孙青律师
案件介绍
A某看中了B某挂牌出售的一套二手房，双方在中介的撮合下很快签订了《房屋买卖合同》。合同里写明，房屋总价300万元，A某需支付定金10万元，至于过户时产生的各项税费，合同只简单写了一句“按国家规定各自承担”。A某心想，这很公平，该谁交的税就谁交，便爽快签了字。
然而，到了去税务部门办理缴税手续那天，问题出现了。税务窗口的工作人员告知，这套房子的“地区指导价”被政府刚刚上调了，现在核定的计税价格比他们合同上写的300万元要高。这意味着，无论是A某要交的契税，还是B某要交的增值税、个人所得税，计算基数都变大了，总税费一下子多出了好几万元。
这笔突如其来的额外费用让A某和B某都傻了眼。A某认为，合同签完后国家才调高指导价，这属于政策变化，不是自己的责任，多出来的钱不该由自己承担。而B某则坚持，合同里说了“按国家规定各自承担”，现在国家核定的价格高了，自然应该按照新的规定，该谁的部分就由谁掏钱。双方争执不下，A某一气之下，以无法承担额外税费为由，表示不想买这个房子了，并要求B某退还定金。B某则认为A某这是单方面违约，不仅定金不退，还要追究他的违约责任。最终，这场纠纷闹上了法庭。
裁判结果与理由
法院经审理后认为，双方签订的《房屋买卖合同》合法有效。关于因政府调整地区指导价导致税费增加的问题，法院指出，我国税收法律法规对于各项税种的纳税义务人有明确规定。在二手房交易中，卖方（B某）依法是增值税、个人所得税等税种的法定纳税人；买方（A某）则是契税的法定纳税人。
法院进一步分析，合同中“按国家规定各自承担”的约定，其真实意思应理解为双方按照税收法律法规规定的纳税义务人来分别承担税费，而非简单地按照税务部门最终核定的税额来机械划分。政府指导价上调属于签订合同后发生的政策变化，在合同对此没有特别约定的情况下，不能当然地认为由此增加的所有税负都应由某一方承担。
最终，在法官的调解下，双方达成了和解：B某同意承担因指导价上调而导致其自身作为纳税义务人的税负增加部分（主要是增值税和个人所得税），而A某则承担其作为契税纳税义务人对应的增加部分。双方继续履行合同，A某也撤回了起诉。
法律分析
上海君澜律师事务所孙青律师提示：这个案例非常典型地揭示了二手房交易中一个常见的风险点——“合同价”与“核税价”不一致导致的税费争议。核心法律问题在于：当合同约定不明时，超出预期的税费究竟该由谁承担？
首先，必须厘清“纳税义务人”与“税费实际承担者”这两个概念。根据《中华人民共和国税收征收管理法》及各税种暂行条例，法律明确规定了谁是纳税人。例如，卖房产生的增值税、个人所得税，纳税义务人是卖方；买房产生的契税，纳税义务人是买方。这是法律的强制性规定，不因合同约定而改变。也就是说，去税务局交税时，票据上的纳税人名称是固定的。
但是，这并不禁止买卖双方在合同中约定，本应由一方依法缴纳的税款，实际由另一方来“掏钱”。这在法律上称为“税费承担约定”，属于民事合同自由的范畴。正如另一个案例中法院所指出的，虽然税法规定了纳税义务人，但并未禁止纳税义务人与合同相对人约定由合同相对人实际缴纳税款。这样的约定在双方之间是有效的。
那么，当像本案一样，因为政府指导价提高，导致所有税种的计算基数增大，总税费超出预期时，该如何处理呢？关键在于看合同约定。
如果合同有明确约定：例如写明“所有税费均由买方承担”，那么即使因指导价变化导致税费大增，买方也需按约定承担。但需注意，这种约定可能面临显失公平的质疑，尤其在税费金额巨大的情况下。
如果合同约定“按国家规定各自承担”：这通常被理解为按法定纳税义务来分担。此时，因指导价上调而增加的税负，也应遵循这一原则：卖方承担其纳税义务对应的增值税、个税等增加部分；买方承担其纳税义务对应的契税增加部分。不能简单理解为“谁吃亏谁认栽”。
如果合同完全没有约定或约定不明：就像本案最初的情形，此时应优先适用法定原则，即谁是该税种的纳税人，谁就承担相应的纳税义务（及因政策变化增加的部分）。买方若想以此为由解除合同，很可能被认定为违约。
此外，还需警惕一种情况：为了多贷款而故意将网签合同价做高，结果导致核税时适用更高的价格，从而多缴税。这种情况下，多出的税费通常被视为因一方（往往是买方）自身原因造成，应由其自行承担。
特殊情形
除了政策变动，还有一些特殊交易场景下的税费承担问题值得关注：
法院拍卖房产：许多拍卖公告中会写明“一切税费由买受人承担”。这种约定虽不违法，但实际操作中，税务部门仍会依法向买卖双方各自开具税票。这意味着买受人即使掏了全部的钱，在法律意义上也只是“替”卖方缴纳了其应缴的税，可能引发票据与约定不符的纠纷。
“营改增”等税制改革：有服务机构曾以“营改增”后要缴纳增值税为由，在政府指导价基础上额外加收费用。这种做法已被监管部门明确认定为价格违法行为。因为“营改增”是税制转换，整体目的在于减税，而非在原有价格上简单加税。纳税人不能以此为由变相提高收费标准。
风险提示
具体案件需要咨询专业律师，本文案例仅供参考。房屋交易税费复杂，且各地政策细则存在差异。为避免类似A某和B某的纠纷，孙青律师建议：
签约前尽调：在签订合同前，买卖双方应共同或委托中介到不动产登记中心或税务窗口，查询该房屋的最新地区指导价，并估算出大致税费，做到心中有数。
合同约定明确：切勿使用“按国家规定各自承担”等模糊表述。应在补充协议中明确列出所有可能涉及的税种（如增值税、个人所得税、契税、印花税等），并写明每一项由谁承担。对于因政策变化、指导价调整等不可归责于双方的原因导致的税费增减，最好也能约定处理原则。
保留证据：所有关于税费承担的协商过程，尽量通过书面或可留存记录的电子方式（如微信、邮件）进行，以备发生争议时作为证据。
总之，超过指导价的税费谁承担，答案藏在合同细节与法律规定交织的地带。一份清晰、周全的合同，是保障交易顺利、避免事后扯皮最坚实的防线。