孙青律师
案件介绍
A某和B某是关系不错的朋友。几年前，A某手里攒了一笔钱，想在北京投资一套房产，但当时北京的限购政策已经非常严格，A某因为社保缴纳年限不够，没有购房资格。他不想错过看中的房子，就找到了有购房资格的B某商量。两人口头约定，由A某出全款，以B某的名义购买位于朝阳区的一套商品房，房屋的实际所有权归A某，B某只是挂个名。等将来A某满足了购房条件，或者政策允许了，B某再配合把房子过户给A某。出于信任，两人没有签订书面协议。
购房过程中，从看房、签合同到交税、办证，都是A某亲自操办，所有购房款、税费也都是从A某的银行卡直接支付给开发商和税务部门的。不动产权证书办下来后，暂时由A某保管，房屋也一直由A某出租并收取租金。
几年后，北京房价上涨了不少。B某看到房子升值这么多，心态起了变化，开始不承认当初的借名买房约定。他声称房子就是A某赠送给他的，或者只是借钱给他买房，现在房子登记在自己名下，理应归自己所有。两人协商不成，关系破裂。A某无奈，一纸诉状将B某告上法庭，要求确认双方存在借名买房合同关系，并判令B某将房屋过户至自己名下。
裁判结果与理由
法院经审理后，支持了A某的诉讼请求。法院认为，当事人之间关于借名买房的约定，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，即属有效。本案中，A某与B某借名购买的房屋是普通商品房，并非经济适用房等政策性保障住房，其目的主要是规避当时的住房限购政策。
法院指出，住房限购政策属于地方政府为调控房地产市场而制定的公共政策，其性质不属于全国人大及其常委会制定的法律，也不属于国务院制定的行政法规。因此，单纯为了规避限购政策而签订的借名买房合同，并不直接导致合同无效。
法院在认定双方是否存在借名买房关系时，综合考量了全案证据。虽然双方没有书面协议，但A某提供了完整的购房款支付凭证、税费缴纳记录，证明其是实际出资人；房屋自购买后一直由A某实际控制（出租并收租），不动产权证书也由A某持有；在诉讼时，A某经过几年的积累，已经满足了北京的连续社保缴纳要求，具备了购房资格，房屋过户不存在政策障碍。这些证据形成了一个完整的证据链，足以证明A某与B某之间存在借名买房的口头约定，且A某是房屋的实际权利人。因此，法院判决B某应协助A某办理房屋的产权过户登记手续。
法律分析
上海君澜律师事务所孙青律师提示：借名买房纠纷的核心，往往在于“合同是否有效”以及“借名事实能否认定”这两个问题上。
首先，关于合同效力，法律上的判断标准相对清晰。根据《民法典》的精神（原《合同法》相关规定），合同无效的情形有严格限定，比如损害社会公共利益、违反法律和行政法规的强制性规定等。在借名买房的场景下，需要区分所购房屋的类型。如果借名购买的是普通商品房，目的是规避限购、限贷政策，这类合同一般会被认定为有效，因为它扰乱的是行政管理秩序，但并未直接触犯效力性的强制法律规定，也不必然损害社会公共利益。然而，如果借名购买的是经济适用房、两限房等具有社会保障性质的政策性住房，情况就完全不同了。这类房屋的分配是为了解决特定低收入群体的住房困难，有严格的资格审查程序。借名购买行为挤占了本应属于困难群体的社会资源，损害了社会公共利益，因此相关的借名合同通常会被认定为无效。不过也有例外，例如对于2008年4月11日之前签订购房合同的“老”经济适用房，如果在一审法庭辩论终结前已经满足“取得房证满五年”等上市交易条件，法院也可能认定借名关系有效。
其次，关于借名事实的认定，这是实践中当事人败诉的主要原因。法院遵循“谁主张，谁举证”的原则。如果像本案一样只有口头约定，那么实际出资人（借名人）就需要提供充分的间接证据来让法官相信借名合意的存在。法官会综合审查一系列因素，比如：借名原因是否合理（为何自己有资金却要用他人名义）；购房款及相关费用由谁支付、如何支付（这是最关键的证据之一）；房屋由谁实际占有使用（居住、出租、管理）；不动产权证书由谁持有；以及在整个购房过程中（如与开发商接洽、办理贷款等），是以谁为主导。只有当这些证据能够相互印证，形成高度盖然性的证据链条时，法院才会支持借名买房关系成立的主张。否则，即使你能证明出了钱，法院也可能认为这只是借款或赠与关系，房屋仍将归登记人所有，你只能向他主张返还钱款的债权。
特殊情形
除了上述常见情形，实践中还有一些需要特别注意的点。比如，在借名关系存续期间，如果登记人（出名人）擅自把房子卖给不知情的第三方，并且已经办理了过户，那么实际出资人很可能就无法要回房子了。因为从物权登记的角度看，登记人是法律承认的所有权人，他的出售行为一般被认为是有权处分，只要买家是善意的（不知道借名一事）、支付了合理价钱并完成了登记，就能合法取得房屋所有权。这时，实际出资人只能依据借名合同向登记人主张赔偿损失，而无法追回房屋。
另外，即便借名买房合同被认定有效，过户请求也未必能立刻得到支持。如果实际出资人起诉时仍然不符合当地的购房政策，法院可能会以“合同履行存在障碍”为由，驳回其要求立即过户的请求，或者告知其在符合条件后再行主张。这意味着一场官司可能无法彻底解决问题，实际出资人需要等待时机。
风险提示
借名买房，看似是一条“捷径”，实则布满了法律陷阱，对借名人和出名人都存在巨大风险。
对于借名人（实际出资人）而言，最大的风险莫过于“房钱两空”。登记人可能反悔不认账；可能因自身债务问题，导致房屋被法院查封、拍卖；也可能意外去世，房屋被其继承人继承。即使合同有效、事实清楚，如果登记人不配合或房屋被设定了抵押、查封，过户也会困难重重。没有白纸黑字的协议，仅凭转账记录，很难证明复杂的借名合意。
对于出名人（登记人）来说，风险同样不可小觑。这次借名购房记录会占用你宝贵的个人购房资格和贷款资格，未来你自己或家庭想买房时，可能会面临首付比例提高、利率上浮甚至无法购买的问题。如果借名人后期还贷违约，银行会直接向你追债，影响你的个人征信。如果房屋出租后发生纠纷，法律责任也可能首先找到你这个登记业主。
因此，无论是借名人还是出名人，在涉及借名买房时都必须慎之又慎。如果确有必要，务必签订权责清晰的书面协议，明确房屋实际权属、出资方式、贷款偿还、过户条件及违约责任等。同时，借名人要保管好全部出资凭证、合同原件及产权证书，并密切关注房屋状态。但无论如何，最根本的防范措施是认识到其中的高风险，尽量避免采取此种方式。
具体案件需要咨询专业律师，本文案例仅供参考。