孙青律师
房价跌了买房人不付款怎么办
最近，我处理了一起让我印象深刻的案子。A某在去年看中了一套心仪的房子，和卖家B某通过中介签了合同，总价830万。按照约定，A某先付了20万定金，约定好后续的付款和过户时间。没想到，签完合同后，房价开始一路下滑。到了该付第二笔大额房款的时候，A某心里打起了鼓，觉得再买下去就亏大了，于是直接告诉中介，这房子他不要了，定金也不要了，就当是承担了违约责任。
这可把卖家B某急坏了。房价一直在跌，A某说不买就不买，自己不仅房子没卖出去，还眼看着资产在缩水。B某认为，A某的毁约行为直接导致了自己遭受了房价下跌的损失，远不是那20万定金能弥补的。协商无果后，B某一纸诉状将A某告上了法庭，要求赔偿损失。
裁判结果与理由
法院审理后认为，A某在合同履行过程中，无正当理由明确表示不再履行合同，其行为已经构成根本违约。虽然合同中约定了2万元的违约金，但经过专业机构评估，在A某违约的时间点，房价下跌造成的实际损失远超这个数额。根据法律规定，当约定的违约金低于造成的实际损失时，守约方可以请求法院予以增加。
最终，在法官的主持下，双方达成了调解。A某除了损失掉20万定金外，还需额外向B某支付一笔补偿款，用以弥补B某因房价下跌遭受的大部分损失，案件得以了结。
法律分析
上海君澜律师事务所孙青律师提示：这起案件非常典型地反映了当前市场波动下，买方因房价下跌而毁约所引发的法律问题。核心在于，房价下跌本身并不能成为买方合法解除合同或拒绝付款的理由。
首先，合同必须严守。一旦签订了合法有效的房屋买卖合同，对双方都具有法律约束力，任何一方都不能随意反悔。买方因觉得“买亏了”而拒绝付款，属于典型的违约行为。
其次，违约责任的承担是多元的。买方违约后，卖方通常有以下几种维权途径：
主张违约金：这是最直接的依据。如果合同里明确约定了违约金数额（比如总房款的某个百分比），卖方可以直接要求买方支付。就像另一个案例中，买方违约导致合同解除，法院最终判决违约方支付了合同约定的80万元违约金。
要求赔偿实际损失：如果合同约定的违约金不足以弥补卖方的实际损失（比如房屋再次出售时的差价损失），卖方可以请求法院调高违约金。这就需要卖方提供证据，比如同小区房价下跌的成交数据、评估报告等，来证明自己的损失确实存在且金额较大。
要求继续履行合同：如果买方只是拖延付款但并未明确表示不买，且其具备履行能力，卖方也可以选择起诉，要求法院判决买方继续付款、完成过户。在一起类似的纠纷中，经过法官调解，买方最终认识到违约后果，选择继续支付了剩余尾款。
适用定金罚则：如果买方支付了定金，那么他单方毁约后，卖方有权直接没收这笔定金。但需要注意的是，定金和违约金通常不能同时主张，守约方需要选择对自己更有利的一种方式。
特殊情形
当然，实践中也存在一些特殊情况。例如，如果买方因为国家突然出台的限购政策而失去了购房资格，这属于合同订立后客观情况发生了重大变化，双方都无法预见到。这种情况下，买方可以依据“情势变更”原则，请求法院变更或解除合同，并可能无需承担违约责任。但这与单纯因为房价跌了而反悔，性质完全不同。
此外，法律也倡导诚信和减少损失。卖方在买方违约后，也负有采取适当措施防止损失扩大的义务。例如，在明确合同无法履行后，应及时将房屋重新挂牌出售，而不是长时间空置等待。如果因为卖方拖延导致损失扩大（比如房价进一步下跌），那么对于扩大的损失部分，法院可能不会支持向违约方索赔。
风险提示
房地产市场有涨有跌，本是常态。但法律保护的是契约精神，而非市场投机心理。作为买方，在签字前务必审慎评估自己的支付能力和市场风险，一旦签约就要有履约的担当。作为卖方，遇到买方违约，要冷静收集证据（如合同、付款凭证、对方表示不买的微信记录或函件等），及时咨询专业律师，选择最合适的法律途径维护自身权益，避免损失扩大。
具体案件需要咨询专业律师，本文案例仅供参考。