借名买房行为无效，双方按照过错分配房屋增值款

老张怎么也没想到，自己住了快十年的房子，到头来可能不是自己的。事情还得从十年前说起。那时，老张的弟弟小张单位搞福利分房，是一种叫经济适用房的房子，价格比市面上的商品房便宜不少。但小张当时手头紧，家里开销也大，就想着放弃这个资格。老张一听，觉得机会难得，就跟弟弟商量：“你看，你这资格不用也浪费了，不如我出钱，用你的名字把房子买下来。首付、贷款我都来还，房子算我的。你们一家可以先免费住五年，等五年后政策允许上市交易了，再过户给我，过户的税钱我自己承担。”兄弟俩感情好，当时就口头说定了，也没签什么书面协议。

于是，老张掏了首付，以小张的名义办了贷款，之后每个月都准时把房贷打到小张的卡上。房子下来后，小张一家住了进去，房产证也一直由老张保管着。日子就这么平静地过了几年，期间老张也去看过几次房，心里盘算着等满了五年，这房子就能名正言顺归自己了。没想到，天有不测风云，小张在一次意外中去世了。等到房子终于满了五年可以交易时，老张找到弟媳妇商量过户的事，弟媳妇的态度却完全变了。她不再承认当初的约定，只说：“大哥，这些年你出的房钱和贷款，我们一分不少还给你，但这房子是我们家的，不能过户给你。”老张一下子懵了，多年的积蓄和期盼眼看要落空，兄弟情谊也似乎变了味，无奈之下，他一纸诉状将弟媳妇告上了法庭，要求确认房子归自己所有。

法院经过审理，并没有支持老张的诉讼请求。法院认为，老张和小张之间口头约定的“借名买房”行为，本身是无效的。为什么呢？因为这套房子不是普通的商品房，而是具有社会保障性质的经济适用房。这种房子的购买资格是国家专门给像小张这样符合条件的低收入住房困难家庭的，有着严格的审查程序。老张不符合这个购买资格，却通过借用弟弟的名义来购买，这种行为扰乱了国家对于保障性住房的监管秩序，也侵害了其他真正有需要、符合资格的家庭的利益，用法律术语说，就是“损害了社会公共利益”。根据《民法典》的规定，违背公序良俗（也就是公共秩序和善良风俗）的民事法律行为是无效的。所以，他们兄弟间的这个口头协议，从法律上讲，自始就没有法律约束力。

既然协议无效，那房子到底归谁呢？房子仍然归登记权利人，也就是小张的继承人——老张的弟媳妇所有。那么老张出的钱怎么办？难道就白白损失了吗？也不是。法律对于无效合同的处理有明确规则：双方因该行为取得的财产，应当互相返还；不能返还的，要折价补偿。如果因为合同无效造成了损失，还要根据双方的过错来分担这个损失。在这个案子里，老张出的购房款、贷款本息，弟媳妇一家应当返还。但事情没那么简单，这十年间，房价早已今非昔比，产生了巨大的增值。这部分增值利益，正是双方争议的焦点。

法院在判决中指出，对于房屋的增值部分，需要依据导致借名买房合同无效的原因，按照双方当事人的过错比例来进行分配。在这个案例中，老张和小张双方都存在过错。老张的过错在于，他明知自己不具备购买经济适用房的资格，为了获取本不属于自己的政策性利益，主动发起并实施了借名买房的行为。而小张（及其继承人）的过错在于，为了获得“资质补偿”（虽然本案是口头约定，但实践中常有金钱补偿）或是出于亲情帮助，出借了自己宝贵的购房资格，配合完成了这一规避政策的行为。双方的行为共同导致了合同无效的后果。因此，法院在判决弟媳妇向老张返还全部购房出资的同时，也会综合考虑老张的出资贡献、小张一方出借资格的因素以及双方的过错程度，对房屋的增值部分做出一个相对公平的分配，比如判决弟媳妇在返还本金外，再向老张支付一定比例的房屋增值补偿款。这不同于协议有效时，借名人可以要求直接过户；也不同于一方完全无辜的情况。这是一种基于过错责任的损失分担机制。

上海君澜律师事务所孙青律师提示：借名买房，尤其是借名购买经济适用房、限价房等政策性保障住房，在法律上风险极高，核心风险就在于协议很可能被认定为无效。一旦无效，借名人的核心目的——取得房屋所有权——将彻底落空，只能退而求其次，主张返还出资和部分增值补偿。而增值补偿的多少，完全取决于法院对过错比例的裁量，存在很大的不确定性。除了协议效力风险，实践中还有诸多其他隐患。比如，如果只是口头约定，一旦出名人反悔，借名人就像本案中的老张一样，面临巨大的举证困难，要证明双方存在“借名”的合意而不仅仅是借款或赠与，非常不容易。再比如，房子登记在别人名下，如果出名人私下把房子卖了或抵押了，而买房人或抵押权人是善意的（不知情），那么借名人可能钱房两空，只能向出名人索赔。如果出名人自身欠债，房子还可能被法院查封拍卖。反过来，出名人也有风险，可能会因此失去自己首套房的购房资格、优惠贷款利率，甚至因为借名人断供而影响个人征信。

总而言之，借名买房是一把双刃剑，看似走了捷径，实则暗藏重重法律风险。无论是为了规避限购，还是贪图保障房的低价，都可能因小失大，最终导致亲情破裂、财产损失。面对房产这样的大宗资产处置，务必遵守法律法规和政策，通过正规渠道解决问题。具体案件需要咨询专业律师，本文案例仅供参考。