律师观点分析

【案情简介】

2016年5月4日，买家刘某和卖家田某签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定田某将上海市嘉定区XX路XX弄XX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）卖给刘某，总价340万元，双方约定2016年10月31日之前共同向交易中心申请办理转让过户手续。买卖合同附件三付款协议约定：1、合同签订当天，买家付7万元定金；2、因系争房屋中有两个个人抵押，卖家涤除这两个抵押后，买家当天再付150万元，时间在2016年5月30日之前；3、卖家在2016年6月30日之前申请提前一次性还清自己购房时在银行的贷款时，乙方支付甲方150万元（卖家结清贷款当天）；4、尾款80万元由买家向银行贷款方式支付卖家，付款日期以银行贷款到卖家账户为准（银行规定买家贷款款项必须打入卖家账户）。合同在补充条款（一）还约定，自签订合同之日起，若买卖双方中任何一方违约，违约金为此房屋总价金额的百分之二十。

合同签订当天，买家支付了7万元定金，卖家出具了收条。

2016年5月19日，卖家涤除了系争房屋上的两个个人抵押，买家又支付了150万元。

2016年5月22日，卖家将房屋交付给买家。

2016年10月31日，合同约定的过户日期届满，但卖家因仍未还清银行贷款无法涤除抵押，导致无法过户。

2016年11月，买家入住系争房屋，并缴纳物业管理费。

2017年4月，买家委托本律师向嘉定法院起诉，要求卖家涤除抵押后，配合过户，并支付违约金68万元（340万元*20%）。

【开庭审理】

嘉定法院开庭审理此案前，追加了贷款银行作为第三人参加到诉讼中，以便配合法院调查了解贷款情况，以及行使银行作为抵押权人的相关诉讼权利。

庭审中，针对买家的诉求，卖家抗辩称是因为买家未及时支付第二笔150万元，才导致卖家未能还清贷款，抵押才未能涤除，因此违约方是买家，而非卖家。另外，违约金约定过高，卖家认为即便自己违约，但房屋早就交付给买家了，买家并没有实际损失，所以不同意支付违约金。贷款银行则认为，首先要保障其放贷出去的款项可以收回，充分保重其作为抵押人的合法权利。

法院考虑到案件判决后的执行需要，指示买家将未付清的剩余房款交至法院账户代管，以便一旦判决支持买家诉请，法院可以直接以代管款冲抵银行的贷款。

【律师分析】

本律师认为：

1、卖家已经构成违约，理由是：

买卖合同附件三付款协议约定第3点：卖家在2016年6月30日之前申请提

前一次性还清自己购房时在银行的贷款时，乙方支付甲方150万元（卖家结清贷款当天），该条明确写明卖家在一次性还清自己购房时在银行的贷款时，买家才支付卖家150万元，同时括号内又注明卖家结清贷款当天。很显然，该条款约定的是卖家先归还银行贷款后，再由买家支付房款150万元。且，第三人贷款银行也称，未在银行系统中或相关书面资料中查到卖家在2016年6月30日之前有申请过提前还贷，这进一步佐证卖家未按约定履行自己的义务，显属违约。

2、卖家应当按照合同约定支付违约金68万元，理由是：保护交易稳定性，是合同法的基本原则，涉案合同系双方真实意思表示，有约定从约定，无约定才从法定。买卖合同补充条款（一）已经给予了明确约定，因此一旦法院认定卖家违约，就应当相应适用合同中的违约责任条款。

【法院判决】

嘉定法院充分采纳了本律师的代理意见，判决卖家应在判决生效后十日内还清银行贷款，涤除抵押，配合将房屋过户到买家名下，并支付给买家违约金51万元，这是法院考虑到卖家的给付能力予以酌情调低后的金额。

【判后执行】

判决后，卖家未上诉，一审判决已经生效。但因卖家未在约定时间内履行协助过户的判决义务，所以本律师代理买家向法院申请了强制执行。执行庭遂从代管款中划扣了尚未还清的银行贷款，银行收款后协助涤除了抵押，之后执行庭再向买家签发了准予过户的执行裁定书和要求不动产交易中心协助买家过户的协助执行通知书，买家已凭该两份法律文书将房屋成功变更登记到自己名下。另外，买家交到法院的代管款在扣除银行贷款后尚有剩余部分，鉴于卖家应当支付给买家51万元违约金，所以执行庭将剩余款项一并发放给买家了，至此买家的诉讼目的得以完美实现。

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