借名买房无效的，出名人不能要求借名人支付占用费

案件介绍

A某是北京的一名普通市民，多年前，他的亲弟弟B某获得了一个购买限价商品房的宝贵指标。由于B某当时已有住房，对这个房子兴趣不大，眼看指标就要作废，他便多次劝说哥哥A某，让A某出钱，借用B某的名义把这个房子买下来。A某起初觉得两限房价格优势不大，并不愿意，但碍于父母的情面和兄弟情分，最终还是答应了。因为是一家人，彼此信任，双方只是简单写了个字据，并没有签订严谨的合同或去做公证。

于是，A某陆续将购房首付款转给了B某，并在后续几年里，用自己的钱还清了全部银行贷款。房子交付后，A某就和父母一起搬了进去，一直居住至今。购房合同、房产证等所有重要文件，也都由A某自己保管着。后来，随着房价飞涨，这套房子的市场价值翻了好几倍。B某的心态发生了变化，他先是挂失补办了房产证，接着又明确拒绝配合A某办理房屋过户手续。无奈之下，A某先打了一场官司，要求B某把房子过户给自己。法院虽然确认了双方存在“借名买房”的关系，但因为房子是政策性的限价房，最终没有支持A某要求过户的请求。

眼见过户无望，A某只得再次起诉，这次他的诉求是：要求B某返还自己当初支付的所有购房款、税费，并赔偿房屋升值带来的损失。而B某在法庭上也提出了反诉，他除了同意返还购房款（前提是A某不能同时要增值损失），还提出了一个让A某非常气愤的要求：他要求A某立即搬出房子，并且按照每月6700元的标准，支付从入住至今长达十多年的“房屋占有使用费”，算下来是一笔高达八十多万元的巨款。

裁判结果与理由

法院经过审理，对这起兄弟间的房产纠纷作出了判决。对于双方争议的“借名买房”协议，法院认为，限价商品房属于政策性保障住房，其购买资格具有专属性，旨在解决特定群体的住房困难。A某并不具备购买资格，其借用B某名义购房的行为，规避了国家的住房保障政策，损害了社会公共利益。因此，双方之间的借名买房约定是无效的。

既然协议无效，那么根据法律规定，双方因该无效行为取得的财产，应当互相返还。因此，法院判决：B某需要向A某返还其支付的全部购房款、契税、维修基金等款项；同时，A某也需要将房屋腾退，返还给B某。对于房屋巨大的增值部分，法院认为，对于合同无效的后果，双方都存在过错（都知道是借名买政策房），因此判决B某需要向A某赔偿一部分房屋增值损失，作为对其信赖利益损失的补偿。

那么，B某反诉要求A某支付巨额“房屋占有使用费”的请求，法院支持了吗？

答案是：没有支持。法院明确指出，A某占有使用房屋，是基于双方之间存在的“借名买房”法律关系。现在法院确认该法律关系无效，并判令双方互相返还财产（A某还钱，B某还房）。在B某尚未向A某返还购房款和增值补偿的情况下，要求A某支付房屋占有使用费，是没有法律依据的，法院不予支持。

这个判决思路并非个例。在另一起类似的借名买经济适用房纠纷中，当出名人在协议被确认无效后，反诉要求借名人支付占有使用费时，法院同样认为，在借名买房关系尚未清算完毕（即款项未返还）的情况下，直接主张占有使用费不能得到支持。甚至有案例明确指出，如果双方之间存在借名买房的法律关系，那么借名人占有房屋就不是“无权占有”或“非法占有”，在借名买房问题本身未解决前，出名人要求腾退并支付使用费的请求，难以获得法院支持。

法律分析

上海君澜律师事务所孙青律师提示：这个案例清晰地揭示了借名购买政策性住房的核心法律风险与裁判规则。很多老百姓认为，只要是自己出的钱，房子就应该是自己的，这种观念在普通商品买卖中或许成立，但在涉及限价房、经济适用房等政策性房屋时，则完全不同。

首先，协议的效力是根本。法院判断借名买房协议是否有效，关键看它是否违反了法律的强制性规定或损害了社会公共利益。像本案中的限价房，以及经济适用房、共有产权房等，其购买资格是国家赋予特定群体的福利，具有人身专属性。不具备资格的人通过借名方式购买，实质上扰乱了国家保障性住房的管理秩序，侵害了其他符合条件家庭的合法权益，因此这类协议通常会被认定为无效。这与为规避普通商品房限购政策而借名的情况，在法律评价上可能存在差异。

其次，无效后的处理原则是“相互返还”。根据《民法典》第一百五十七条的规定，民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还的，要折价补偿。双方都有过错的，各自承担相应责任。在本案中，就体现为：B某要返还A某的购房出资，A某要返还B某的房屋。由于房屋已大幅增值，这笔增值款就成了双方争议的焦点。法院通常会根据双方的过错程度（一般认定为双方均有过错），判决出名人向借名人补偿一部分增值损失，这并非对房屋所有权的分割，而是对借名人信赖利益损失的赔偿。

最后，也是本案最值得关注的一点：在“相互返还”的义务履行完毕之前，出名人要求借名人支付房屋占有使用费，一般难以获得支持。这是因为，借名人占有房屋是基于一个无效但曾经存在的合同关系，其占有并非毫无依据的“侵权”行为。在法律上，双方返还义务的履行可能需要同时进行或具备一定条件。在出名人未履行返还钱款的义务时，借名人继续占有房屋，可以视为一种行使“同时履行抗辩权”或对自身权利的必要保全，此时要求其支付使用费，有失公平。当然，如果借名买房协议被确认无效且相关款项已返还清算完毕后，借名人仍拒不腾房，那么其占有就失去了合法基础，出名人此时再主张占有使用费，则有可能得到法院的支持。

特殊情形

需要特别注意的是，上述“不能要求支付占用费”的结论，主要适用于像本案这样，借名买房协议因违法而自始无效，且双方财产尚未清算返还的情形。

如果换一种情况：借名买房协议本身被法院认定为有效（例如购买普通商品房规避限购，在某些司法观点下可能有效），但出名人拒不配合过户，借名人起诉要求过户并获胜。在生效判决已确认房屋归借名人所有、判令出名人配合过户后，出名人依然强行霸占房屋、拒不交出。那么，此时的占有就变成了无权占有和侵权。借名人作为实际权利人，完全可以另行提起诉讼，要求出名人腾退房屋，并赔偿自其无权占有之日起的房屋占有使用费，法院通常会参照同地段租金水平予以支持。这与协议无效下的“相互返还”关系，性质完全不同。

风险提示

借名买房，尤其是借名购买政策性住房，对出名人（指标人）和借名人（出资人）而言，都是一场充满不确定性的冒险。对借名人来说，最大的风险就是“房财两空”——房子因为协议无效拿不到，只能拿回本金和部分补偿，却错失了用同样资金购买其他房产的机会。对出名人来说，则可能面临丧失自己首套购房资格、影响未来贷款条件等风险。

本案中兄弟反目、对簿公堂的结局令人唏嘘。它再次警示我们：亲情与信任，在巨大的利益面前有时非常脆弱。涉及房产等重大财产处分时，务必遵守法律规定，切勿试图通过“借名”等方式规避政策。如果已经陷入此类纠纷，应重点关注法律关系的定性（是否有效）、无效后的过错划分以及返还责任的履行顺序问题。

具体案件需要咨询专业律师，本文案例仅供参考。每个案件细节千差万别，法院会根据购房性质、地方政策、双方过错程度、证据情况等因素综合裁判，切不可简单套用。