借名买房协议有效，出名人违反约定不返还房屋的，应当承担违约责任

今天要和大家聊的，是一个听起来有点绕，但在生活中却并不少见的案子。事情是这样的，A公司是一家做金属材料生意的企业，手头有些闲钱，想在2003年的时候投资一套房产。当时他们看中了上海杨浦区的一套房子，地段不错，价格也合适。但问题来了，这套房子的土地性质有点特殊，属于部队的干休所，开发商明确表示不能直接卖给单位。

怎么办呢？A公司的老板想到了自己的朋友B某。B某是上海本地人，各方面条件都符合个人购房的要求。于是双方一合计，决定由A公司出全款，以B某的名义去跟开发商签购房合同，等房子买下来，产权证先办在B某名下，但实际房子归A公司所有和使用。为了稳妥起见，B某还在2012年亲笔写了一份《说明》，白纸黑字地承认：“这套房子是A公司出钱买的，只是借我的名办手续，产权和我没关系，属于A公司。” 之后的十几年里，A公司一直安心地使用着这套房子，支付着水电物业费，相关的购房合同、付款票据、房产证原件也都由A公司自己保管着。

本来相安无事，但到了2020年，矛盾爆发了。A公司觉得时机成熟，想把这套“寄居”在别人名下的房子正式过户到自己名下，却遭到了B某的断然拒绝。B某不仅不配合，甚至反过来主张，说当初的“借名买房”约定是无效的，房子应该归他个人所有。无奈之下，A公司只好将B某告上法庭，他们的诉讼请求很明确：第一，请求法院确认这套房子的所有权归A公司；第二，判令B某配合办理房屋所有权的过户手续。

法院经过审理，查明了几个关键事实：购房款确实是A公司支付的，B某没出一分钱；房子也一直是A公司在实际占有和使用；B某出具的那份《说明》也证实了双方存在“借名买房”的合意。因此，法院认可了A公司与B某之间确实存在“借名买房”的关系。但是，法院在向房产登记部门发函询问时，得到了一个意外的回复：这套房子属于“军队经济适用房”的范畴，根据上级要求，目前暂停办理转移登记手续。正是因为这个行政上的障碍，法院最终判决驳回了A公司要求确认产权和办理过户的诉讼请求。法院认为，在房子客观上无法过户的情况下，A公司现在提的这两项请求都无法得到支持，需要等将来政策允许、能够办理过户时，再另行主张权利。同时，法院也没有支持B某提出的“借名协议无效、房屋归他”的上诉请求。

上海君澜律师事务所孙青律师提示：这个案子虽然因为特殊政策原因，A公司暂时没能把房子过户到自己名下，但法院的判决清晰地传达了几个非常重要的法律信号。首先，在事实清楚、证据充分的情况下，“借名买房”的协议本身可以被认定为有效。就像江西萍乡的一个案子，法院认为，只要借名买房不是为了规避法律强制性规定或国家限购政策，也不违背公序良俗，那么这种约定就具有法律效力，借名人有权要求出名人配合过户。其次，也是本案的核心启示，一旦“借名买房”协议被认定有效，出名人如果违反约定，拒绝返还房屋或配合过户，那么就构成了明确的违约行为。

那么，为什么A公司不能直接要求法院确认房子归自己所有呢？这里涉及物权和债权的关键区别。根据法律规定，不动产物权的归属，主要以不动产登记簿的记载为准。房子登记在B某名下，从物权公示的角度看，B某就是法律上的所有权人。A公司基于“借名买房”协议享有的，是一种要求B某履行合同义务（即配合过户）的债权请求权，而不是直接的对房屋的物权。只有在极少数情况下，比如登记簿记载明显错误，真实权利人才可以请求法院直接确认物权。而像本案这样基于双方合意产生的“借名登记”，一般不适用这种确权规则。所以，A公司正确的诉求路径是要求B某履行合同，而非直接“确权”。

这个案子还有一些特殊情形值得深思。比如，本案涉及的房屋是“军队经济适用房”。B某在上诉时曾激烈主张，购买这类房屋有严格的资格限制，A公司作为单位根本不具备购买资格，因此双方的借名协议因违反政策而无效。虽然本案中法院因其他原因未对此深入评判，但这确实点出了一个普遍性的风险：如果借名购买的房屋是经济适用房、两限房等政策性保障住房，情况就大不相同了。各地法院的普遍观点是，这类房屋的购买资格具有人身专属性，且关乎社会公共利益和住房保障制度的公平性。借名购买这类房屋，通常会被认定为损害社会公共利益，从而导致“借名买房”协议无效。一旦协议无效，借名人不仅无法取得房屋，还可能面临出资款返还、损失分担等一系列复杂问题。

此外，借名买房的风险是双向的，且远不止“过不了户”这一种。对于借名人（实际出资方）来说，最大的风险莫过于出名人反悔。就像本案的B某，利益面前可能背弃承诺。更可怕的是，如果出名人对外欠债，登记在他名下的这套房子很可能被法院查封、拍卖，借名人即使拿出再多的出资证明，也很难对抗法院的强制执行。出名人要是再狠心一点，偷偷把房子卖给不知情的第三人并办了过户，借名人很可能就“钱房两空”了。而对于出名人来说，风险同样不小。自己宝贵的购房资格和贷款资格被占用，将来自己想买房时会受到限制。如果借名人断供房贷，银行只会找登记人（即出名人）追债，这会严重影响出名人的个人征信。

所以，看完这个案子，孙律师想给大家提个醒：“借名买房”看似是一条捷径，实则布满了法律陷阱。如果确实因特殊原因不得不采取这种方式，那么务必做好风险防控：第一，绝对要避开政策性保障住房，这类房子借名购买协议极易被认定无效。第二，不管关系多铁，一定要签订书面协议，把出资情况、房屋实际归属、过户时间、违约责任等写得明明白白。第三，借名人要保管好所有证据，包括付款凭证、协议、对方承认借名的聊天记录或录音等，形成一个完整的证据链。就像北京的一个案例，子女出资以父母名义买房，但因为无法证明双方存在“借名”的合意，仅凭出资和居住事实，法院最终没有支持子女的诉求。

最后，风险提示：每个案件具体情况千差万别，本文案例仅供参考，不构成任何法律建议。如果您或您的朋友正面临类似的房产纠纷，涉及重大财产权益，务必咨询专业的房产律师，获取针对您个人情况的法律意见。