孙青律师
买房被骗怎么办？
案件介绍
2023年春天，在上海打拼了快十年的A某，终于攒够了首付，准备在浦东买一套婚房。通过中介，他看中了一套挂牌价420万的二手房，地段、户型、楼层都挺满意。卖家是一对看起来老实本分的中年夫妻B某和C某，自称因为要置换到更大的房子，才忍痛出售这套住了多年的老宅。
双方很快在中介的主持下签了《上海市房地产买卖合同》，A某支付了50万定金，并约定好2023年12月31日前办理过户。合同中白纸黑字写得很清楚，卖家的房子是“满五唯一”，产权清晰，无抵押、无查封。A某满心欢喜，开始筹措尾款，甚至已经看好了家具。
可就在约定过户日期的前一周，A某突然接到了银行的电话，说他的贷款审批可能有变，因为这套房子的产权有“异常”。A某心里一咯噔，赶紧去不动产登记中心一查，结果如同晴天霹雳——这套房子的名下，竟然在2022年就被B某私下抵押给了一家小额贷款公司，贷款了200万，至今本息未还。更糟的是，因为B某逾期未还款，法院已经于2023年10月对这房子进行了查封。
A某当时就懵了。他找到B某夫妇理论，B某先是矢口否认，后来才吞吞吐吐承认自己生意失败，拿房子抵押了贷款，现在还不上了。A某要求他们要么解押过户，要么双倍返还定金并赔偿损失。B某直接耍起了无赖，说：“房子已经被查封了，我也没钱还，你爱告就告吧。反正我名下就这一套房子，法院也拿我没办法。”
A某的婚期因此一拖再拖，借来的首付款也压在手里，每天还要付利息。万般无奈之下，他找到了我们律所，希望能拿回这笔血汗钱。
裁判结果与理由
这个案子的过程很曲折，因为B某属于典型的“老赖”心态，证据确凿也无动于衷。我们代理A某向房屋所在地的浦东新区人民法院提起了诉讼。法院经过审理，最终判决如下：
第一，解除A某与B某、C某签订的《上海市房地产买卖合同》。
第二，B某、C某于判决生效之日起十日内，共同向A某双倍返还定金100万元，并赔偿A某因本次交易产生的实际损失，包括但不限于中介费、贷款利息损失等，合计约15万元。
第三，驳回A某的其他诉讼请求。
法院的判决理由其实很直白：B某在明知房屋已被抵押并查封的情况下，故意隐瞒了这一重要事实，导致A某在违背真实意愿的情况下签订了合同。根据《民法典》，B某的行为已经构成了欺诈。因此，这份合同自始至终就是可撤销的。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。B某作为出卖人，其违约和欺诈行为是导致合同无法履行的根本原因，理应承担全部责任。至于C某作为夫妻共同财产的共有人，对妻子的隐瞒行为仍应承担连带责任。
法官裁判思路解析
这个案子判下来后，我复盘了法官的整个审理逻辑，发现法官在处理这类“卖方欺诈”案件时，心里那杆秤是特别清楚的。
首先，法官最先确认的，就是“缔约过失”。法官会仔细审查，在签订合同前，卖方到底有没有履行“如实告知”的义务。在庭审中，法官反复询问B某：“你在签约前，是否明确告知过买方这套房子有抵押？你是否向买方出示过不动产登记证明？”B某的回答支支吾吾，最终承认没有说过。法官心里就有数了：这就是法律上说的“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实”，构成了缔约过失责任。
其次，法官会审查“买方的信赖利益”。法官会问A某：“你为什么会在明知对方有抵押的情况下还愿意签合同？”这个问题的潜台词是，如果买方在签约前已经知道房子有抵押，但仍然愿意买，那法官的裁判逻辑可能会不一样。但在本案中，A某是完全不知情的，他的信赖利益是完整的。法官认为，A某是基于B某“产权清晰”的承诺才付出了数十万的定金和中介费，这种信赖应当受到法律的保护。
再者，法官非常看重“客观证据链”。庭审中，法官并没有轻信任何一方的口头陈述。他重点审查了三类证据：一是A某从不动产登记中心调取的《不动产权属信息》，上面清楚地记录了抵押和查封的起始日期；二是A某与B某之间的微信聊天记录，其中B某曾明确表示“房子没问题，你放心”；三是A某向B某支付定金的银行转账凭证。这些客观证据形成了完整的逻辑闭环，直接证明了B某的欺诈行为。如果A某只拿着一张合同来，没有任何其他证据，法官也很难支持他。
