孙青律师
案件介绍
A某大学毕业后留在城市工作，经过多年打拼，手头攒下了一些积蓄，便动了买房的念头。2015年，A某的亲戚B某恰好要出售其名下的一套老房子，由于是亲戚关系，两人觉得签合同“太见外”，便只是口头约定：B某将这套房子以100万元的价格卖给A某，房款分几年付清。B某当时提了一个附加条件，因为房子涉及到一些家庭事务，希望等自己处理妥当后再办理过户手续。A某觉得合情合理，便一口答应下来。
随后，A某陆续向B某支付了数十万元的购房款，B某也将房产证、土地证等所有原始购房文件的原件，连同房屋钥匙一并交给了A某。A某很快搬了进去，一住就是好几年，期间的水电、物业等费用也都是A某在缴纳。
天有不测风云，2019年，B某突发疾病去世。A某想起当初的约定，便找到B某的妻子C某和子女，商量办理房屋过户的事情。然而，此时房价早已今非昔比，C某等人一改之前的态度，矢口否认B某曾将房屋卖给A某，声称B某只是看在亲戚份上，将房子“借”给A某暂住而已。A某多次沟通无果，眼看着自己真金白银买下、住了多年的房子，产权证上却还是已故B某的名字，心里既焦急又无助，不知该如何是好。
裁判结果与理由
A某最终将B某的继承人C某等人诉至法院。法院经审理后认为，虽然A某与B某之间没有签订书面的房屋买卖合同，但根据A某提供的银行转账记录、B某生前出具的收条、A某长期占有并使用房屋并缴纳相关费用的事实，以及A某持有全部房屋权属证书原件等证据，足以认定双方之间存在事实上的房屋买卖合同关系，且A某已经履行了支付大部分房款的主要义务。
法院指出，合同一方当事人死亡，并非合同终止的法定事由。B某生前负有将房屋过户给A某的合同义务，这一义务构成了B某的合同债务。现B某去世，C某等人作为其法定继承人，在继承了B某遗产（包括其他财产）的同时，也应当在继承遗产的实际价值范围内，承担起清偿被继承人债务的责任，即继续履行B某生前未完成的合同义务，协助A某办理房屋的过户登记手续。最终，法院判决支持了A某的诉讼请求，要求C某等人在判决生效后一定期限内协助A某办理产权变更。
法律分析
上海君澜律师事务所孙青律师提示：这个案例揭示了口头房屋买卖合同在卖方去世后面临的核心法律问题——合同是否成立、生效，以及继承人是否有义务继续履行。
首先，关于合同成立。根据法律规定，合同的形式不仅限于书面，口头形式同样可以成立。判断口头买卖合同是否成立的关键在于“主要义务是否已履行”。在本案及类似情形中，如果买方已经支付了购房款（哪怕是部分），卖方也接受了款项，并且将房屋及产权证书实际交付给买方占有使用，那么就可以认定双方以实际行动履行了合同的主要义务，口头买卖合同关系成立并生效。法院在审理此类纠纷时，会综合审查付款凭证、交房事实、产权证持有情况、房屋长期使用状况以及相关证人证言等，形成一个完整的证据链来推定买卖关系的存在。
其次，关于合同义务的继承。卖方去世后，其生前签订的合法有效合同并不自动失效。卖方“协助办理过户”的义务，在法律性质上属于其生前所负的债务。根据《中华人民共和国民法典》的规定，继承人以所得遗产实际价值为限清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。因此，卖方的继承人只要没有放弃继承，就有义务在继承的遗产范围内，继续履行被继承人生前的这份合同债务，配合买方完成过户。如果继承人拒绝履行，买方有权将他们一并告上法庭。
特殊情形
当然，现实情况可能更为复杂，存在一些特殊情形需要区别对待：
继承人放弃继承：如果所有法定继承人均明确表示放弃继承遗产，那么根据法律规定，他们可以不对被继承人的债务承担责任。在这种情况下，买方可能需要通过其他法律途径，比如申请指定遗产管理人来处理过户事宜。
房屋存在权利限制：如果卖方去世前，房屋已被设立抵押或因卖方的其他债务被法院查封，那么即使继承人愿意配合，也无法直接办理过户。必须先行解除抵押或查封等法律障碍后，才能进行产权变更。
合同本身存在致命瑕疵：例如，如果卖方在签订合同（哪怕是口头约定）之前就已经去世，那么所谓的“合同”因缺乏一方当事人的真实意思表示而根本无法成立。或者，如果买卖的房屋属于违法建筑等法律禁止流通的物，合同本身无效，那么买方只能主张返还房款，而无法要求过户。
风险提示
口头购房、长期不过户，无异于将自己置于巨大的法律风险之中。一旦卖方去世，其继承人若因房价上涨等原因反悔，买方将陷入旷日持久的纠纷。即使最终能像A某一样赢得官司，也耗费了大量的时间、精力和诉讼成本。
因此，给各位购房者最恳切的建议是：务必签订书面买卖合同，明确约定双方权利义务、付款方式、过户时间及违约责任；务必及时办理过户登记，不动产只有完成登记，物权才发生转移，才能从根本上杜绝“一房二卖”、房屋被查封或抵押、以及因卖方去世、失踪带来的种种不确定性。如果已经陷入了类似A某的困境，应第一时间着手收集和整理所有能证明买卖关系及付款事实的证据，并咨询专业律师，通过法律途径维护自身权益。
具体案件需要咨询专业律师，本文案例仅供参考。