人民法院判决居住人不予腾房的几种情形

案件介绍

2023年初，上海市浦东新区人民法院受理了一起典型的腾房纠纷案件。

案件当事人A某与B某是兄妹关系。事情要追溯到上世纪九十年代，A某父亲所在单位进行福利分房，根据单位的分房政策，已满16周岁的子女可以多分配一间住房。当时A某家有一子一女，儿子A某当时18岁，女儿B某10岁，因此分得了一套二居室房屋，由A某父亲承租，一家四口在此居住。

2000年，A某结婚后搬出，父母和B某继续居住。2003年，依照房改政策，承租人可以用成本价购买该房屋，折合工龄后需要缴纳23000元。因父母没有多少积蓄，A某提出和父母共同出资购买，A某出资2万元，父亲拿出3000元，最终购得该房屋，登记在父亲名下。

2010年，B某的孩子到了入学年龄，因该房屋是某重点小学的学区房，学校要求直系亲属在学区内有房产。经全家人协商，将该房屋暂时过户到B某名下，但仍由父母居住。

2015年，A某离婚，其居住的房屋归前妻所有，因没有其他住房，便回到该房屋与父母共同居住。B某得知后强烈反对，要求A某搬离，称房屋已登记在自己名下，自己有权决定谁可以居住。双方协商不成，B某诉至法院，请求判令A某腾退房屋。

裁判结果与理由

上海市浦东新区人民法院经审理后，驳回了B某要求A某腾房的诉讼请求。

法院的判决依据主要有两点：第一，A某在本市没有其他住房，不具备腾房的条件，如果强制腾退，将严重影响到A某的基本生活。第二，A某对该房屋享有合法的居住权，其在该房屋居住不属于无权占有。

法院查明，该房屋最初是依据单位福利分房政策，考虑到A某已满16周岁才多分配一间住房，A某对房屋的取得有实质性贡献。此外，在2003年购买该房屋时，A某出资2万元，占购房款的大部分。虽然房屋登记在父亲名下，但A某对房屋享有合法权益。后来房屋虽然过户给B某，但目的是为了方便孩子上学，并非对A某权益的剥夺。

法官裁判思路解析

在这个案件中，法官的审理逻辑非常清晰，体现了法院处理腾房纠纷的核心裁判思维。

首先，法官会优先审查居住人的居住状况。这是法院最关心的问题之一。如果居住人没有其他住房，强制腾退会导致其流离失所，法院通常会从维护社会稳定、保障基本人权的角度，驳回产权人的腾房请求。这不是对产权的否定，而是在产权保护与基本生存权之间进行利益平衡。

其次，法官会审查居住人对房屋是否有合法权利基础。这个权利基础不一定是所有权，居住权、承租权、甚至基于家庭关系产生的合理居住期待，都可能构成合法居住的理由。在这个案件中，A某对房屋的取得有贡献，且房屋过户的目的是有限的、附条件的，这些因素都支持其居住的正当性。

第三，法官会关注纠纷的家庭背景和伦理因素。法院在处理家庭成员之间的腾房纠纷时，会充分考虑家庭伦理、亲情关系。子女起诉父母腾房、兄弟姐妹之间因历史原因产生居住争议，法院一般不会简单依据产权登记就判决腾退。法院会综合考量房屋来源、各方贡献、居住历史、家庭约定等多重因素。

法官在庭审中会重点发问：居住人的住房情况如何？居住人对房屋的取得有没有贡献？产权变动的真实原因是什么？各方当初有没有明确的约定？这些问题的答案直接影响法官的自由心证和裁判结果。

从底层逻辑来看，法院在处理腾房纠纷时，遵循的是“保护合法权益”与“保障基本生存”并重的原则。产权不是绝对的，当产权行使与基本生存权、居住权发生冲突时，法院会倾向于保护弱势方的居住权益。

法律分析

孙青律师提示：根据《中华人民共和国民法典》第二百三十五条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。但这里的关键在于“无权占有”的认定。

所谓“无权占有”，简单说就是居住人没有合法的理由住在房子里。如果居住人有合法的理由，比如有居住权、有租赁合同、或者基于家庭关系有合理的居住期待，那就不是无权占有，产权人就不能要求其腾退。

《民法典》第三百六十六条至第三百七十一条规定了居住权制度。居住权是民法典新增加的权利类型，是指居住权人按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权。虽然本案中A某没有正式登记的居住权，但根据司法实践，法院会根据公平原则和诚实信用原则，结合实际贡献、家庭约定、居住历史等因素，认定事实上的居住权。

上海市高级人民法院在相关审判指导意见中明确，处理家庭成员之间的住房纠纷，应当综合考虑房屋来源、各方出资、居住现状、家庭关系等因素，不能机械地以产权登记为唯一依据。这体现了司法对实质正义的追求，也是对民法典公平原则的贯彻落实。

