工作中，我们经常代理这样的案件，就是男女双方婚后买房，写双方名下，一起还贷。在贷款还清之前，双方因故离婚，对该套房子的分割意见是：房子归男方/女方，另一方拿房屋的折价款。这是很常规的案件情形。

但是，不知道大家想过没有，假如双方签订了包含上述分割条款的离婚协议后，房子是自动就归于拿房子的那一方了吗？我告诉大家，不是的，只有办理了实际更名过户手续，房产证上只写了男方/女方一人名字，才能说该房屋已经实际分割完毕。

这话听起来显得很多余，因为既然签了协议，自然是会办过户的对不对。但是我们想说，实际上，确实很多夫妻在离婚当时并没有想到后续会因为过户问题对簿公堂。来说一个我们客户王女士经历的情况。

案件回顾

王女士和老公张先生结婚后一起买了一套房，产证写在两个人名下，共同共有。但没想到，房子装修好后才住了两年，张先生就出轨了。王女士发现张先生的不轨行为后，愤然提出离婚。经过反复协商，他们达成了一致意见：孩子跟王女士，房子也归王女士所有，离婚协议上还写明办好离婚手续后3天内，两个人要一起到交易中心去办理过户手续，把房子改到王女士一人名下。他们俩的离婚手续推进得很顺利，很快就领好了离婚证，两个人走出民政局的时候，约好第二天就到交易中心办手续去。

第二天一早，王女士就等在了交易中心门口，但是张先生迟迟未出现，却等来了一通意外的电话。原来，张先生头天晚上回到家后向父母摊牌了和王女士离婚的事情，并且承认是自己出轨导致分手，房子也给了王女士。张母听后大受刺激，突发疾病被紧急送医，这才导致张先生第二天未能准时赴约。

他给王女士打电话过来，一方面是解释自己不能及时过来，二方面是给王女士吃定心丸，让她一百二十个放心，离婚协议上白纸黑字都写了房子给她，自己不会耍赖的，何况也赖不掉的。所以，他提出过户的时间往后挪一挪，待老太太的病情稳定一下再说。

王女士了解了事情的原委后，很爽快地答应了晚一点再过户。她内心的想法是，尽管张先生出轨导致离婚，但摸着良心说，老太太对自己还是很不错的，对孩子也特别疼爱，现在老太太因为受刺激生病，她也不好太上杆子催促财产的事情。而且，她也觉得房子归自己是铁板钉钉的事情，男方只是晚一点配合而已，早一天晚一天过户没啥大问题。正是在这种想法的驱使下，王女士做出了一个令她日后肠子都悔青了的错误决定！

话说张先生的母亲这一病就是数月，王女士也没有再主动找张先生过户，一心等着他来找自己，这一晃就是一年多。

但没想到，就在王女士安心等待期间，意外发现自己的房子被法院查封了，一打听，才知道是前夫离婚后负债，被债主起诉，并申请了财产保全。现在债主已经胜诉，这房子正处在被查封待执行的状态。这下王女士才慌了神，赶紧找到我们寻求帮助。

王女士前夫离婚后欠债，又不属于夫妻共同债务，并且房子说好给王女士的，那为什么这房子还会被查封呢？原因很简单，因为王女士没有及时办理更名过户，所以对于债主来讲，这房子王女士的前夫还是有份额的，法律允许查封，如果王女士什么维权措施都不做的话，这房子将来确实可能会被债主申请拍卖执行的。你们可能会说，那王女士手里拿的离婚协议没有作用吗？我告诉你，这份离婚协议只有对内的约束力，没有对外的作用，也就是说，这协议只对王女士和前夫有用，不能用来对抗其他第三方。

那王女士的房子还能保住吗？当然可以的。我们介入后，代理王女士提出了案外人执行异议申请，后续还引发了执行异议的诉讼，不过总算是通过法院认定了该房屋归王女士所有，避免了惨遭拍卖的不利后果。

关联法条

《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2020修正）第十二条规定：对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。

共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。

共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。

律师说法

1、首先，上述案例中，涉案房屋本来属于王女士和前夫共同共有，但是基于离婚分割财产，需要变更为王女士个人所有，这就是典型的“不动产物权的变更”，因此也是需要进行变更登记的。

2、其次，王女士的前夫在离婚后负债，属于个人债务，法院之所以还是查封了这套房子，就是因为房子还是登记在负债人名下的。而王女士作为房屋共有人，因此，于法院通知获悉查封措施后，及时委托律师介入提起析产诉讼，最终保住了房屋。

3、因此，签订完离婚协议后，该过户的还是要及时过户，切莫因为对法律不了解或者麻痹大意而导致事情复杂化，到那时就悔不当初了。