入住才知是凶宅，卖家和中介全隐瞒，能不能直接退房索赔

案件介绍

去年夏天，A某一家为了孩子上学，决定在城区购置一套二手房。通过B中介公司的介绍，他们看中了C某名下的一套三居室。看房时，A某觉得房子采光好、装修也保持得不错，只是价格比同小区同户型的房子低了将近二十万。A某心里有些疑惑，便当面询问C某和B中介的业务员：“这房子为什么卖得这么便宜？之前有没有出过什么事？比如……有没有人在屋里过世？”C某立刻摆手，语气肯定地说：“绝对没有！我们一家之前住这里都很平安，是因为我工作调动要离开这个城市，才着急出售的。”B中介的业务员也在一旁附和，说他们已经核实过房屋情况，让A某放心。A某听后打消了疑虑，很快与C某签订了《房屋买卖合同》，并通过B中介办理了过户手续，一家人高高兴兴地搬了进去。

入住后不久，A某在一次与邻居的闲聊中，无意间得知了一个令他脊背发凉的消息：这套房子在几年前，曾有一位租客因抑郁症在屋内烧炭自杀身亡。A某如遭晴天霹雳，立刻返回家中质问C某和B中介。在确凿的证据面前，C某才不得不承认，但他辩解说：“那是租客的事，而且已经过去好几年了，房子本身又没质量问题，不影响你住啊。”B中介则推脱说，他们只是居间方，卖家没说，他们也不清楚。A某和家人感到极度愤怒和不安，老人甚至因此夜不能寐。他们认为自己受到了欺骗，坚决要求撤销合同、退房退款，并赔偿相关损失，但遭到了对方的拒绝。无奈之下，A某将卖家C某和B中介公司一并告上了法庭。

裁判结果与理由

法院经审理后认为，房屋内发生过非正常死亡事件，虽不影响房屋的物理使用功能，但按照我国社会传统习俗和一般公众的普遍心理认知，此类房屋属于“凶宅”，会严重影响购房者的心理感受和购买意愿，导致房屋交易价值贬损，属于影响合同订立的重大事项。

卖家C某作为房屋的知情者，在A某主动询问时，故意隐瞒了这一重要事实，反而作出虚假承诺，其行为已构成欺诈。B中介公司作为专业机构，负有就订立合同有关的事项向委托人如实报告的法定义务，其未能核实并披露该信息，亦存在过错。因此，法院判决：撤销A某与C某签订的《房屋买卖合同》以及A某与B中介公司签订的《居间服务合同》；C某在判决生效后十五日内向A某返还全部购房款；A某向C某返还房屋；B中介公司向A某退还已支付的中介费用。对于A某已缴纳的契税等，可根据相关规定向税务部门申请退还。

法律分析

上海君澜律师事务所孙青律师提示：本案的核心法律问题在于，卖家及中介隐瞒“凶宅”信息是否构成法律上的欺诈，从而赋予买家撤销合同的权利。

首先，关于“凶宅”的法律定性。虽然我国法律没有对“凶宅”作出明确定义，但司法实践中普遍认为，发生过非正常死亡事件的房屋，因违背了民众趋吉避凶的善良风俗，会严重影响房屋的交易价值和购房者的缔约意愿，构成房屋的重大瑕疵。这种基于公序良俗和公众心理的认知，已得到法院的广泛认可。

其次，关于欺诈的认定。根据《民法典》第一百四十八条，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求撤销。构成欺诈需要满足三个条件：一是行为人主观上有故意；二是客观上实施了告知虚假情况或隐瞒真实情况的行为；三是该行为导致对方陷入了错误认识并作出了错误的意思表示。在本案及类似案例中，卖家明知房屋是“凶宅”却矢口否认或避而不谈，完全符合欺诈的构成要件。法院之所以支持买家退房，正是因为卖家的隐瞒行为，破坏了交易的诚信基础，使买家在“不知情”的情况下作出了买房决定，这个决定并非其真实意愿。

最后，关于中介的责任。根据《民法典》第九百六十二条，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。如果中介人故意隐瞒重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益，不仅不得请求支付报酬，还应承担赔偿责任。因此，中介不能以“卖家未告知”为由完全免责，其负有积极的调查和核实义务。

特殊情形

需要提醒的是，司法实践中对“凶宅”的认定和处理也存在一些特殊情形，并非所有涉及死亡的房屋都能直接退房：

正常死亡与非正常死亡：通常，只有“非正常死亡”（如自杀、凶杀、意外等）才会被认定为“凶宅”。如果是因年老、疾病在医院或家中自然病故，一般不被视为“凶宅”。但即便如此，如果买家特别询问，卖家也应如实告知。
买家是否询问：如果买家在交易时从未询问过房屋是否发生过死亡事件，而卖家也未主动提及，有些观点认为卖家可能不构成“故意隐瞒”。但越来越多的判例表明，鉴于“凶宅”信息属于房屋的重大瑕疵，且买家难以自行查证，卖家负有主动披露的诚信义务。尤其是在房价明显低于市场价时，卖家的沉默更容易被认定为恶意隐瞒。
合同已有约定：最稳妥的方式是在买卖合同中明确约定。律师建议，可以在合同中写明“卖方保证该房屋未发生过非正常死亡事件”，并约定若事后发现隐瞒，买方有权解除合同并要求赔偿。有了白纸黑字的约定，维权将更有依据。

风险提示

买房是人生大事，涉及金额巨大。为了避免陷入“凶宅”纠纷，购房者应在事前多做功课：除了查看房屋本身，还应多走访小区物业、居委会、老邻居，侧面了解房屋历史；对于价格明显异常的房源，要保持警惕；尽可能将“无凶杀、无自杀等非正常死亡事件”的承诺写入合同条款。

如果不幸买到了被隐瞒的“凶宅”，应第一时间注意固定证据，如与卖家、中介的沟通记录、邻居的证人证言、派出所的证明等，并尽快咨询专业律师，通过法律途径主张撤销合同、返还房款并索赔损失。

具体案件需要咨询专业律师，本文案例仅供参考。