吴利利与马超、天津市嘉尚房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷

　　民事判决书

　　天津市河东区人民法院

　　民事判决书

　　(2016)津0102民初1435号

　　原告吴利利，无职业。

　　委托代理人刘艳，天津融汇(滨海)律师事务所律师。(未出庭)

　　委托代理人兰秋菊，天津融汇(滨海)律师事务所律师。

　　被告马超，个体经营者。

　　被告天津市嘉尚房地产经纪有限公司，住所地天津市河北区江都路25号-1。

　　法定代表人董强，总经理。

　　委托代理人高田，职员。

　　原告吴利利诉被告马超、天津市嘉尚房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员赵龙飞独任审判，于2016年5月27日公开开庭进行了审理。原告吴利利的委托代理人兰秋菊，被告马超、天津市嘉尚房地产经纪有限公司(嘉尚地产)的委托代理人高田均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

　　原告诉称，2016年2月10日，原、被告签订了《房产居间合同》，合同约定由原告购买被告马超所有的河东区第博雅园xx-xx-xx房屋，成交价为1453000元。当日原告依约向被告交付定金20000元，且依约向第二被告支付了中介费29060元、贷款咨询费600元、评估费7265元。根据上述合同约定，原、被告双方须于2016年3月15日前亲自到房管局签署《天津市房产买卖协议》，并依约定办理买卖手续。合同签订后，原告积极凑齐购房款，但第二被告告知以及被告马超明确回复被告拒绝履行上述合同并已将涉案房屋卖给他人，给原告造成巨大损失。1、请求依法解除原、被告签订的《房产居间合同》;2、请求依法判令被告支付原告违约金145300元;3、请求依法判令被告赔偿原告中介费29060元、贷款咨询费600元、评估费7265元;4、本案诉讼费、保全费由二被告承担。

　　原告提交如下证据：合同复印件一份、收据复印件四张、佣金确认书复印件一张、定金收据一张、电脑截屏打印件八张。

　　被告马超辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告虽然签订了合同，但当时不知道签订的是房屋居间合同，原告确实给付了2万元定金，当时说是一次性付款。后来被告要求原告履行的时候，原告要求被告和原告的哥哥吴琪做公证，公证委托吴琪对房屋进行买卖，被告咨询觉得存在风险，就没有做公证。后来几天被告一直和吴琪联系，说2万元定金如何处理，但是吴琪一直推脱。不是被告不想卖房，而是原告对被告提出额外要求，被告才将房屋卖给他人，不是被告违约。

　　被告马超提交如下证据：身份证复印件一份、定金收付书复印件一份。

　　被告嘉尚地产辩称，被告与原告、被告马超确实签订了合同，同意解除合同，贷款咨询费、评估费及中介费均为被告公司收取，评估费及贷款咨询费是否退还听从法院判决，中介费不同意退还原告，被告公司已经履行了中介义务。

　　被告嘉尚地产提交如下证据：营业执照复印件一份、组织机构代码证复印件一份、法人证明一份。

　　经审理查明，原告与被告马超、嘉尚地产2016年2月10日签订房《房产居间合同》，合同约定被告马超将其名下坐落天津市河东区第博雅园xx-xx-xx号房屋出售给原告，房屋价款为1453000元，定金为20000元。原告与被告马超须于2016年3月15日前亲自到房管部门签署《天津市房产买卖协议》并办理买卖手续。同日，原告给付被告马超购房定金20000元，被告马超签写收据。同日，原告向被告嘉尚地产缴纳中介费29060元、贷款咨询费600元、评估费7265元。

　　2016年3月12日，被告马超与他人签订房屋买卖合同，将涉诉房屋出售，并办理房屋产权人变更登记手续。截至涉诉房屋产权人登记变更时止，涉诉房屋未通过被告嘉尚地产进行贷款、评估。

