吧经营的环评手续和营业执照，原告认为，被告与原告签订房屋租赁合同，所涉内容均是由被告单方印制的格式文本，且合同内容全部规定为原告的义务条款和约束原告的违约责任，在履行过程中，被告并未兑现其对外招租时的承诺，丧失诚信，又因出租的商厅与居民住宅相邻，被告在未办理环评审批手续的情况下，就将商厅对外出租用于餐饮用途，不但具有欺诈情形，而且违反了房屋租赁合同第十八条18.1款关于”被告应向原告提供申请办理商业经营证照所必要的文件”的约定，实属违约，致使原告经营状况陷入窘境和面临处罚的处境，原告合法经营的合同目的已无法实现，双方所签署的房屋租赁合同已具备解除法定条件，同时，被告的违约行为，给原告的前提投入造成了巨大的经济损失，现原告诉至本院，请求解除原、被告于2014年9月29日签订的房屋租赁合同；被告向原告返还履约保证金3万元；被告赔偿原告装饰装修损失，暂计5万元（最终以评估鉴定结论变更诉讼请求）；本案诉讼费由被告承担，
被告XX公司辩称，一、原告所诉与事实不符，原、被告签订涉案房屋租赁合同，从未承诺过修建XX与XX二期南岸人行跨河大桥，XX与宝山XX、平双桥XX的连接，在XX和嘉华酒店东侧的路口分别修建水岸天街导向指示牌，开通水岸天街路灯和商户门口的壁灯，在XX安装监控等安保措施，原告诉称的承诺事实不存在，对于XX与宝山XX、平双桥XX的连接属于城市基础设施建设，属市政工程建设，XX公司没有承建义务，仅有协助义务，二、原、被告签订涉案租赁合同，从未隐瞒XX手续尚未办理的事实，原告不能办理营业执照也与XX公司毫无关联，XX公司整体环评手续的取得与否，与每个独立餐饮商户办理营业执照餐饮行业环评无任何联系，每个独立商户所办理的餐饮环评手续是由具体的餐饮商户个人申办，而不是由出租人予以办理，XX公司整体环评手续也绝不是各餐饮商户在工商部门办理营业执照前置手续，其餐饮环评是针对附近居民的生活环境不能造成影响，如安装高效烟道的净化装置且噪声不扰民，油烟、异味对周围环境不构成影响；对隔油池、污水处理，合理安排废气、污水和噪声等防治设施要合理；使用燃气、电等清洁能源，禁止使用原煤散烧炉灶等，其能否符合这些标准，是由环保局进行审核后出具环评报告，而不是向原告在诉状中称XX公司未办理整体环评审批手续，致使原告无法办理所租商厅的环评手续和营业执照，现在根据相关规定，办理营业执照根本不需要办理环评手续，只要符合条件就可以直接办理，三、原、被告双方签订的租赁合同，是经过双方平等、自愿、协商一致后制作形成，是双方真实意思表示，该合同已成立并生效，双方形成租赁法律关系，不存在原告所诉的价格欺诈，并且，根据双方合同约定，原告在约定金额的基础上逐年享受不等的价格优惠，第一年免收6个月租金，第二年免收6个月租金，第三年免收5个月租金，第四年免收4个月租金，第五年免收3个月租金，所以相比相同地段房屋出租价格，并不存在原告所说租金过高，四、原、被告签订的租赁合同不符合解除合同的法定情形，也不符合解除合同的约定情形，五、对于原告要求赔偿损失的行为，被告认为其合同履行期间，并不存在违约行为，故不存在赔偿损失之说，是原告的无理诉求，六、原告要求返还履约保证金，被告认为根据双方签订的租赁合同约定，本合同终止且经甲方确认乙方已妥善履行本合同约定的全部义务后30日内，甲方及物业服务公司将剩余的租赁保证金无息分别退还予乙方，乙方应同时退还租赁保证金收据原件，而本合同现在并未经法定程序予以终止，故其请求于法无据，综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，
原告A为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
1、沙盘图片2张、现状场景图片2张，证明该承诺的沙盘模型目前仍在XX留存，被告没有兑现要约阶段的承诺，”XX”没有修建贯通，被告存在违约，导致合XX目的无法实现，
