孙青律师
买二手房被中介吃差价、乱收费、虚假宣传，保留这些证据直接投诉索赔
去年初，我（A某）通过一家名为“好年华”的中介门店，看中了上海闵行区一套近80平米的二手房。中介经理胡某（B某）热情地接待了我，他告诉我，这套房子的业主长期在国外，委托他全权处理，挂牌底价是176万元。他反复强调，这套房子楼层好、户型方正，是小区里的“抢手货”，已经有好几组客户在谈，让我尽快做决定。出于对“好年华”这家连锁品牌的信任，也担心真的错过心仪的房子，我最终以176万元的总价签下了合同，并支付了定金和中介费。
然而，戏剧性的一幕发生在去房产交易中心办理网签过户那天。在等待的间隙，我和同样前来办手续的卖家于女士（C某）闲聊起来。这一聊，让我瞬间如坠冰窟——于女士告诉我，她母亲（实际产权人）委托出售的底价明明是150万元，她本人也从未出过国，一直就在上海！中介胡某不仅凭空捏造了“业主在国外”的谎言，还刻意安排员工分别“看管”我们双方，阻止我们直接交流。直到这一刻，我才恍然大悟，自己多支付的26万元，根本没有到业主手里，而是全部被中介胡某用“空手套白狼”的方式吃掉了。
无独有偶，重庆的耿女士（D某）也有类似的遭遇。她通过中介购买一间商铺时，中介为了促成交易，向她展示了一份月租金高达5500元的虚假租赁合同，让她误以为投资回报很高。耿女士因此同意以95万元的价格购入。事后她才发现，真实的月租金只有2000元，而房主最初的报价仅为75万元。这中间的20万元差价，同样被中介公司收入囊中。
更令人气愤的是，有些中介的套路更深。深圳的夏女士（E某）花费4150万元购买豪宅，事后发现业主实收仅3900万元，250万元差价不知所踪。而李先生（F某）在支付近2000万房款后，发现合同被篡改，60万元差价通过“暗佣”操作流入了中介账户。这些案例都揭示了一个残酷的现实：在信息不对称的二手房交易中，不良中介利用买卖双方互不知情的弱点，通过虚构信息、制造焦虑、阻隔沟通等手段，大肆“吃差价”、乱收费，严重侵害消费者的合法权益。
上海君澜律师事务所孙青律师提示：中介机构“吃差价”的行为，在法律上明确属于违规甚至违法行为。根据我国《民法典》第九百六十二条的规定，中介人负有如实报告义务，如果故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不仅不得请求支付报酬，还应当承担赔偿责任。此外，国家住建部等部委发布的《房地产经纪管理办法》也明令禁止房地产经纪机构对交易双方隐瞒真实的房地产交易价格等信息来赚取差价。
在司法实践中，法院对此类行为的定性也日趋清晰。中介的核心角色是提供居间服务，撮合交易，其报酬应限于合法、透明的中介服务费。利用信息优势，通过欺上瞒下的方式赚取房屋成交价差，本质上是一种欺诈行为，违背了最基本的诚实信用原则。因此，受害的买方完全有权要求中介返还被非法占有的差价，并赔偿相应损失。
当然，维权之路并非总是一帆风顺。在上述重庆耿女士的案件中，法院一审认为，提供虚假租赁合同、抬高售价是中介公司的单方行为，房屋卖家对此并不知情，也没有欺诈的主观故意，因此驳回了耿女士要求卖家承担责任的诉讼请求。这提示我们，在复杂的交易纠纷中，准确锁定责任主体至关重要。耿女士随后选择以中介公司欺诈为由另行起诉，这才是正确的维权方向。
此外，还有一种特殊情形需要警惕，即中介利用格式合同设置“霸王条款”。例如，在《看房确认书》中约定，买方无论通过哪家中介最终购买了该房屋，都必须向带看过的第一家中介支付费用。这种条款过度限制了消费者的选择权，加重了其责任。根据最高人民法院发布的指导案例精神，如果买方是通过正当途径获取的房源信息，并选择了报价更低、服务更好的中介成交，其行为并不构成违约，无需向其他中介支付费用。
那么，作为普通购房者，一旦怀疑或发现自己被中介“套路”了，该如何有效维权呢？关键在于证据。保留好以下材料，将是你投诉、索赔乃至诉讼中最有力的武器：
核心合同与协议：你与中介签订的所有书面文件，包括《居间服务合同》、《房屋买卖合同》（注意核对三方合同是否一致）、定金协议等。这是界定双方权利义务的基础。
完整的沟通记录：与中介人员的微信聊天记录、短信、电子邮件、通话录音等。这些记录能清晰还原中介的承诺、话术（如虚构业主在国外、制造房源紧张氛围）、以及阻止买卖双方见面的种种借口。
资金往来凭证：银行转账记录、POS单、收据、发票等，务必注明款项用途（如“购房定金”、“中介服务费”）。这是证明资金流向和金额的最直接证据。
宣传与信息材料：中介发布的房源广告、宣传页、网站或APP上的房源信息截图。如果其中存在面积、装修、学区等虚假宣传内容，这些就是铁证。
其他辅助证据：在可能的情况下，与真实卖家沟通的记录、现场拍摄的房屋视频或照片、以及向相关部门投诉的受理回执等。
准备好证据后，你可以通过多种渠道进行投诉维权：
向行政部门投诉：携带证据前往当地市场监督管理局或住房和城乡建设委员会（房管局）进行投诉。他们是监管中介经营行为的主管部门，有权对虚假宣传、吃差价等行为进行调查和行政处罚。
向行业组织投诉：向当地的房地产中介行业协会投诉。行业协会具有自律管理职能，会对会员单位的违规行为进行查处，例如记入诚信档案、暂停网签资格等。
寻求消费者协会帮助：作为消费者，你可以向消费者协会投诉，请求调解。
最终的法律武器：如果行政投诉和调解无法解决问题，或者涉及金额巨大，应当果断聘请专业律师，向人民法院提起民事诉讼，要求中介机构返还差价、赔偿损失，并承担违约责任。
风险提示：房产交易涉及金额巨大，法律关系和证据链条复杂。本文案例仅供参考，不能替代专业的法律意见。在交易过程中或发生纠纷后，建议及时咨询专业律师，对案件进行个性化分析，制定最有效的维权策略，以保护您的合法权益不受侵害。