　　以上事实，有双方当事人当庭陈述及提交的证据佐证，并经庭审质证，本院予以确认。

　　本院认为，公民的合法权益依法受到保护。原告与被告马超、嘉尚地产2016年2月10日签订了《房产居间合同》，原、被告三房均在合同上签字或加盖印章确认，该合同为三方真实意思表示，原、被告均应依照合同约定履行权利义务。现被告马超在合同履行期间，与他人签订合同将涉诉房屋出售，并办理房屋产权人变更登记手续，致使原告与被告马超、嘉尚地产签订的《房产居间合同》无法继续履行，被告马超行为已构成了根本违约，应当对原告承担违约责任。被告马超抗辩签订合同时不知道签订的时《房屋居间合同》，且被告将房屋出售给他人是因为原告提出额外条件，并非被告违约。本院认为，被告马超作为具有完全行为能力的公民应当对自己行为具备认知及控制能力，被告马超在《房产居间合同》上签字并依照合同约定收取原告交付的房屋定金2万元，足以证明被告马超知晓并认可合同约定，加之被告马超未提交证据证明原告对被告提出合同约定外的其他要求，故本院对被告马超的抗辩不予采信。关于违约责任，原告主张被告马超赔偿违约金145300元并提交《房产居间合同》予以证明。合同约定违约责任第5条规定，如在合同履行期间一方构成根本违约，守约方有权解除双方买卖关系并要求违约方支付房屋成交价10%作为违约金。被告马超将房屋出售他人的行为已构成根本违约，依照合同上述约定，原告有权解除合同，被告马超应当给付房屋总价款1453000元的10%计145300元的违约金。故本院对原告要求解除原告与被告马超、嘉尚地产签订的《房产居间合同》并要求被告马超支付违约金145300元的诉讼请求予以支持。关于被告马超收取原告定金20000元一节，本案中原告选择主张违约金并表示不主张被告马超返还定金，本院照准。关于贷款咨询费、评估费，原告缴纳被告嘉尚地产贷款咨询费600元、评估费7265元，而原、被告的房屋交易并未达成，涉诉房屋并未进行贷款、评估等程序，故该费用应当由被告嘉尚地产退还原告。关于中介费，原告缴纳被告嘉尚地产中介费29060元，被告嘉尚地产与原告及被告马超共同签订了《房产居间合同》，被告嘉尚地产履行了居间义务，《房产居间合同》因被告马超的根本违约行为造成无法履行，根据上述合同居间佣金约定第2条，违约方应当向守约方赔偿居间费用，上述约定不违反法律规定，原告依约向被告主张赔偿应予支持，故被告马超应当赔偿原告中介费29060元。

　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十四条之规定，判决如下：

　　一、解除原告吴利利、被告马超、被告天津市嘉尚房地产经纪有限公司2016年2月10日签订的《房产居间合同》;

　　二、本判决生效之日起十五日内，被告马超一次性赔偿原告吴利利《房产居间合同》违约金145300元、中介费29060元;

　　三、本判决生效之日起十五日内，被告天津市嘉尚房地产经纪有限公司一次性退还原告吴利利贷款咨询费600元、评估费7265元;

　　如果被告马超、天津市嘉尚房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费3945元，减半收取1972.5元，由被告马超负担。

　　保全费1450元，由被告马超负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。

　　代理审判员　　赵龙飞

　　二〇一六年六月二十三日

　　书　记　员　　王　娟

　　张秀娟与李秋艳房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　天津市南开区人民法院

　　民事判决书

　　(2016)津0104民初3166号

　　原告张秀娟，女，1977年4月4日出生，汉族，天津市瑞澄大药房富辛庄店店长，住天津市南开区富辛庄大街卫安西里2号楼底商。公民身份号码230121197704044426。

　　被告李秋艳，女，1965年7月23日出生，汉族，天津市和平办公设备有限公司退休职员，住天津市西青区张家窝镇博桦道四季花城45-2-102。公民身份号码120104196507236027。