被告XX公司质证认为，对沙盘照片真实性无法考证，不具有合法性，与本租赁合同无关，不能证明被告作出什么承诺，沙盘不能证明系本租赁合同的要约，
2、晚间现场图片2张、白天现场图片1张，证明被告承诺的”水岸天街”不夜城，没有履行诺言，商厅所在街区没有监控、安防等配套措施，
被告XX公司对证据2的质证意见与证据1一致，
3、公证书2份，2870号公证书证明原告交纳租房定金前，承诺表现在被告售楼处的沙盘上，但至今未修建的事实，同时印证证据2的真实性，2871号公证书证明被告未履行承诺，相应配套设施没有完善的事实，同时印证其他证据
被告XX公司质证认为，对公证书的真实性无异议，对证明问题有异议，2份公证书与本租赁合同无关，不能证明合同内容，不能证明公证内容属租赁合同的要约，
4、房屋租赁合同一份，证明原、被告签订租赁合同是格式文本，是被迫的，签合同前已经投入大量资金，合同规定租赁用途是餐饮，但租赁价格显失公平，且被告没有环评审批，存在欺诈问题，
被告XX公司质证认为，对证明问题有异议，合同是双方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫等情形，也不存在价格显失公平，对没有环评手续万达没有隐瞒，整体环评与餐饮环评没有关联性，餐饮环评都是业主自己办理，
5、2015年4月13日租赁合同一份、2012年3月8日租赁合同一份、2015年4月7日租赁合同一份，证明被告出租给原告房屋的租金显失公平，
被告XX公司质证认为，对该证据有异议，真实性无法考证，与XX地段没有可比性，价钱没有显失公平，
6、内蒙古自治区城镇饮食娱乐服务业环境保护管理办法一份，证明被告出租商厅用于餐饮，未按规定办理环评审批手续，不具备餐饮条件，
被告XX公司质证认为，对真实性无异议，环评手续不是办理营业执照的前提条件，不是合同约定的A的义务，不是原告所称餐饮一条街，
7、环保局处罚告知书、责令改正违法行为决定书各一份（附《建设项目环境保护管理条例》），证明涉案商厅不具备用于餐饮条件，被告存在欺诈行为导致原告无法实现合同目的，
被告XX公司质证认为，对真实性没有异议，建设项目环境报告书指的是大环评，环境影响登记表指的是餐饮小环评，环境影响登记表所称的配套建设环境保护设施指的是办理餐饮业安装使用达标的能够正常运转的排烟、排油、废气达标，餐饮运营期间产生的噪音符合排放标准，废水、废弃物妥善处理，建设项目严格执行，以上配套设施的建设不属于出租人承建的义务，属于业主自行报批，
8、光盘1张及书面整理资料，视频证明被告没有兑现水岸天街不夜城的承诺，没有兑现办理XX手续，音频证明原告未能办理营业执照的原因系因其整体环评未办理审批导致，
被告XX公司质证认为，对真实性无法考证，销售经理没有明确授权处理租赁合同，与本案无关，不能证明XX公司作出过该承诺，不能证明承诺办理餐饮环评手续，不能证明大环评是办理餐饮环评的前置手续，
9、照片3枚，证明XX商户对被告制作的格式合同、没有兑现承诺等欺诈行为不满的无助诉求，
被告XX公司质证认为，证据本身不具合法性，与本案无关，
10、上访信一份，证明商户对被告欺诈行为予以维权的事实，
被告XX公司质证认为，不具真实性、合法性、关联性，
原告为支持其诉讼主张，另向本院提交如下证据：
1、定金收据一枚，证明原告按被告要求缴纳保证金的事实，
2、签订合同前投入资金的相关证据，证明原告前期出资的事实，
3、预先核准通知书一份，证明由于被告原因导致原告XX能实现合同目的，
被告XX公司质证认为，对证据1收款收据真实性无异议，认可收取事实，不存在诱骗、欺诈，合同履行期间保证金不能退还，对证据2真实性、合法性无法考证，与本租赁合同无关，证据3不能证明原告不能办理营业执照与XX公司有关，
被告XX公司为支持其辩解主张，向本院提交如下证据：
