孙青律师
二手房纠纷律师巧用税费争议 解除房屋买卖合同
最近，A某（买方）通过B中介公司看中了C某（卖方）名下的一套二手房。双方谈妥了价格，并签订了一份《存量房买卖合同》。合同里白纸黑字地写着：“本次交易所产生的全部税费由买方A某承担。”A某觉得这房子地段好，价格也合适，没多想就签了字，并爽快地支付了定金和首付款。
然而，就在双方兴冲冲地去税务部门办理过户缴税手续时，问题出现了。税务工作人员告知，这套房子的产权来源是“赠与”，而非普通的买卖或继承。这意味着，在交易时，需要额外缴纳一笔高达房屋总价20%的个人所得税。这笔突如其来的巨额税费，远远超出了A某的预算和预期。他当场就懵了，感觉自己掉进了一个“大坑”。
A某立刻找到C某和B中介公司理论。他质问C某：“你卖房的时候，为什么没告诉我这房子是赠与得来的？这税费高得离谱，我根本承担不起！”C某则一脸无辜地表示，自己也是从长辈那里受赠得来的房子，之前自己买卖房子也没遇到过这种情况，确实不清楚还有这么高的税，并非故意隐瞒。而B中介公司呢，在居间过程中，只是简单核对了房产证，没有深入核查房屋的产权来源历史，导致这一关键信息被遗漏，未能如实告知A某。
三方争执不下，交易彻底僵住了。A某觉得这房子买不起了，要求解除合同，退还已付的款项。但C某认为，合同里明确约定了税费由买方承担，现在A某因为税费高就想反悔，属于违约。无奈之下，A某带着合同和一堆材料，找到了专业处理房产纠纷的律师。
裁判结果与理由
在律师的介入和协助下，此案最终通过法院调解得以解决。经调解，各方达成一致：解除A某与C某签订的《存量房买卖合同》；C某向A某退还已收取的全部定金；B中介公司向A某退还已收取的中介费用及相关保证金。纠纷就此了结。
法院在组织调解时，重点向卖方C某和中介B公司阐明了其应负的义务。法官指出，房屋的产权来源（如买卖、继承、赠与等）属于影响交易成本和买方决策的核心信息。作为卖方，对此负有主动、如实披露的义务，不能以“不知情”为由完全免责。而作为专业的居间方，B中介公司有责任对房屋的权属状况、产权来源等关键信息进行核实，并如实告知买方。本案中，正是因为这两方未能充分履行告知和核实义务，导致买方A某在信息不对称的情况下做出了错误判断，从而引发了纠纷。
法律分析
上海君澜律师事务所孙青律师提示：这起案件非常典型地反映了二手房交易中因税费问题引发的合同解除纠纷。其核心法律问题在于，当合同约定税费由一方承担，但因未披露的关键信息导致税费远超预期时，合同能否解除以及责任如何划分。
首先，关于合同约定。法律尊重当事人的意思自治，买卖双方可以自由约定税费的承担方式，比如约定“所有税费由买方承担”，这种约定本身是合法有效的。在另一起案件中，法院就明确支持了合同约定，判决买方按约定承担全部税费，无权要求卖方返还。但是，这种约定的有效性建立在双方信息对等、意思表示真实的基础上。
其次，关于信息披露义务。卖方和中介对影响房屋交易价值及成本的重要信息负有披露义务。本案中，房屋产权来源为“赠与”，将导致高额个人所得税，这直接关系到买方的购房成本和交易意愿，属于必须披露的关键事实。如果卖方隐瞒或中介未尽核实告知义务，导致买方在重大误解下签订合同，买方有权主张权利。这与另一个案例中，因“满五唯一”状态约定不明导致税费争议，法院最终判决按法律规定由卖方承担个税的道理有相似之处。信息的透明是公平交易的前提。
最后，关于合同解除。本案最终以调解解除合同收场。从法律上看，主张解除合同通常需要符合法定或约定条件。例如，如果因一方根本违约导致合同目的无法实现，另一方可以解除合同。在本案情境下，因卖方及中介未披露关键税费信息，导致交易成本剧增，可能构成重大误解，或使得买方以合理预期价格购房的合同目的落空，从而为买方主张解除合同提供了法律依据。相比之下，在另一起案件中，买方仅仅因为契税调高（属政策变动风险）而要求解约，法院则认为合同目的（取得房屋）仍能实现，且卖方愿意配合过户，因此未支持解除合同的请求。可见，能否解约关键看争议是否动摇了合同的根本基础。
特殊情形
税费争议引发的纠纷形态多样，除了上述因产权来源引发的“天价个税”外，实践中还有几种特殊情形需要警惕：
利用“阴阳合同”或造假逃税：这是风险极高的行为。曾有案例中，中介伙同买方伪造卖方的“离婚证”，将“满五不唯一”房屋伪造成“满五唯一”以逃避个人所得税。这种行为不仅导致买卖合同可能被解除，更涉嫌伪造国家机关证件、偷逃税款，相关责任人可能面临行政处罚甚至刑事责任。法院明确指出，为避税签订“阴阳合同”损害社会公共利益，相关条款无效。
对政策理解不足或信息变化：有时纠纷源于对税收政策的误解或客观情况变化。例如，有买方误以为卖方居住满五年即免营业税，但实际应以房产证时间为准，由此产生争议。还有案例中，卖方在短时间内连续出售两套房，买方认为卖方隐瞒房产数量导致自己多缴税，但法院审查后认为卖方无故意隐瞒的恶意，且税费承担已有明确约定，因此驳回了买方的诉求。这类情形强调买方自身也有审慎核实政策的责任。
风险提示
二手房交易税费复杂，政策性强，看似简单的“税费由买方承担”条款背后可能隐藏巨大风险。对于买方而言，切不可轻信口头承诺，务必在签约前亲自或委托专业人士核实房屋的产权来源、持有年限（是否“满五唯一”）、卖方家庭住房情况等核心信息，并到税务部门进行税费测算。对于卖方和中介，则应恪守诚信原则，主动披露已知悉的影响交易的重要信息，避免后续纠纷。
具体案件需要咨询专业律师，本文案例仅供参考。在交易遇阻时，及时寻求法律帮助，像本案中的律师一样，准确抓住“信息披露不实”这一关键点，方能有效维护自身合法权益，巧用税费争议化解合同僵局。