编者按：覃某珍向陈某借款450万元，约定用登记在郭某平名下的7000平方米的商住楼作抵押，并且办理了抵押登记。现覃某珍未按约定还款，陈某向法院起诉要求用抵押商住楼承担清偿责任，一审二审均判决陈某胜诉。郭某平以办理抵押时未征得其同意为由，向武宣县法院提起行政诉讼，要求确认抵押无效。一审武宣法院驳回了其诉讼请求，来宾中院支持了其诉讼请求，陈某取得的抵押权无效。同一案件事实，来宾中院与柳州中院作出了完全不同的判决结果，现郭某平针对民事判决不服，又向法院申请再审，被驳回后又向检察院申请抗诉。陈某不服行政判决向原二审法院申请再审，被驳回后又向广西区检察院提请抗诉再次被驳回，笔者代理陈某又向广西高院申请再审，最终启动再审程序并赢得诉讼。
案件起因
2010年6月11日，出借人陈某与借款人覃某珍、武宣县某房地产开发有限公司（以下简称；武宣房开公司）签订了一份《借款合同》，约定：覃某珍向诚某借款450万元，借期为1年，还约定了登记在郭某平名下的某房产作抵押，另外约定了利息、逾期还款的违约责任。
2010年6月13日，覃某珍向武宣县房产管理所提交了郭某平签署给郭某锋办理房屋抵押登记的《授权委托书》及《公证书》、郭某锋转签署给覃某珍办理抵押登记的《委托书》等材料申请房屋抵押登记。武宣县房产管理所审核了覃某珍提交的申请材料，并对覃某珍、陈某进行询问，发现郭某平的受托人郭某锋未到现场，并要求某现场接受询问，随后郭某锋提交了身份证复印件并且拍照后由其签字确认。最后给陈某颁发了《房屋他项权证》。同日，覃某珍向陈某出具借条一份，陈某转账支付了约定款项。
民事一、二审判决
覃某珍逾期偿还借款，陈某向法院提起诉讼要求还款及支付利息，并要求拍卖登记在郭某平名下的房屋为覃某珍的债务承担连带责任。柳州市柳南区人民法院判决认定：覃某珍接受郭某锋的转委托无效，但郭某锋转委托办理的抵押借款事项在其代理权限范围内，郭某锋及覃某珍持有郭某平的相关房产证及土地证并经过房产管理部门的审核，办理了抵押登记，陈某也借出了相应的数额款项，而且郭某锋、覃某珍、郭某平三人是亲属关系，郭某平在部队一时无法联系，故郭某锋的转委托及覃某珍的代理行为足以让陈某相信代理权的完整权利外观，构成表见代理，代理行为有效，陈某对抵押范围内享有优先受偿权。最后判决覃某珍偿还陈某借款450万元及利息、郭某平的房屋在房产价值的范围内对覃某珍的债务承担连带责任。郭某平不服该判决提出上诉。
柳州市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。
行政一、二审判决
郭某平于2012年5月13日向来宾市武宣县法院提起行政诉讼，请求判决撤销武宣县房产管理所于2010年6月3日给陈某颁发的《房屋他项权证》。来宾市武宣县法院认定：郭某锋应当亲自代理事务，代理人需要转委托他人办理的，代理人需要取得被代理人的同意。在本案中，郭某锋取得郭某平的委托代理权后，没有亲自办理受委托事务，而委托覃某珍办理，郭某锋与覃某珍之间的委托代理行为实质上是转委托关系。由于郭某平对郭某锋的委托经过国家公证机关的公证，郭某锋委托覃某珍办理房屋抵押登记在其代理权限范围内，抵押房产多次为覃某珍等人借款抵押物办理了抵押登记，郭某平、覃某珍、郭某锋三人之间是特殊的亲属关系，郭某平在部队服役无法回来办理抵押登记手续等事实，足以让债权人陈某及武宣县房产管理所相信覃某珍代理权的有效存在，陈某及武宣县房产管理所善意没有过失，覃某珍的代理行为形成了有效代理的完整的权利外观，具有表见代理的法律特征，构成了表见代理，代理行为有效。在确认覃某珍代理行为有效、房屋抵押登记未违背郭某平意愿的前提下，抵押登记存在的此许瑕疵，不足以否定本次抵押登记的合法性，况且，从本案实际看，合法的交易安全显得更为重要，更应得到保护。据此，一审法院驳回了郭某平的诉讼请求。
郭某平不服一审判决，依法提出上诉，来宾中院认为：覃某珍申请办理抵押登记时提交了郭某平签署给郭某锋的《授权委托书》、武宣县公正处的《公证书》、郭某锋出具给覃某珍的《委托书》等材料，从上述提交的材料来看，该房屋所有权证上所记载的所有权人是郭某平而非覃某珍，覃某珍是以郭某平的房屋作为抵押物给自己向陈某借款450万元。从《授权委托书》内容看，郭某平没有直接委托覃某珍办理抵押登记，也没有授权郭某锋可以转委托，武宣县房产管理所在本案存在抵押人与抵押物权利人不一致、郭某平没有委托覃某珍办理抵押委托书的情况下，颁发了《房屋他项权证书》，没有心尽到其应尽的审慎审查义务。武宣县房产管理所的抵押登记行为违反了2008年建设部《房屋登记办法》第二十二条第二项“申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的，登记机构应当不予登记”的规定，该抵押登记行为违法。最终判决撤销陈某取得的《房屋他项权证》。
