律师教你如何购买共有房产

案件介绍

去年春天，我接待了一位满脸愁容的当事人A某。A某通过中介看中了上海浦东一套总价580万的两居室，房主是一对中年夫妻B某和C某。B某作为代表与A某签订了房屋买卖合同，整个过程看似顺利，A某支付了50万定金后，满心期待地等着过户。

然而就在约定过户日的前三天，C某突然出现了。原来B某和C某虽然是夫妻，但两人当时正处在离婚诉讼期间，C某对卖房一事完全不知情。C某明确表示不同意出售这套房子，并且一纸诉状将A某和B某告上法庭，主张买卖合同无效。

A某一下子陷入了两难境地——房子买不了，50万定金要不回来，中介费也打了水漂。更麻烦的是，他还准备把这套房子作为婚房，婚期已经定了，现在不得不临时重新找房子。

这个案子其实非常典型。根据我国法律规定，夫妻婚后购买的房产，即便房产证上只登记了一方的名字，在法律上也属于夫妻共同财产。这种“隐形共有人”的情况，在二手房交易中特别容易被忽视，也最容易引发纠纷。

裁判结果与理由

法院最终判决驳回了C某要求确认合同无效的诉讼请求，但同时判决B某需要向A某返还50万定金并赔偿损失8万元。

法院的判决依据主要有两点：第一，虽然房产证上只登记了B某一个人的名字，但B某和C某是夫妻关系，这套房子属于夫妻共同财产，B某擅自出售的行为属于无权处分。第二，A某作为买房人，在购房时已经尽到了合理的审查义务——他查验了房产证原件、查询了房屋登记信息，也确认了房屋的居住情况，属于法律上的“善意第三人”。

法院认为，虽然B某无权单独处分，但为了保护善意买房人的利益，合同本身并不当然无效，只是无法继续履行。B某擅自处分共有财产，应当承担违约责任。

法官裁判思路解析

在处理共有房产买卖纠纷时，法官的审理思路其实很有规律。我参与过多起类似案件，总结下来，法官通常会按以下逻辑层层推进：

法官最先审查的是“买房人是否善意”。这是整个案件的核心，也是法官内心裁量的关键。所谓善意，就是买房人在交易时不知道、也不应当知道这套房子还有别的共有人。法官会看哪些材料呢？首先是房产证，如果房产证上只写了一个人的名字，法官就会认为买房人有了合理信赖的基础。其次是房屋登记信息查询记录，如果登记信息显示房屋是单独所有，那买房人的信任就更站得住脚。最后是居住情况，如果房屋里住着夫妻两人，买房人就要格外小心了。

其次是审查“价格是否合理”。法官会参考同地段、同户型的市场价格，如果成交价明显低于市场价又没有合理解释，法官很可能认定买房人“非善意”。比如一套市值600万的房子，如果只卖400万还不用中介费，那买家就得多个心眼了。

第三个审查重点是“交易流程是否规范”。有没有通过正规中介？合同有没有完整签署？房款有没有合理支付？这些都能佐证买房人的善意程度。我经手的一个案子中，买房人直接把定金打给了卖房人个人账户，法院就认定他未尽到合理注意义务。

从案件的裁判底层逻辑来看，法院在处理共有房产纠纷时，总是在“保护原共有人的财产权”和“保护善意买房人的交易安全”之间寻找平衡。实践中，只要买房人能证明自己是善意的，法院一般不会轻易否定合同效力，但也绝不会支持买房人强制要求过户。

法律分析

孙青律师提示：购买共有房产的法律风险，核心在于搞清楚“谁是房子的真正权利人”。根据《中华人民共和国民法典》第三百零一条的规定，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。简单说，一套房子如果属于夫妻共同共有，那么卖房这件事必须夫妻俩都同意，一个人说了不算。

但这里有个常人容易误解的地方：如果房产证上只登记了夫妻一方的名字，另一方是不是就无权干涉？答案是否定的。《民法典》第一千零六十二条明确规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有。所以即便房产证上只有一个人的名字，也不能想卖就卖。

另外，《中华人民共和国民法典》第三百一十一条规定了善意取得制度。如果买房人是善意的、支付了合理价款、完成了不动产登记，就可以合法取得房屋所有权。但实践中，要达到“善意取得”的门槛相当高，需要买房人提供充分证据证明自己尽到了合理审查义务。

至于上海本地的裁判口径，我处理过多起类似案件后发现，上海法院对“善意第三人”的认定标准相对严格。除了要求买房人查验房产证原件、查询不动产登记信息外，还要求买房人对房屋的实际居住情况进行核实。如果买房人明知房屋里住着夫妻二人，却只跟其中一个人签合同，上海法院一般不会认定其为善意。