1、居民住宅楼下饮食业环保审批条件复印件一份，证明餐饮环评针对的是相邻居民间的噪音、油烟、异味等只要符合审批标准，就给予办理餐饮环评，称小环评，
原告A质证认为，对真实性、合法性、关联性均有异议，没有环保局印章，不能证明万达已通过大环评，说明万达办理通过大环评后，各户办理小环评需要何种要件，现在不具备办理小环评前提，
2、建设项目环境影响登记表复印件一份，证明餐饮环评由业主自己办理，不是出租人义务，餐饮环评与出租房屋的整体大环评无关联性，
原告A质证认为，对证据2真实性有异议，登记表无法推论小环评不需要以大环评为前提，XX餐饮街不能办理该登记表，
3、工商备案资料及营业执照复印件（加盖公章）一份，证明自2014年开始，位于XX的餐饮业就可以办出营业执照，万达只提供租赁合同，餐饮环评不是万达义务，大环评与餐饮小环评没有关联性，每个餐饮环评只要做好环保工作就予以出具环评报告，
原告A质证认为，该证据恰证明首先应由A办理大环评，大环评办理后楼内餐饮行业方能合法经营，
4、赤峰市发改委文件复印件（加盖印章）一份，证明万达在建设时并不知道该地段在国家二级水源保护区内，该文件也没有示明，所以万达无法办理大环评不是万达的过错，
原告A质证认为，对证据真实性无异议，万达认可不能办理大环评，被告所称原因与原告无关，原告不应该承担该责任，批复里不包括餐饮一条街，被告A认为包括，
5、赤峰市环保局赤环审字（2012）73号文件复印件一份，证明该文件只提到水源地二级保护区地点在九龙XX附近，并没有明示告知万达项目内有国家二级水源保护区，该文件说的就是大环评的内容，
原告A质证认为，对证据真实性无异议，被告称的无法办理大环评的责任在于被告，该批复证实大型项目需要建设单位办理大环评，
6、赤峰市环保局赤环发（2014）197号文件复印件一份，证明XX公司建设后，在办理环评时才知道建设地段在二级水源保护区内，后经批复加紧整改，政府已同意批准立即启动新水源地论证与建设工作，环评无法取得是政府在拍卖地之前就存在的问题，不是万达自身问题导致无法取得环评，
原告A质证认为，对证据真实性无异议，被告自认2014年6月就得知由于水源保护地无法办理大环评，在7月就要求商户装修等前期投入，9月又要求签订餐饮合同，属明知的欺诈，主观上有重大过错，应承担全部责任，
第二次庭审中，被告为支持其辩解主张，向本院补充提交如下证据：
1、赤峰市环保局红山区分局现场勘查笔录复印件一份、调查询问笔录复印件一份、赤峰市红山区环境保护局责令改正违法行为决定书（赤红环责改字（2015）50号）复印件一份、结案审批表复印件一份、立案审批表复印件一份（上述证据均复制于赤峰市环保局红山区分局，环保局未加盖公章），证明对亿嘉烤吧进行行政处罚是由于亿嘉烤吧无排放油烟专设烟道，油烟无组织排放，对附近居住环境产生污染，与环评没有直接关联性，
原告A质证认为，对于该组证据的真实性有异议，1、赤红环责改字（2015）50号是虚假的，原告此前提交过同样文号的决定书，当时决定书违法事实是未报批环评文件，法律依据是建设环境保护条例第9条，2、万达作为建设单位，没有取得环评，违反法律强制性规定，上次被告举证中，（2014）197号文件能证实万达在出租前就知道餐饮一条街项目坐落在水源地上，无法取得环评手续，且由于A的原因导致无论商户是否已经得到处罚，其违法均导致不能实现合同目的，
2、现场勘察笔录、询问笔录、赤红环责改字（2015）23号决定书、行政处罚决定书、行政处罚告知审批表复印件各一份（来源于赤峰市环保局红山区分局），调查的理由是该单位未安装专设烟道，证明环保局对水岸天街所做的行政处罚均与环评无关，
原告A质证认为，鉴于该组证据与上组证据均为复印件，对真实性有异议，对证明问题有异议，餐饮一条街必须办理环评是法律强制性规定，无论现在处罚与否都导致合同目的不能实现，配套设施建设的义务方也是万达，因为配套设施导致处罚的责任也应由A承担，