　　原告张秀娟与被告李秋艳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员阎忠民独任审判，公开开庭进行了审理。原告张秀娟、被告李秋艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　原告张秀娟诉称，2016年2月19日原、被告签订房产交易合同，约定由原告购买被告房屋一套，成交价款为1455000元。在原告按约定向被告支付定金20000元后，被告却拒绝继续履行合同。由于被告的违约行为，使原告签订合同的目的不能实现且造成了巨大损失，故要求：一、判令解除双方签订的《房产交易合同》;二、判令被告返还定金20000元：三、判令被告赔偿房屋评估费1000元;四、判令被告支付违约金145500元。

　　被告李秋艳辩称，原、被告签订房产交易合同一事属实，被告亦收取了原告交付的定金20000元。因房屋中介机构拖延办理原告贷款的预审手续，造成合同无法履行。被告已将不再履行合同的意见及时通知了中介机构及原告。现被告愿双倍返还原告定金40000元，亦愿适当对原告进行补偿，但不同意原告支付违约金的诉讼请求。

　　经审理查明，2016年2月19日，原告张秀娟与被告李秋艳经案外人天津链家宝业房地产经纪有限的居间服务签订了《房产交易合同》。约定由原告以1455000元购买被告坐落于天津市西青中北镇新津杨公路南侧假日风景27号楼2门202号房屋。合同签订当日，原告依约向被告交付购房定金20000元，向案外人天津链家宝业房地产经纪有限公司支付居间服务费29100元、涉讼房屋评估费1000元、贷款服务费600元。2016年3月2日，中介机构已委托相关部门完成了对涉讼房屋的评估。2016年3月8日，被告告知案外人天津链家宝业房地产经纪有限公司不再履行原、被告签订的《房产交易合同》。2016年3月9日，原告致函被告，要求其确认是否继续履行合同，被告收到该确认函后未予回复，遂成讼。

　　针对原告的诉讼请求，被告以双方所签合同尚未实质履行且其已将不再履行合同的意见及时通知中介机构以及并未造成原告其他损失为由，表示只同意双倍返还定金并予以适当补偿，不同意按照合同约定的违约条款支付违约金。

　　原、被告签订的《房产交易合同》在违约条款中约定：合同履行期限届满前，任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋，则构成根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金。

　　原告原主张被告支付居间服务费和贷款服务费，后申请撤销了该项主张。

　　上述事实，有双方当事人提交的相关证据及当庭陈述予以佐证。由于原、被告意见不一，调解未果。

　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原、被告签订的《房产交易合同》，系双方当事人真实的意思表示，且内容不违反法律强制性规定并亦未造成对第三方利益的侵害，故本院对该合同的效力予以确认。被告李秋艳明确表示不再履行合同，按照上述合同的约定，已构成根本性违约，应承担相应的违约责任。法律规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金条款或者定金条款。原告在上述合同同时约定违约金及定金条款的情况下，选择适用违约金条款，并不违反法律规定，本院予以支持。被告要求适用定金条款双倍返还定金，本院不允。被告提出的未给原告造成其他损失而不同意支付违约金，实际系其认为违约金约定过高。关于违约金约定是否过高问题，除以实际损失为基础外，还应兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及无过错一方的预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则进行评判。众所周知，现阶段房地产市场房价持续走高，被告毁约，势必造成原告另行购房时成本的增加，同时，被告的毁约行为亦严重违背了诚实信用原则。由此，原告要求解除双方签订的《房产交易合同》、由被告返还定金20000元、给付房屋评估费1000元并依照合同约定的违约金计算标准，支付违约金145500元的诉讼请求，本院予以支持。原告放弃居间服务费及贷款服务费的诉讼请求，系其对自身民事权益的处分，本院允准。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(二)项、第一百一十四条，第一百一十六条的规定，判决如下：

　　一、解除原告张秀娟与被告李秋艳于2016年2月19日签订的《房产交易合同》;

　　二、被告李秋艳返还原告张秀娟购房定金20000元、房屋评估费1000元。本判决生效后十五日内履行;

　　三、被告李秋艳给付原告张秀娟违约金145500元。本判决生效后十五日内履行;

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费4224元减半收取，余款2112元由被告李秋艳负担并于本判决生效后十五日内交付本院。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。

　　审判员　　阎忠民

　　二〇一六年六月十三日

　　书记员　　张　晓