中介撮合“问题房源”，中介费还能要吗？

案件介绍

2021年夏天，北京某区的A公司门口聚集了几个人，气氛有些紧张。事情的起因要从一套房子说起。

徐某在北京某村有一处自行建设的院落，这处房屋并没有取得建设工程规划许可证，说白了就是没有合法的建设手续。徐某通过租赁形式拿到了这片土地的使用权，自己盖了房子。2021年8月，徐某给杨某出具了一份委托书，让杨某代他处理这套房屋的租赁事宜。

杨某拿到委托书后很快就找到了租客王某。与此同时，某中介公司也介入了这桩交易，作为中介方，他们促成了杨某和王某签订了房屋租赁合同。

合同签完后，三方又签了一份补充协议，约定王某和杨某需要向这家中介公司支付55万元的中介费。这个数字在当时来看不算小数目，差不多相当于一套小户型房子的首付。

然而事情并没有按照预想的轨道发展。房子租出去之后，各方因为中介费的问题产生了纠纷。中介公司觉得自己辛辛苦苦促成了这笔交易，理应拿到这笔报酬。但杨某和王某却认为，这套房子本身就有问题——没有建设工程规划许可证，属于违规建筑，这样的租赁合同根本就是无效的，凭什么还要支付中介费？

最终，中介公司把杨某、徐某和王某一并告上了法庭，要求他们支付55万元的中介服务费。这起案件的核心问题其实很简单：中介撮合了一个“问题房源”，这个中介费到底还能不能要？

裁判结果与理由

北京市第一中级人民法院经过审理，给出了一个干脆利落的判决：中介公司的诉讼请求被驳回，那55万元的中介费一分钱也别想要。

法院的判决依据其实很好理解。当事人订立和履行合同，必须遵守法律法规，不能违背社会公德，更不能扰乱社会经济秩序。中介合同的内容本身就不能违反法律的强制性规定。

具体到这套房子，徐某自己建设的58号院房屋根本没有取得建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同，属于无效合同。

这个规定说白了就是：没有合法手续的房子，租出去也是白租，法律不承认这个租赁关系的合法性。

法院进一步指出，当中介合同的目的本身就是促成违法租赁行为的时候，这个中介合同就违反了法律的强制性规定，同样属于无效合同。因为这笔交易从头到尾都是违法的，中介公司明明知道这是违规建筑，还非要促成这笔交易，那法律自然不会保护这种从违法交易中获利的行为。

法官裁判思路解析

站在法官的视角来看，这类案件的审理逻辑其实是有一套固定套路的。

首先，法官会审查合同效力问题。这可以说是审理合同纠纷的第一道关口，也是最重要的一个环节。合同自由原则当然要尊重，但必须在法律框架内。法官拿到案件后，第一件事就是看这个合同本身有没有违反法律的强制性规定。

在本案中，涉案房屋没有取得建设工程规划许可证，这违反了《建筑法》关于建设工程许可的强制性规定。法官会判断，这种规定到底属于效力性强制性规定还是管理性强制性规定。所谓效力性强制性规定，就是说一旦违反了，合同就直接无效；而管理性强制性规定，违反了可能会被行政处罚，但不一定导致合同无效。

法官认为，建设工程规划许可制度关乎城市规划秩序和公共安全，这属于典型的效力性强制性规定。所以，以这个违法建筑为标的物的租赁合同，从签订那一刻起就是无效的，而且是自始、当然、确定无效，不存在任何补救的可能。

接下来，法官会把目光转向中介合同。既然主合同——也就是租赁合同——是无效的，那么从属于这个主合同的中介合同，其订立目的和履行基础都建立在违法事实之上，自然也逃不掉无效的命运。

法官在审理这类案件时，内心还有一个重要的裁量标准：专业机构的注意义务。中介公司作为专业的房地产经纪机构，掌握的信息和专业知识远超普通老百姓。他们有义务对房源信息进行核查和查验，这是法律法规和行业规范的基本要求。

在庭审中，法官通常会重点追问中介公司几个问题：你们有没有核实过房屋的产权证明？有没有查看建设工程规划许可证？知不知道这套房子是违规建筑？如果中介公司回答“不知道”，法官会认为这是专业失职；如果回答“知道但没当回事”，那就是明知故犯，性质更严重。

法院对这类案件的倾向性态度其实非常明确：法律绝不保护为追求佣金而漠视法律、促成违法交易的行为。认定中介合同无效，是对中介机构过错行为的否定性评价，也是在警示整个行业：合规审查必须置于商业利益之上。如果支持在这种违法交易中产生的中介费，那就等于间接承认了违法交易的某种合法性，会产生错误的激励导向。

