律师观点分析
A与赤峰XX公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书 内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院 民事判决书 （2016）内0402民初849号 原告祖国X，男，1962年6月3日出生，汉族，农民，住内蒙古自治区赤峰市， 被告赤峰XX公司，住所地内蒙古自治区赤峰市， 法定代表人A，经理 委托代理人A，内蒙古红城律师事务所律师， 原告XXX与被告赤峰XX公司（简称康居开发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年2月29日立案受理，依法由审判员A适用简易程序公开开庭进行了审理，原告AX，被告康居开发公司的法定代表人A及其委托代理人B到庭参加诉讼，本案现已审理终结， 原告祖国X诉称，我于2013年8月8日购买了被告开发建设的位于赤峰市某职工公寓7#2-602号商品房，我已付房款174057元，合同约定被告在2015年6月30日前将房屋交付我使用，被告未能履行合同义务，构成了违约，为维护我的合法权益，请求人民法院判令：一、解除合同，被告退还已付购房款174057元，并支付2013年8月8日-2016年1月20日期间利息4784元，违约金8659元，合计187500元；二、判令被告承担本案诉讼费用， 被告康居开发公司辩称，一、解除双方签订的合同无事实和法律依据，原告请求解除该合同，不符合双方合同第三条、第五条约定的应当解除的情形，该商品房买卖合同第三条二款约定2015年6月30日前交付房屋，如遇不可抗力不能履行合同的，按变更合同方式处理，二、被告不能交付房屋的条件是因为不可抗力，被告不承担民事责任，2013年5月，涉案工程的房屋A2标段第一次开标少于三家，被评委会认为招标失败，需要二次招标，第二次招标导致涉案房屋晚开标一个多月，该工程开工后，工程施工占用村民三家道路，村民集体闹事，封闭道路，阻止车辆通行，导致工程停工一个多月，后给予补偿，协商解决，2013年6月中旬至2015年8月，自开工以来经历175个雨天，存有安全隐患，不能施工，延误工期175天；三、对于原告请求的利息、违约金计算错误，综上根据相关事实和法律规定，我公司不能交房是因不可抗力所致，不应该承担责任，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求， 原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据： 一、商品房买卖合同复印件一份，证明被告违约； 二、收据复印件二枚，证明已经交付购房款， 被告对原告所举证据一的真实性无异议，对证明问题有异议，合同记载是双方真实意思表示，合同第三、五条约定了解除条件，对证据二无异议， 被告为支持其辩称主张，向本院提供如下证据： 一、施工中标通知书复印件四页，证明因招标原因，延误工期一个月； 二、协议书复印件一份，证明由于施工占用村民道路，延误工期一个月； 三、2013年6月15日至2015年8月10日天气预报复印件十九页，证明下雨175天，延误工期175天， 原告对被告所举的证据有异议，认为证据一、二与本案无关联，证据三与常理相悖， 经审理查明，2013年8月8日，被告收取原告房款139541元；2014年7月24日，被告收取原告房款42102.90元，以上款项，被告分别为原告出具了等额收据，合计174057元，2016年2月17日双方签订的《商品房买卖合同》生成，被告系合同的甲方，出卖人，原告系合同的乙方，买受人，该商品房销售许可证号：2014-172-001号，约定：商品房坐落于赤峰市红山区某职工公寓7-2-2-602，设计用途住宅，建筑面积116.82平方米，商品房销售按建筑面积计算，每平方米3630元，价款为424057元，商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付，甲方于2015年6月30日前，将符合上述条件的房屋交付乙方使用，如遇不可抗力，不能履行合同的，按变更合同处理，乙方应于2014年10月1日前，一次性存入商品房首付款174057元，其余价款办理贷款，甲方除遇不可抗力外，未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，乙方有权解除合同，甲方应退还乙方已付款，支付已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至甲方退还乙方付款之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，甲方还应每日按商品房价款的1向乙方支付违约金，乙方的实际损失超过甲方支付的违约金时，甲方还应承担赔偿责任，合同签订后，原告如约向被告交付了首付购房款，被告确未能如期向原告交付房屋，为此，原告诉至本院，以被告逾期交付房屋为由，请求判令：1、解除合同，被告退还已付购房款174057元，并支付2013年8月8日至2016年1月20日止利息4784元，违约金8659元；2、被告承担本案诉讼费用， 另查明，中国人民银行2015年6月28日一年期贷款年利率为4.85%；2015年8月26日，一年期贷款年利率为4.60%，上述利率标准计算原告2015年7月1日至2016年1月20日分段计息为4541.69元，按照双方约定的承担违约金1 计算，2015年7月1日至2016年1月20日的违约金为8650.76元， 上述查明的事实，有本院依法确认原告提供的《内蒙古商品房买卖合同》及被告出具的收据两枚，为本案的定案依据予以证明， 本院认为，原、被告之间签订《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定，应合法有效，对双方当事人均具有拘束力，合同约定了涉案房屋于2015年6月30日前除遇不可抗力外，将经验收合格的房屋交付原告使用，同时约定甲方逾期交付房屋超过30日的，赋予原告合同解除权，被告返还原告已付房款，承担按同期贷款利率支付逾期之日至退还购房款期间的利息，并按商品房价款的1向原告每日支付违约金，被告至今未能提供涉案房屋的竣工验收证明文件，已经构成根本性违约，符合双方约定的解除合同的条件，故本院对原告解除合同的诉讼请求予以支持，原告主张支付已付购房款的利息数额及违约金数额，被告应按双方合同约定的期间和计算标准予以支付，被告辩称致使合同的违约系不可抗力，《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条：“本法所称的‘不可抗力’，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，而本案中原告交付首付款的时间是2013年8月8日，而被告主张的不可抗力是由发生在2013年6月和7月的招投标过程和开始施工过程，均早于与原告达成合意的时间，因此被告在与原告签订合同时完全可以预见可能会导致迟延交工，从而约定合理期限内交付房屋，不属于可抗力的范畴，被告主张施工期间遇有175天雨天，为此提供了天气预报，天气预报只是预报有雨，但实际是否下雨处于未确定状态，即使下雨也不必然导致全天都不能施工的后果，再者，被告作为开发单位，下雨作为每年都会出现的自然现象，也应该预见到，不符合不可抗力的不可预见的特征，综上，被告的辩称主张，本院依法不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，”、第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，判决如下： 一、解除原告祖国X与被告赤峰XX公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》（合同编号：2014-0016368）； 二、被告赤峰XX公司于本判决生效后十日内返还原告祖国X购房款174057元，并按中国人民银行同期贷款一年期2015年6月28日年利率4.85%和2015年8月26日年利率4.60%分段计算给付2015年7月1日至2016年1月20日期间的利息4541.69元； 三、被告赤峰XX公司于本判决生效后十日内按照双方约定的承担总价款1违约金计算支付原告祖国X2015年7月1日至2016年1月20日的违约金为8650.76元; 四、驳回原告祖国X其他诉讼请求， 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息， 案件受理费2025元，邮寄送达费40元，合计2065元，由被告赤峰XX公司负担， 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院， 审判员A 二〇一六年四月二日 书记员宝多音乐
