孙青律师
中介口头承诺包贷款、包学位、包税费，结果全落空，算不算诈骗？
去年，A先生为了孩子上学，决定在市区购置一套房产。他在网上看到B中介公司发布的一条房源信息，标题写着“稀缺学区房，超低税费，贷款无忧”。A先生联系了中介人员小C，小C在带看时拍着胸脯做了三大口头承诺：第一，保证该房产的学位资格，孩子明年9月一定能入读对口的名校；第二，承诺公司有“特殊渠道”，可以帮A先生办妥全部银行贷款，即使他流水稍有不足；第三，打包票说所有交易税费加起来不会超过5万元，公司可以“包干”，多出的部分由中介承担。A先生听后心动不已，虽然这些承诺都没有写进最终的《房屋买卖合同》和《居间服务合同》，但他出于信任，还是爽快地签了合同，支付了定金和中介费。
然而，后续的进展让A先生如坠冰窟。办理贷款时，银行以收入证明不符合要求为由拒绝了申请，中介所谓的“特殊渠道”毫无作用。去教育局核实，才发现该房产根本不在其心仪学校的学区范围内。最让他崩溃的是，在办理过户时，核计出的各项税费高达12万余元，远超当初承诺的5万元“包干价”。A先生去找B中介公司理论，当初信誓旦旦的小C却改口称“口头说的不算，一切以书面合同为准”，公司也拒绝承担任何额外费用。A先生感觉自己被骗了，他支付的数十万首付款可能面临风险，那么，中介这种“满口答应，事后全否”的行为，到底算不算诈骗呢？
裁判结果与理由
在司法实践中，此类纠纷的裁判结果并非一概而论。如果中介的行为被认定为民事欺诈，法院通常会判决中介公司承担违约责任。例如，在一起类似案件中，中介因对“学区房”作出虚假承诺，法院认为其未履行如实告知义务，导致合同目的无法实现，因此判决购房人无需支付中介费。更有甚者，如果因中介的虚假陈述（如承诺无风险的“一房二卖”）给购房人造成了实际损失，法院还可能判决中介公司退还中介费并赔偿相应损失。这些判决的核心法律依据是《民法典》第九百六十二条，该条规定中介人负有如实报告义务，如果故意隐瞒重要事实或提供虚假情况损害委托人利益，不仅不得请求支付报酬，还应当承担赔偿责任。
但是，要让中介的口头承诺被认定为刑事诈骗罪，门槛则高得多。法院需要审查中介是否具有“非法占有为目的”的主观故意。也就是说，必须证明中介在作出承诺的那一刻，就压根没打算履行，纯粹是为了骗取中介费、定金等财物。如果中介只是出于促成交易的目的而夸大其词，事后因能力不足或客观条件变化无法兑现，一般更倾向于被认定为民事纠纷中的违约或欺诈，而非刑事犯罪。公安机关在决定是否立案时，也会重点审查这一点，并要求报案人提供能够证明对方存在欺骗故意的证据，如录音、聊天记录等。
法律分析
上海君澜律师事务所孙青律师提示：中介口头承诺“包一切”而后落空的现象，在法律上需要从民事和刑事两个层面进行辨析，其核心在于行为人主观意图的认定。
从民事法律关系看，中介的口头承诺即使未写入合同，也可能构成合同内容或要约引诱，并产生法律后果。根据《民法典》，当事人订立合同可以采用口头形式。如果购房者能通过录音、微信聊天记录等证据证明这些口头承诺的存在，并且正是基于这些承诺才决定签订合同、支付费用，那么这些承诺就可能被视为双方合意的一部分，或构成欺诈。根据《民法典》第一百四十八条，一方以欺诈手段使对方违背真实意思实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求法院或仲裁机构予以撤销。同时，根据专门的居间合同规定，中介故意提供虚假情况损害委托人利益的，不得要求报酬并应赔偿损失。因此，A先生完全可以起诉要求中介公司承担违约责任，赔偿其多支付的税费、另行租房等损失，甚至要求退费。
然而，从刑事犯罪构成要件来看，认定“诈骗罪”则要严格许多。刑法中的诈骗罪要求行为人必须以“非法占有为目的”，虚构事实、隐瞒真相，使被害人陷入错误认识并处分财产，且数额较大。具体到本案，关键在于证明中介小C在作出“包贷款、包学位、包税费”承诺时，内心是否自始就清楚绝无可能实现，纯粹是为了骗取A先生的中介费和促成交易以获取业绩。如果中介只是基于过往经验做出乐观承诺，或后续因政策突变（如学区调整、贷款政策收紧）导致无法兑现，则难以认定其具有刑事诈骗的故意。实践中，这种“销售话术”与“刑事诈骗”之间的界限有时比较模糊，需要结合具体证据综合判断。
特殊情形
有一些特殊情形需要特别注意，它们可能影响案件的性质认定：
“包税条款”的效力与风险：中介口头承诺“包税费”在实践中尤为常见，但即便写入合同（即“包税条款”），其法律效力也存在复杂性。此类条款通常不能免除法定纳税义务人的责任，如果买方（负税方）未足额缴税，税务机关仍有权向卖方追缴。对于购房者而言，风险在于合同约定的“包税”范围可能模糊，或最终税负远超预期，引发纠纷。此时，中介的承诺可能涉及对税费构成的虚假陈述或重大误解，但未必直接构成刑事诈骗。
利用虚假房源信息诱客：如本案开头所述，中介先用虚假的低价、精美图片房源吸引客户，再在带看时用口头承诺推销其他房源或诱导成交，这是另一种常见套路。这种行为首先违反了《广告法》等规定，可由市场监管部门处罚。如果其目的是为了套取公民个人信息并进行骚扰，情节严重的可能涉嫌“侵犯公民个人信息罪”。如果最终以虚假承诺骗取钱款，则可能向诈骗罪的方向演变。
承诺办理购房资格等违法事项：如果中介承诺为不具备购房资格的客户“办理”资格，这种承诺本身内容就可能违法。基于违法承诺签订的合同可能被认定为无效，中介不仅无权收取费用，还可能面临行政处罚。但这与诈骗罪仍是不同性质的问题。
风险提示
具体案件需要咨询专业律师，本文案例仅供参考。面对中介的口头承诺，购房者务必保持清醒：
证据为王：立即养成保留证据的习惯。对于中介的关键承诺，尽可能通过微信文字确认，或在不违反法律规定的情况下进行录音。
落笔为安：坚持将一切重要承诺，特别是关于学位、贷款条件、税费明细、佣金返还等，明确写入《居间合同》或作为合同补充条款。记住，“口头说的不算”是纠纷发生后中介最常见的托词。
独立核实：对于学区、贷款政策、税费金额等关键信息，不要完全依赖中介一面之词，应亲自或通过律师向教育局、银行、税务部门等官方渠道进行核实。
理性判断：对“包一切”“百分百搞定”等过于完美的承诺保持警惕，这往往是销售话术而非可靠保证。如果感觉自己可能被骗，应及时整理好合同、付款凭证、沟通记录等所有证据，向市场监管部门投诉或向公安机关报案，同时咨询专业律师，评估通过民事诉讼追究其违约责任的可能性。
总之，中介“口头承诺全落空”的行为，在法律上更大概率被定性为民事欺诈或违约，需承担退费、赔偿等民事责任；但要认定为刑事诈骗，举证难度较大，需证明其主观上具有非法占有的直接故意。无论哪种途径，固证都是维权第一步。