法律分析

孙青律师提示：这个案子涉及到租赁合同和中介合同两个层面的法律问题，我们一个一个拆开来看。

先讲租赁合同的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第七条的规定，建筑工程开工前，建设单位必须向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。而要想拿到施工许可证，前提条件之一就是必须已经取得了建设工程规划许可证。

这套逻辑链条是这样的：建设工程规划许可证→施工许可证→合法建设。没有第一环，后面全是空谈。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条说得更直白：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。不过，这个司法解释也给了一个补救的机会：如果在一审法庭辩论终结前，出租人拿到了建设工程规划许可证，或者得到了主管部门的批准建设，那法院可以认定租赁合同有效。

换句话说，这个案子里的房子从头到尾都是“黑户”，没有合法身份，租出去的法律关系就是不成立的。

再来看中介合同的问题。根据《民法典》第九百六十一条的规定，中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。简单说，中介就是牵线搭桥的，牵成了拿报酬。

但是，《民法典》第九百六十二条紧接着规定，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

在本案中，中介公司作为专业机构，理应比普通人有更高的注意义务和能力，对房屋的合法权属证明或规划建设手续进行必要核查。他们明知这是违规建筑还继续促成交易，这已经不仅仅是失职的问题了，而是违反了法律的强制性规定。

需要特别说明的是，上海法院在处理类似案件时也有明确的裁判口径。上海各级法院和房管部门统一认定，以虚假房源或违规房源引流、诱骗客户签约的，中介行为违法。如果购房者因此被诱导签订合同，可以主张合同撤销、退还中介费、赔偿损失。

完整证据链搭建指南

如果你遇到了类似的情况，想要维权或者打官司，证据的收集和整理是最关键的一步。我根据多年的办案经验，把证据分成三个层级来告诉你。

必备证据——这些是你能不能立案、能不能赢的根本：

第一，房屋权属证明或建设手续。这个案子里最关键的证据就是房屋有没有建设工程规划许可证。你去房管局或者规划部门查一下，拿到没有许可证的书面证明，这个证据就是“王炸”。

第二，租赁合同和中介合同。所有签过的合同、补充协议、承诺书都要保留原件。电子版也要存好，最好多备份几个地方。

第三，付款凭证。你付出去的任何一笔钱，包括中介费、诚意金、押金、租金，都要有银行转账记录、微信支付宝截图、收条或发票。现金支付的，一定要让对方出具收条并签字按手印。

补强证据——有了这些，法官会更倾向于支持你：

第一，沟通记录。微信聊天记录、短信、电话录音、邮件往来，只要能证明中介知道或者应当知道房屋存在问题，这些都很重要。比如中介在微信里说“这个房子没什么问题”“手续齐全你放心”，但实际根本没有任何手续，这就是虚假承诺。

第二，证明中介专业身份的材料。中介公司的营业执照、从业人员的资质证书、名片、门店照片等，可以证明对方是专业机构，应当具备更高的注意义务。

第三，其他受害者的证言或类似案例。如果这个中介公司不是第一次干这种事，有其他受害者愿意作证，或者网上有类似的投诉记录，可以一并提交。

辅助证据——有的话更好，没有也不影响核心事实：

第一，现场照片和视频。拍摄房屋的实际情况，包括大门、内部结构、周边环境，特别要拍下房屋没有悬挂相关证件或公示信息的情况。

第二，相关法律法规的打印件。把法院判决中引用的法条打印出来，方便法官随时查阅。

特别提醒：哪些证据最容易被法院采信？

银行流水、官方出具的证明文件、有公证的电子数据，这些证据的证明力最强。单纯的口头陈述，如果没有其他证据佐证，法院一般不会轻易采信。

哪些材料最没用甚至会反作用？

自己写的没有对方签字的“情况说明”、没有经过核实的网络截图、明显经过剪辑的录音，这些不仅没用，还可能被对方抓住把柄说你伪造证据。

特殊情形

这个案子虽然判决结果很明确，但在实际生活中，同样的情况可能会因为一些细节的不同，导致完全不同的判决结果。

情形一：如果中介在促成交易时确实不知道房屋有问题怎么办？

这种情况在实际中很少见，因为专业中介机构有基本的核查义务。但如果中介能够提供充分的证据，证明自己已经尽到了合理的审查义务——比如去查过规划许可但系统里暂时查不到、房东提供了虚假的产权证明且中介无法通过常规手段核实——那法院可能会认定中介没有过错，要求委托方支付必要的中介费用。

但这个“必要费用”和中介费是不一样的。必要费用是指中介在提供服务过程中实际支出的合理成本，比如交通费、打印费等，金额很小。而中介费是基于交易成功才支付的报酬，两者不是一个概念。

情形二：如果租赁合同无效是因为其他原因，比如房屋存在安全隐患怎么办？

根据相关规定，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋，或者不符合建筑、消防、治安、卫生等方面安全条件的房屋，都是不能出租的。如果中介明知房屋存在这些安全隐患还促成交易，同样面临中介费无法收回的风险。