最后，法官在处理赔偿范围时，态度非常务实。他明确表示，双倍返还定金是法定的惩罚性赔偿，不能再以其他名义重复计算。但A某为了这次交易支付的中介费、因为他违约而提前取出理财的利息损失等，这些是实实在在发生的“实际损失”，法官会支持。法官在庭后跟我们沟通时也提到，对于这类恶意违约、欺诈不诚信的卖家，法院的裁判口径就是要让卖家“偷鸡不成蚀把米”，通过加大其违约成本，来维护诚实守信的市场秩序。
法律分析
孙青律师提示：
这个案子涉及到一个大家买房时最容易忽略的风险——房子的“隐性瑕疵”。很多人买房只看“五证”、看区位、看装修，但很少有人会想到去查一下这套房子背后有没有“看不见的债”。根据《民法典》第一百四十八条，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。什么叫欺诈？就像B某这样，明明房子已经抵押给了银行，却拍着胸脯跟你说“产权清晰”，这就是典型的欺诈。
再说说《民法典》第五百条，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任，其中就包括“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”。B某隐瞒了房子被抵押查封的事实，导致A某买了一堆麻烦，这笔账当然要算在B某头上。
实践中，很多人分不清“合同无效”和“合同可撤销”。简单说，像卖家搞“一房二卖”这种严重违法的事，合同从一开始就是无效的；而像本案中卖家的欺诈行为，合同是有效的，但因为你（买方）是被骗着签的，所以法律给你一个“反悔”的机会——你可以去法院请求把合同“撤销”。一旦撤销，合同就自始没有效力。这是法律赋予被骗者的一个保护伞。
这里还有一点特别重要，就是“连带责任”。很多夫妻一方卖房，另一方不露面，或者假装不知道。但法律上，属于夫妻共同财产的房屋，任何一方单独处分都构成无权处分。如果另一方事后不追认，合同就无法履行。在本案中，C某（妻子）虽然辩称自己并非共有人，但A某提供了他们夫妻共同签字的合同，法院就认定C某作为共同出卖人，应当对B某的欺诈行为承担连带责任。所以，买房时，千万别听信“他/她一个人说了算”，一定要让所有共有人都签字，或者拿到经公证的《同意出售证明》。
完整证据链搭建指南
遇到类似A某的情况，很多人第一时间会急得团团转，不知道该从哪里下手。我给大家梳理一下，从0到1搭建一套能打硬仗的证据链，应该怎么做。
第一类，也是最重要的——必备证据。
打官司就是打证据，千万别指望法官能信你一张嘴。第一件，就是《房屋买卖合同》原件。这是证明你们双方权利义务关系的根本。第二件，是付款凭证。包括你付的每一笔钱，定金、首付、尾款，都必须是银行转账记录，而且备注里一定要写清楚，比如“用于购买XX小区XX号XXX室房屋定金”。千万不要使用微信转账或现金支付，因为一旦对方不承认，你说都说不清。第三件，是《不动产权属信息》。这个是最关键的证据，能直接证明房子有没有抵押、查封。操作方法很简单：你带上身份证和房屋地址，去任何一个不动产登记中心的自助查询机或者窗口，花几十块钱就能打印出来。第四件，是证明对方欺诈的直接证据。比如，B某明确跟你说“房子没问题”的微信聊天记录、短信或通话录音。记住，所有电子证据一定要保留原始载体（你的手机），不要只截图，更不要删。
第二类，是补强证据。
这些证据不是必须的，但有了它们，你的诉求会更有说服力。比如，因对方违约导致你产生的实际损失证明。你为了凑首付提前取出了定期存款，利息损失的银行流水要保留好；你为了这次买房付了中介费，发票要收好；因为你没买到房，不得不继续租房，那份租房合同和付款记录，法院一般也会支持。再比如，你为了筹集购房款向亲戚朋友借钱的借条、转账记录，这些也能证明你为履约付出了巨大成本。
第三类，是辅助证据。
这些证据不一定能直接证明违约事实，但能帮助法官看清事情全貌。比如，你和对方所有沟通的微信聊天记录、电子邮件、通话录音。再有，就是相关证人的证言，比如带你看房的中介。通常，中介作为专业人士，他的证言对法官判断案件性质很有帮助。
有一个极其重要的提醒：所有证据的原件必须妥善保管。提交给法院的是复印件，但开庭时法官可能会要求你出示原件进行核对。对于微信聊天记录这种电子证据，一定要把原始记录完整保存，必要时可以去公证处做个证据保全公证，证明聊天记录没有被篡改过。这个钱千万别省。
特殊情形
这个案子之所以复杂，还因为它暴露了几个普通人容易忽略的特殊情况。