3、立案审批表、赤峰市环保局红山区分局调查询问笔录、现场勘察笔录、赤红环责改字（2015）第51号责令改正违法行为决定书、结案审批表复印件各一份，处罚的是红山区XX，也不是本案当事人，证明问题同证据2，红山区环保局对原告未进行处罚，
原告A对证据3的质证意见同证据2的质证意见一致，亿嘉烤吧和A所处位置与居民楼较近，因此责任也应由A承担，万达不能办理环评的原因是保护水资源，离居民楼较近，不能作为餐饮一条街，万达在明知的情况下仍对外出租，责任应由A承担，A为查明案情，本院在红山区环保局调取的行政处罚档案材料共9页，内容包括现场勘察笔录、调查询问笔录、责令改正违法行为决定书赤红环责改字（2015）50号、送达回证、赤红环更正字（2016）1号，
针对本院调取的材料，原告质证认为，对真实性认可，但赤红环责改字（2015）50号、赤红环更正字（2016）1号决定书已经不具有公信力，同样对亿嘉烤吧做的决定，一个决定两个版本，法院版本与我们版本一致，被告出示的是另外一个版本，不应予以采信，对赤红环更正字（2016）1号，从内容也能体现环保局失去公信力，更正了4段内容，不可能是笔误所导致的，原因是为了配合万达不能办理环评导致亿嘉烤吧受到处罚，万达至今也没办理环评手续，是无法更改的违法原因，在违法条件下签订的合同也同样违法，即使XX照更正内容来说，责任也在于A，餐饮一条街最早的规划不是餐饮，作为餐饮影响居民生活，导致合同也是违法的，最早给我们的50号决定书的版本是我们提交的，从更正文件内容上就可以看出现在档案中50号文件是虚假的，
针对本院调取的材料，被告XX公司质证认为，对真实性无异议，该证据证明A烤吧受到处罚的原因不是因为环评，也不是离居民太近，而是未有专设油烟烟道，万达是否具有环评手续不影响原告的正常经营，且也与本案没有关联，该证据完全具有公信力，
经审理查明，2014年9月29日，原告A作为乙方（承租人）与被告XX公司作为甲方（出租人）签订租赁合同一份，约定被告将位于赤峰XX商铺出租给原告使用，租赁期限为60个月，自计租日开始计算，即自2014年12月1日起至2019年11月30日止，同时对租金的支付进行了约定，被告收取原告3万元保证金，
另查明，原告用租赁的商铺经营餐饮，名称为等待酒吧，现在营业中，现原告诉至本院，诉请如上，
本院认为,原告A与被告XX公司签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行，原告称，被告为吸引商户曾承诺修建人行跨河大桥、XX与宝山XX的连接等，均未实现承诺，故请求解除与被告签订的上述租赁合同，但原、被告签订的租赁合同，均没有体现原告所述被告的承诺内容，原告称双方签订的租赁合同违法，应当解除，但提交的证据不能证明其主张，原告称因被告无法办理环评手续，致使其不能正常经营，合同目的已无法实现，根据本院自环保局调取的材料显示，其他租户受到行政处罚的原因是无排放油烟专设烟道油烟无组织排放，油烟对附近居民的居住环境造成污染，故处罚与被告是否办理XX评手续无关，且原告现在在正常经营过程中，未受到行政处罚，并非合同目的无法实现，综上，不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同解除情形，原告请求解除双方签订的租赁合同的主张，不能成立，故请求返还履约保证金及装饰装修各项损失亦不能成立，本院不予支持，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告A的诉讼请求，
案件受理费1800元，邮寄送达费40元，合计1840元（原告已预交），由原告A负担，
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院，
审 判 长 A
审 判 员 B
人民陪审员 C
二〇一六年八月十日
书 记 员 王 蕊