再审、抗诉
本案出现了一个戏剧性的问题，柳州市一、二审法院认定以登记在郭某平名下的房屋为覃某珍借款办理抵押登记的行为合法有效，并为此承担连带赔偿责任，而来宾市中级人民法院做出了完全相反的判决结果。郭某平针对柳州一、二审法院的判决向广西高级法院申请再审，被驳回后再向检察院申请抗诉，柳州市检察院受理后提请广西区检察院抗诉。而陈某不服来宾中院的行政判决，向来宾中院申请再审被驳回，再向检察院申请抗诉也被驳回。此时，陈某委托笔者针对郭某平的申请抗诉向广西区检察院提出答辩意见，同时代为向广西区高院申请再审。
笔者观点
一、在办理房屋抵押登记时，应当视为郭某锋亲自到武宣县房产管理所办理抵押登记手续，而非覃某珍办理。
覃某珍作为郭某锋的转委托代理人，只是填写了《房屋他项登记询问表》及提交了相应的材料，当时武宣县房产管理所未向陈某颁发《房屋他项权证》，转委托的行为没有得到实际履行。郭某锋到武宣县房产管理所抵押登记现场履行了一定的手续后，才向陈某颁发了《房屋他项权证》，只是未填写《房屋他项登记询问表》而已。可见，覃某珍作为转委托代理人，最终没有实际履行该转委托行为，只是代郭某锋提交了相关材料而已，真正履行的是郭某锋作为郭某平的受托人，亲自办理了抵押登记手续。
二、覃某珍多次到房管所办理同一房屋的抵押登记，构成表见代理，且生效判决书已经确认了此法律关系，其产生后果理应由郭某平承担。
郭某锋、覃某珍先后7次持有郭某平的相关房产证及土地证原件办理抵押登记，郭某平并未提出异议，郭某锋还持有郭某平的公正书，郭某锋、覃某珍与覃某珍是亲属关系，郭某平在部队服役又无法联系，所以郭某锋的转委托及覃某珍的代理行为都足以使武宣县房产管理所相信代理权的有效存在，覃某珍填写《房屋他项登记询问表》及提交有关资料的行为已构成表见代理（仅限于填写表格及提供相应资料，在办理登记时是郭某锋亲自办理），表见代理产生后果应当由被代理人郭某平来承担。
三、假设武宣县房产管理所的办理抵押登记的行为违法，来宾市中级人民法院也只能判决认定本案登记行为违法，而不能撤销陈某依法取得《房屋他项权证》！
陈某将《借款合同》约定的450万交付给了覃某珍，在取得《房屋他项权证》之前的整个过程中，其主观上为善意且无任何过失，并不存在隐瞒、欺诈、与他人串通等情形，参照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。
四、再假设本案郭某锋转委托覃某珍办理的抵押登记手续，即使郭某锋未亲自到场办理，而郭某平事后也未予以追认，陈某同样取得担保物权。
来宾中院以郭某平授权给郭某锋的委托书没有写明郭某锋可以转委托，且事后郭某锋的行为亦未得到郭某平的追认，认定本案的转委托行为无效，覃某珍办理的抵押登记属于无权处分行为。笔者认为，即使是覃某珍无权处分郭某平的房屋为陈某提供担保，也不能认定陈某的担保物权无效。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一、三款明确规定，符合以下三个条件，作为受让人的陈某仍然取得该不动产的担保物权：一是受让人受让该不动产或者动产时是善意的；其二是以合理的价格转让；三是转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案为不动产的担保物权，且已经办理了登记手续，陈某已经取得了《房屋他项权证》。根据《物权法》第二条的规定，物权包括所有权、用益物权和担保物权。显然，担保物权是属于物权的一种，结合第一百零六条第三款“当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”的规定，本案完全适用上述法律的规定，也就是说，即使覃某珍无权处分，抵押权人陈某同样取得相应的担保物权，即陈某取得的《房屋他项权证》是完全合法有效的。
五、生效判决已经认定抵押登记行为合法有效的情况下，来宾中级法院仍然做出相反的认定，违反了司法统一原则。
结局
笔者代理该案件后，向广西区检察院、广西高级法院提出了相应的观点，最终广西区检察院作出了不予抗诉的决定，广西高院依法提审该案启动再审程序，然后再审判决撤销了来宾中院的行政二审判决，维持了武宣法院的一审判决。
最终，陈某赢得了诉讼，一起借款引发的案件，5次官司，二次向法院申请再审，二次向检察院申请抗诉，耗时6年，实属不易。