第一种情况，是“一房多卖”与“一房二抵”的交叉。 在本案中，A某只是买到了一套被抵押的房子，但假如你发现，对方在你之前已经跟别人签了合同，并且收了定金，那他很可能构成“一房二卖”。这种情况，性质就更严重了，很可能涉嫌合同诈骗罪。如果你发现对方有这个苗头，一定要立刻向法院申请财产保全，查封这套房子，防止他把房子过户给已经办理网签的别人。否则，你赢了官司也可能拿不到房。
第二种情况，是“法拍房”的特殊风险。 很多人觉得法拍房便宜，就去法拍市场“捡漏”。但法拍房的风险远比普通二手房大。你拍下的房子，里面可能住着不肯搬走的租客；可能欠着高额物业费、供暖费；甚至可能像本案一样，房子本身还背负着其他债务。最要命的是，如果法院的腾退公告写明了“不负责腾退”，那你买了房子也住不进去。所以，买法拍房之前，一定要请专业律师做尽职调查。
第三种情况，是“居住权”的风险。 这是《民法典》实施后新增的一项制度，很多人还不熟悉。简单说，如果这套房子上已经为别人（比如老人的保姆）设立了“居住权”，那即使你花钱买了这套房，并且办了过户，这个有“居住权”的人依然可以合法地住在这个房子里，直到他去世或者约定期限届满。你没法赶他走。现在买二手房，除了看有没有抵押、查封，还必须去不动产登记中心查一下，有没有“居住权”登记。这件事很多人不知道，吃了大亏。
诉讼败诉避坑实操要点
打了这么多年官司，我见过太多当事人，明明有理，却因为操作不当，把一手好牌打得稀烂。结合这个案子，我总结了几条你最容易踩的坑。
第一点，起诉前，千万别傻乎乎地签“和解协议”或“谅解书”。 有些当事人，律师还没请，自己跑去跟对方协商，被对方三言两语一哄，就签了一份“双方再无纠纷”的协议。等你真正起诉的时候，这份协议就会成为对方攻击你的致命武器。记住，在没有律师帮你确认风险之前，不要签署任何具有法律效力的文件。
第二点，不要自作聪明地“删证据”或“转移证据”。 你觉得聊天记录占手机内存，删了；你觉得那通录音不重要，覆盖了。这些都是致命错误。证据一旦丢失，你就失去了维权的底牌。从你决定起诉的那一刻起，所有原始的电子设备（手机、电脑、录音笔）都要保持原样，最好再做一次数据备份。
第三点，庭审发言，一个字都不要多。 在法庭上，很多当事人情绪激动，恨不得把对方祖宗十八代都骂一遍，或者把自己怎么辛苦攒钱、怎么受委屈的细节全部抖出来。法官需要的是“事实”和“法律依据”，不是你的“人生故事”。你只需要围绕“对方是否有隐瞒或欺诈行为”、“对方是否有合法免责事由”、“你的实际损失是多少”这三个核心问题，用证据来回答法官的提问。你多说一句废话，都可能被对方律师抓住把柄。比如，你说“我是因为太信任他，才没让他写承诺书”，这句话就等于承认了你没有尽到审慎注意义务，可能被法官认为你对损失的发生也有一定过错。
第四点，也是最容易被忽视的一点——时间节点。 很多人有“先等等看”的心态，想着对方可能会回心转意。等你观望几个月，对方可能已经把房子过户给了别人，或者把银行存款都转移走了，甚至可能已经申请破产。这时候你再起诉，即使赢了官司，也可能拿不到一分钱，因为对方名下已经没有任何财产可供执行了。正确的做法是，在决定起诉的当天，就立刻向法院提交财产保全申请，请求法院查封对方名下的这套房子、银行账户、车辆等资产。这一招，被我们律师称为“诉讼的核武器”，是防止“人财两空”最有效的手段。很多维权成功的案子，都是因为保全做得好。
还有第五点，千万不要私下转账给个人。 购房价款的支付，一定要走“资金监管”账户。把钱交给银行或正规的第三方机构托管，等过户手续办完，确认房子过户到你名下，钱才能打到卖家账户。这是保护你“钱房两空”的最后一道防线。千万别图省事，直接把几十万、几百万首付打到卖家个人账户上，一旦对方跑路，你连哭都找不到地方。
风险提示
具体案件需要咨询专业律师，本文案例仅供参考，切勿直接套用，法律纠纷细节决定成败，盲目起诉极易造成不可逆损失。买房是很多家庭一辈子最大的投资，一旦遇到欺诈，千万不要因为害怕或者怕麻烦就选择忍气吞声。法律是保护诚实守信者的，只要你证据扎实、思路清晰、行动果断，你完全有权利拿回属于自己的每一分钱。如果你现在正陷在类似的泥潭里，不要慌，第一步永远是静下心来，把所有的证据整理好，然后找一个你信得过的律师，把专业的事情交给专业的人去做。