完整证据链搭建指南

结合本案的教训，我给大家梳理一下购买共有房产时，如何从零开始搭建一套完整的证据链。

必备证据是第一层防线，也是最核心的。首先是房产证原件，一定要看到原件，不能只看复印件。其次是不动产登记信息查询记录，这个要去当地不动产登记中心打印，能准确反映房屋的权属状况和是否存在抵押、查封等情况。再次是卖房人的身份证和户口本，要核对身份信息是否与房产证一致。

补强证据是第二层防线，用来应对特殊情况。如果卖房人已婚，最好让他提供结婚证，同时让配偶也到场签字确认同意出售。如果配偶确实不方便到场，那就要让卖房人提供配偶签字的、经过公证的同意出售声明。如果是未婚，建议看看他的婚姻状况证明，比如户口本上的婚姻状态。

辅助证据是第三层防线，虽然不起决定性作用，但在法庭上能帮大忙。比如买卖合同的完整版本，不能只签一份草草了事；房款支付的银行转账记录，最好通过银行转账而不是现金交易；中介的服务合同和沟通记录，能证明交易流程规范；看房时的照片和视频，能证明房屋的实际居住情况。

特别提醒一点，很多当事人觉得“微信聊天记录”很可靠，但在诉讼中，微信记录的采信标准很高。最好能把关键的承诺性内容通过邮件或书面形式固定下来。

特殊情形

购买共有房产时，有几个特殊情形特别容易被人忽视，一旦踩坑，后果很严重。

第一种是“隐形共有人”情形。这种情况最常发生在夫妻之间，房产证上只写一个人的名字，但实际是婚后共同购买。很多买房人看到房产证就放心了，结果卖房人离婚后，另一方突然冒出来主张权利。我建议买房人在签约前，主动询问卖房人的婚姻状况，并要求对方出具书面承诺。

第二种是“未成年人共有人”情形。如果房产证上登记了父母和未成年子女的名字，那这个未成年人也是合法共有人。此时卖房需要未成年人同意，但因为孩子小，法律允许父母代为签字，但需要提供孩子的出生证明和监护证明。

第三种是“遗产继承”情形。如果卖房人是继承人之一，但其他继承人还没办理继承手续，那这套房子可能还是“待继承状态”，卖房人根本没有完全处分权。这个时候，必须让所有继承人都到场签字确认，或者在法院判决确认继承份额后再买卖。

第四种是“共有协议”情形。有些共有房产不是夫妻关系，而是朋友或亲戚共同出资购买，互相之间可能签了共有协议。这种协议中通常会有优先购买权、转让限制等特殊约定，买房人一定要查看并理解。

诉讼败诉避坑实操要点

结合我这些年处理的上百起房产纠纷案件，我总结出几条最容易踩坑的地方，希望大家能引以为戒。

第一大坑是“头脑发热不看证”。我见过太多买房人，特别是一见钟情的年轻人，看完房子就急着付定金，连房产证原件都不看，更别说去查登记信息了。等出了问题才发现，房子的产权状况根本就不是卖房人说的那样。记住，买房前第一步一定是去不动产登记中心查询。

第二大坑是“只跟一个人签合同”。即便房产证上只有一个人的名字，只要卖房人是已婚状态，最好让配偶也签字确认。实在不行，也要拿到配偶的书面同意声明，而且最好经过公证。有些卖房人会说“我老婆同意卖，但是她太忙了来不了”，这时候千万别妥协。

第三大坑是“付定金不留证据”。很多人觉得付定金是小事，转个账就行。但在法庭上，如果对方否认收到定金，光有转账记录还不够。最好在合同中明确约定定金的金额、支付方式、支付时间，并且要求对方出具收据。

第四大坑是“轻信口头承诺”。卖房人可能会说“你放心，我保证房子没问题”，但口头承诺在法庭上基本没用。所有的承诺都要落到纸面上，写进合同或者补充协议里。

第五大坑是“错过诉讼时效”。一旦发现纠纷，要及时起诉。根据《民法典》的规定，请求保护民事权利的诉讼时效为三年，从知道或者应当知道权利受损时开始计算。拖得越久，对自己越不利。

第六大坑是“告错对象”。有些当事人搞不清楚该告谁，把中介告了，把银行告了，唯独没告卖房人。实际上，合同纠纷的核心是卖房人，中介只是辅助方。

风险提示

具体案件需要咨询专业律师，本文案例仅供参考，切勿直接套用，法律纠纷细节决定成败，盲目起诉极易造成不可逆损失。

购买共有房产是一件需要格外谨慎的事情，多花一点时间核实，可能就避免了一场旷日持久的官司。如果你正在考虑购买二手房，或者已经遇到了相关纠纷，建议及时咨询专业律师，听取针对你具体情况的专业意见。毕竟，买房对大多数人来说是一辈子的大事，容不得半点马虎。

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