另外需要特别说明的是，《民事诉讼法》第二百五十条规定了强制迁出房屋的执行程序，但这个程序是在判决生效后的执行阶段适用的。如果法院在审判阶段就认定居住人有权居住，那么就不存在强制执行的问题了。

完整证据链搭建指南

结合本案的事实，如果读者遇到类似的情况，需要从以下几个方面搭建证据链：

必备证据，这是证明你有权居住的核心材料。第一，证明你对房屋取得有贡献的证据。比如购房出资的银行转账记录、收据、证人证言等。本案中A某的2万元出资证明就非常关键。第二，证明你无其他住房的证据。比如不动产登记中心出具的房屋查询证明，证明你名下没有其他住房。第三，证明家庭成员之间就房屋居住有约定的证据。比如家庭会议记录、微信聊天记录、证人证言等。

补强证据，这些证据可以进一步强化你的主张。第一，房屋最初分配的相关文件，证明你作为家庭成员对房屋的取得有贡献。第二，产权变动的真实原因证明。本案中，房屋过户是为了孩子上学，如果有书面协议或者聊天记录能够证明这一点，就非常有力。第三，长期居住的证明，比如水电费缴纳记录、物业费收据、邻居证言等。

辅助证据，这些证据虽然不是直接证明，但能增强法官的心证。比如家庭成员之间长期和睦相处的证明，证明你搬回居住并非恶意占房。再比如你离婚后无处可去的证明，比如离婚判决书、前妻房屋的产权证明等。

这里特别提醒：有些证据不仅没有帮助，反而会产生反作用。比如，如果你曾经书面承诺过“一旦产权人要求就立即搬离”，那这个承诺就会对你非常不利。再比如，如果你曾经以产权人的名义对外出租房屋并收取租金，那法院可能会认定你承认了产权人的权利。

特殊情形

在腾房纠纷中，有几类特殊情况需要特别注意：

第一类是子女起诉父母腾房的情形。根据《民法典》第二十六条，父母对未成年子女负有抚养、教育和保护的义务。子女成年后，对父母负有赡养、扶助和保护的义务。如果子女要求父母腾房，法院一般会以违反公序良俗为由驳回。这体现了法律对家庭伦理的保护。

第二类是涉及回迁安置房屋的情形。这类案件中，家庭成员基于拆迁安置协议对房屋享有居住权，产权人虽然登记在个人名下，但其他家庭成员的居住权不能随意剥夺。法院会结合拆迁政策、安置协议、家庭成员构成等因素综合判断。

第三类是涉及公房承租权的情形。公房的承租权具有社会保障属性，即使承租人去世，符合条件的共同居住人也可以继续承租。这与普通商品房的产权纠纷有本质区别。

第四类是合同无效情形下的腾房纠纷。比如未满五年的经济适用房买卖合同被认定无效后，卖房人要求腾房的，法院一般不会支持。因为合同无效是双方共同的原因造成的，不能单独归责于居住人。

诉讼败诉避坑实操要点

通过分析大量腾房纠纷案例，我总结出以下几个必须注意的实操要点：

起诉前要做的功课。很多产权人以为房产证在手，就一定能打赢官司。这是最大的误区。起诉前，一定要查明居住人有无其他住房、其对房屋有无贡献、有无居住权等。如果居住人没有其他住房，起诉腾房大概率会败诉，不仅浪费诉讼费，还可能激化家庭矛盾。

证据收集的时间点。证据收集一定要趁早，最好在矛盾还没激化的时候。一旦关系恶化，对方可能会删除聊天记录、拒绝配合调查。特别是家庭内部的约定，事后很难再补证。

避免“撕破脸”沟通。很多当事人上来就发律师函、报警、换锁，这些激进行为不仅解决不了问题，反而会让法院认为你有恶意，影响裁判结果。建议先进行正式的家庭会议，最好有录音或者书面记录。

不要轻信口头承诺。家庭成员之间常有不规范的口头约定，比如“房子先放你名下，以后再说”。这类口头约定在法庭上很难被采信。如果有条件，尽量形成书面协议，明确各方的权利义务。

诉讼时效问题。腾房纠纷的诉讼时效是三年，从知道或应当知道权利受侵害之日起计算。如果长期放任居住人占用，可能面临诉讼时效届满的风险。

执行阶段的陷阱。即使胜诉了，如果居住人没有其他住房，法院也很难强制执行。实践中，法院会对生活困难的被执行人给予合理的宽限期，最长可达六个月。如果被执行人确实无处可去，法院可能暂时中止执行。

风险提示

具体案件需要咨询专业律师，本文案例仅供参考，切勿直接套用，法律纠纷细节决定成败，盲目起诉极易造成不可逆损失。

腾房纠纷看似简单，实则涉及物权、债权、居住权、家庭伦理等多重法律关系。每一个案件都有不同的背景和细节，同样的法律条文，在不同的事实基础上可能得出完全不同的结论。建议在采取法律行动前，务必委托专业律师进行全面评估，制定切实可行的诉讼策略。