上海二手房推荐律师君澜孙青|房产交易中的常见欺诈手段有哪些

房产交易中的欺诈手段层出不穷，且不断演变。根据公安、检察、法院等官方机构发布的警示信息，结合近年来的典型案例，可以将常见的欺诈手段归纳为以下几大类：

一、 中介机构实施的欺诈

这是最为高发和复杂的欺诈类型，中介利用其信息优势和专业地位，设计多种骗局。

1. 截留、挪用或侵占客户资金：中介要求买方将定金、首付款甚至全款存入其指定的公司或个人账户“代为保管”，然后挪用于投资、转贷等高风险活动，甚至直接非法占有。一旦资金链断裂，购房者将面临“钱房两空”的巨大风险。
2. 冒充买家，骗取房屋产权：中介指使员工或他人假扮真实买家，与卖房人签订合同并支付少量定金，诱使房屋过户至这些“假买家”名下。随后，中介迅速将房屋转卖或抵押给银行，套取巨额资金后消失。有案例中，中介以此方法骗得54套房屋，价值4600余万元。
3. 利用贷款环节诈骗：在为购房者代办银行贷款时，冒用购房者身份，将银行发放的贷款直接占为己有。或者，在买卖双方不知情的情况下，将房屋抵押套现。
4. 发布虚假房源信息：以不存在的“低价房”、“急售房”为诱饵，吸引客户看房或咨询，骗取“信息费”、“看房费”或定金。
5. 诱导签订不规范合同：利用格式合同设置“霸王条款”或陷阱，规避自身责任，或在口头做出虚假承诺（如保证学区、承诺贷款）后，诱使客户签订合同，事后却无法兑现。

二、 卖方（个人或开发商）实施的欺诈

这类欺诈直接针对买方，利用信息不对称实施。

1. “一房多卖”或“一房多租”：这是最典型的卖方欺诈手段。卖方在已将房屋出售或抵押后，隐瞒事实，再次与新的买家签订合同，骗取购房款。在房价快速上涨时期，甚至有真实房主为牟取更高利润而实施“一房多卖”。
2. “借鸡下蛋”式冒充房主：骗子先以短期租赁的方式取得房屋使用权，然后伪造房产证、身份证，冒充房主将租来的房屋进行长期转租或出售，骗取租金或购房款后消失。近期有案例显示，骗子通过短租日租房源，谎称为自有房产出售，成功诈骗60余万元。
3. 虚构“内部资源”与低价房：骗子虚构自己是“内部人员”、“官二代”或认识领导，声称能买到低价回迁房、单位团购房、内部指标房等，利用购房者贪图便宜的心理，伪造合同、公章，骗取“指标费”、“好处费”和购房款。此类诈骗涉案金额往往巨大，受害者为群体。
4. 隐瞒房屋关键瑕疵：在交易时，故意隐瞒房屋已被抵押、查封、即将拆迁、或存在严重质量纠纷（如“凶宅”）等重要信息。

三、 针对特定环节或人群的欺诈

1. 利用亲情关系骗取房产：不法分子编造紧急理由（如官司缠身需抵押），骗取亲属（尤其是老年人）的房产证、身份证等原件，然后通过伪造签名等方式将房产过户至自己名下并出售。
2. “零首付”购房骗局：开发商或中介为快速回笼资金，与分销渠道合作，以“零首付”、“垫首付”为噱头，招募虚假购房者（多为低收入、征信良好人群）签订合同，骗取银行按揭贷款和开发商佣金，最终导致房产大规模断供。有案例涉及49套房产断供，诈骗佣金超342万元。
3. 虚构房产投资项目：以开发商铺、建设批发市场等为名，承诺高额返租收益，诱骗投资者进行投资，实则项目子虚乌有。

总结而言，房产交易欺诈的核心是利用了信息差、购房者贪图便宜的心理以及对中介的过度依赖。防范的关键在于：选择正规中介、坚持资金监管、亲自核实产权与房源真实性、对远低于市场价的“馅饼”保持高度警惕，并仔细审阅每一份合同条款。