情形三：如果房屋在诉讼过程中补办了规划许可证会怎么样？

司法解释规定，如果在一审法庭辩论终结前，出租人取得了建设工程规划许可证或者得到了主管部门批准建设，法院可以认定租赁合同有效。这时候，中介合同的有效性也可能随之“复活”，中介费就有可能被支持。

但这个补救机会的时间窗口非常短，而且要求出租人主动去补办手续。在很多实际案件中，违规建筑的房东根本没有补办的条件，或者根本不愿意去办。

情形四：如果是租客主动要求看“便宜房源”，中介才推荐了问题房源怎么办？

这种情况下，法院会综合考量双方的责任。如果租客明知房屋有问题还坚持要租，且中介已经尽到了提示义务——比如明确告知“这套房子没有规划许可证，存在法律风险”——那租客可能需要承担部分责任。

但要注意，即便租客有责任，也不等于中介就能拿到全额的报酬。法院会根据双方的过错程度，酌情确定中介能否获得部分费用。

诉讼败诉避坑实操要点

作为一个处理过大量房产纠纷案件的律师，我见过太多当事人因为一些细节问题输掉了本该赢的官司。下面这些避坑要点，你一定要记在心里。

第一个坑：你以为合同无效就不用打官司了。

很多人觉得，既然法律明确规定违规建筑的租赁合同无效，那直接找中介退钱不就行了？为什么要花时间打官司？这个想法是大错特错的。合同无效不等于“什么都不用做”，无效合同的法律后果是“自始没有法律约束力”，但已经发生的财产变动需要恢复原状。你不主动去起诉，中介是不会主动退钱的。

第二个坑：输在证据不足，赢在证据齐全。

我见过太多当事人官司打了一半，才发现关键证据没保存。比如微信聊天记录没有截图、转账记录没有打印、合同原件不知道扔哪儿了。等到开庭的时候，法官问“你有什么证据证明中介说过这话”，你只能支支吾吾说“我记得他当时说的”。口头陈述在法庭上的证明力非常有限，没有书面证据，法官很难支持你。

第三个坑：不要轻易签“和解协议”或“承诺书”。

有些中介公司在你起诉之后会主动找你谈，说“咱们私了吧，我退你一部分钱，你把案子撤了”。如果你签了和解协议，拿了一小部分钱，后续可能就再也没有机会追索剩余的部分了。在签署任何法律文件之前，一定要让律师帮你审查一下。

第四个坑：诉讼时效问题。

很多人不知道，打官司是有时间限制的。根据《民法典》的规定，普通诉讼时效是三年，从你知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。如果你拖了太久，超过了三年，法院可能就不再支持你的诉请了。这个时间节点一定要牢记。

第五个坑：起诉前不要自己去找中介“讨说法”。

有些当事人性子急，先去找中介大吵一架，甚至录音录像。这种做法不仅解决不了问题，还可能让对方提前转移资产或者销毁证据。正确的做法是先收集证据、咨询律师、写好起诉状，直接去法院立案。

第六个坑：搞错了被告主体。

在起诉之前，一定要搞清楚谁是真正的被告。如果中介是个体户，那直接起诉负责人；如果是公司，那起诉公司法人。如果有多个责任人，比如这个案子里的杨某、徐某和中介公司，都要列为被告，防止赢了官司执行不到钱。

庭审中常见的错误：

第一个错误是情绪化发言。有些当事人觉得对方太可恶了，动不动就说“他们骗我、欺负我、没良心”。法官要听的是事实和法律，不是情绪宣泄。你越冷静、越客观，法官越愿意相信你。

第二个错误是答非所问。法官问你“中介有没有告诉过你这房子没有证”，你就直接回答“告诉了”或者“没告诉”，不要说一堆无关的事情。法官的时间很宝贵，每个问题都有它的目的。

第三个错误是不做庭前准备。有些当事人觉得自己有理，开庭前什么都不准备，结果被对方律师问得哑口无言。开庭前一定要把你的证据、你想说的话、你准备问对方的问题，全部写在纸上，反复演练。

风险提示

具体案件需要咨询专业律师，本文案例仅供参考，切勿直接套用，法律纠纷细节决定成败，盲目起诉极易造成不可逆损失。

如果你正在经历类似的租房或购房纠纷，或者被中介收取了不合理的中介费，建议你第一时间找一位有经验的房产律师进行详细咨询。每个案件的细节都不一样，合同条款、当事人的过错程度、当地法院的裁判口径，这些因素都会影响最终的判决结果。不要因为看了几篇文章就觉得自己能搞定，法律维权这条路，走对了是康庄大道，走错了可能就是万丈深渊。